הפיל שבחדר

#יזםהשבוע טל בוימן #פוסט2
‘?…Knock, Knock. Who’s There’
היי החברים.
אחרי הרבה דפיקות בדלת, הפיל נכנס לחדר ואני רוצה להתחיל דווקא ממנו.
זה פיל שלא ביקר כאן כבר הרבה מאוד זמן, הוא מגיע אלינו אחת לכמה שנים והוא עושה את זה באופן קבוע כבר מאות שנים.
מי זה הפיל הזה?
הפיל הזה הוא המיתון שהגיע לביקור, הריבית שממשיכה לטפס והאינפלציה שמרימה את הראש שלה.
מה עושים כשהפיל מגיע לביקור?
מניחים בצד את כותרות העיתונים, את הפרשנים, הדעות, הרעשים והסיסמאות שצצות בכל פינה, ובמקומם בוחנים מה קרה לשוק הנדל”ן האמריקאי בביקורים הקודמים של הפיל, ורק על סמך הנתונים מסיקים מסקנות לגבי העתיד, פועלים בהתאם, ממשיכים להיות רווחיים – עד שמטאטאים אותו החוצה.
אז איך שוק הנדל”ן האמריקאי מתנהג בתקופות של מיתון?
אני שמח ששאלתם ????
כי אם נוציא מהמשוואה את משבר הסאב פריים (שהיה ייחודי וצמח מתוך עולם הנדל”ן) נגלה שבתקופות מיתון ומשברים, מחירי הנדל”ן בארה”ב הושפעו בשתי דרכים – הם נשארו יציבים במקום, או שהם ירדו מעט וטסו במהירות כמו קפיץ מתוח למקום יותר גבוה. כשבמקביל, רוב מחירי השכירות עלו או נשארו יציבים במקומם. (צירפתי צילומי גרפים)
מה לגבי הריבית העולה?
אז ככה, מבחינה הסטורית גובה הריבית נורמלי לחלוטין והעלאות הריבית ממתנות את האינפלציה(שכבר ירדה ל6.5%).
העניין הוא שבדומה לתינוקות רבים שעוברים גמילה מחלב אם לבקבוק, כל העולם התמכר לסביבה של ריבית אפסית משנת 2008, וגמילה אף פעם לא היתה דבר פשוט וקל.
משקיעים חכמים מחכים 15 שנה לרגע הזה…
‘אף פעם אל תבזבז משבר טוב’ אמר וינסטון צ’רצ’יל, ועליות הריבית בשנה האחרונה, הפכו את השוק מ’שוק של מוכרים’ ל’שוק של קונים’ ומי מאיתנו שיפנים ויבין את העניין, יהנה מהזדמנויות מעולות לקניה של נכסים טובים במחירים מעולים!
‘מה…? איך אנחנו מרוויחים אם הכוח עבר לידי הקונים?’
רוב משקיעי הנדל”ן שוכחים שבשוק של מוכרים קשה לנו להגיע לעסקאות טובות, כי תמיד יש קונים טובים שקופצים ומאלצים אותנו לצאת למלחמה. אבל כשהכוח עובר לידיים של הקונים, זה הזמן שלנו לצאת עם רעל בעיניים, לקנות מתחת למחיר השוק ולחתוך במחירים.
חשוב לי שתדעו שאין הרבה אנשים שעושים את מה שאנחנו עושים, הרבה אנשים לא מבינים שצריך לשנות אסטרטגיה, ולהרבה אנשים אין ראייה ארוכת טווח והבנה שקניה נכונה מתחת למחיר השוק, לצד השבחה נכונה תוביל אותם למכירה רווחית.
זה אומר שאם עד עכשיו קניתם ב 20% מתחת למחיר השוק, אז היום אתם תקנו ב- 30% וב-40% מתחת למחיר וזה הזמן לצאת החוצה, למצוא מוכרים לחוצים על כסף, לנהל איתם משא ומתן נכון ולייצר עסקאות בוננזה שלא נראו כאן ב- 15 השנים האחרונות.
ואם אתם רוצים לראות איך ‘המילים היפות’ שאני כותב לכם הופכות למציאות רווחית בשטח
אז תכירו את הבית ברחוב commodore 2020 brevard florida והוא רק דוגמא אחת מתוך מקבצי בתים שאנחנו רוכשים באזור (צירפתי תמונות של ‘לפני ואחרי’ ושל חוזה המכירה)
סיפור על רכישה שביצענו לפני כחצי שנה, בזמן שכולם בורחים מהשוק, ונדמה שרק אנחנו רואים הזדמנויות מעולות לקנות בתים.
‘רגע, אמרתי בתים…?’
כי אם כן, אז התכוונתי ל’מאורת סמים’ שממוקמת בשכונה טובה, בתוכה גרים כמה נרקומנים ולמתבונן התמים מבחוץ היא נראית כמו בית רגיל – והנה הנתונים:

✅ מחיר רכישה – 333,172 $
✅ שיפוץ – 45,367 $
✅ צפי מחיר מכירה – 450,000 $
✅ צפי רווח (לאחר הפחתת עלויות מכירה) – 42,211 $
✅ מחיר מכירה בפועל – 485,000 $
✅ גבוה ב 35,000 $ מהתכנית העסקית!

 

וכל זה בתקופה ש’הפיל בחדר’, הריבית עולה, המחירים מתייקרים והאינפלציה גוברת.
אז איך זה קורה?
זה קורה בזכות 7 הכללים להשקעה בתקופה של מיתון שאני רוצה לחלוק איתכם.
א. תתמקדו בנדל”ן למגורים ותזכרו שאנשים תמיד צריכים מקום לגור בו
ב. קניה טובה היא קניה מתחת למחיר השוק ואין פשרות בעניין
ג. תכינו תכנית ב’ ל’רנטל’ ואל תופתעו
ד. תשקיעו בנכסים עם מחירים סבירים – לא איזורי פח ולא יוקרה
ה. פוטנציאל השבחה הוא לא בחירה, הוא חובה!
ו. צמצמו חשיפה למינופים ותכוונו לפרויקטים קצרים וריביות קבועות
ז. תתמקדו בבניה חדשה (Build To Rent) ונצלו ירידה בעלויות הבניה
ההיסטוריה מוכיחה שמיתון מייצר הזדמנויות, ובינינו מסתובבים הרבה אנשים שעשו (ועושים) הרבה מאוד כסף בעזרת התאמות נכונות לתקופה, וחכמים ממני כבר אמרו ‘אל תמתין לרכוש נדל”ן, תרכוש נדל”ן ותמתין’.
‘And You Can Take It To The Bank…!’
חברים, אנחנו נמצאים בתקופה נהדרת להשקעות נדל”ן! זה רק עניין של זמן אבל המיתון הזה יסתיים, שוק הנדל”ן יעלה, מחירי השכירות ימשיכו לטפס, הריבית תרד מחדש וכולנו נרוץ לעשות מימון מחדש – ונחייך כל הדרך אל הבנק.
ועכשיו כמה מילים על הפוסט של מחר
קראתי לו ‘קניה מתחת למחיר השוק שתציל אתכם!’ והוא יעסוק כמובן בחשיבות הקריטית שיש לקניה מתחת למחיר השוק. בנוסף, אני הולך לחשוף אתכם לנתונים ומספרים על 2 פרויקטים ‘טריים’ שמיישמים לחלוטין את כל מה שאני אומר, מאמין בו ומיישם.
בינתיים, אתם מוזמנים להגיב כאן מתחת לפוסט ולהביע דעה, לחזק וכמובן גם להתנגד ???? אני אשמח לקיים דיון ער, מעניין, מלמד ומעשיר ואני גם אשמח אם תגלו לי מה הדבר האחד שאתם לוקחים מהפוסט הזה, ומה האסטרטגיה שלכם להתמודדות עם הפיל שבחדר.
מבטיח לקרוא הכל ולהגיב.
טל.

Related News Real Estate Entrepreneurs

Related Articles

ראיון עם יזם השבוע – טל בוימן – השקעות נדל”ן בארצות הברית

פודקאסט נדל”ן ולעניין גאה להציג:

ראיון עם יזם השבוע – טל בוימן – השקעות נדל”ן בארצות הברית

#יזםהשבוע טל בוימן #פוסט1
היי חברים, נעים מאוד. קוראים לי טל בוימן ואני מנכ”ל משותף (יחד עם אליאור כרמלי) בחברת BNC. אנחנו יזמים, מלווים משקיעי נדל”ן, מתעסקים בנדל”ן משנת 2011.
הפעילות שלנו מתמקדת ברכישה, ביצוע פעולת השבחה ומכירה בישראל ובארה”ב וב- 5 השנים האחרונות עברו תחת ידינו (בארה”ב) עסקאות בשווי כולל של כ- 300,000,000 שקלים (שלוש מאות מיליון!).
אנחנו מתמחים בעסקאות אקזיט המאופיינות ברווחים גבוהים תוך פרק זמן קצר.
בשבוע הקרוב אני ארחיב את הדיבור על השקעות נדל”ן בארצות הברית, ברקע ‘הפיל שבחדר’ והחשש ממשבר, אינפלציה, ריביות עולות – עם הכוונה לסוג העסקאות המתאים ביותר לתקופה, בדגש על כך שמשברים הם הזדמנות מעולה לרכוש ולהשקיע בנדל”ן!
בנוסף, נדסקס על הגמילה מריבית אפס, על הפעולות שכולנו חייבים לעשות, על הכללים לעסקאות נדל”ן בתקופת משבר, בדגש על קניה מתחת למחיר השוק כמפתח לרווחיות והצלחת העסקה.
אני אשתף אתכם בסיפורי מקרה (קייס סטאדיז) מעצימים, מרתקים ומלמדים. אני אגע בדרך שבה ‘דור ה Y’ האמריקאי משפיע על הביקושים, ואיך כל זה מתקשר לבחירה הנכונה בין ‘סינגל פמילי’ ל’מולטי פמילי’ ועוד ועוד…
כל זה יקרה בפוסטים היומיים של השבוע, אבל עכשיו אני רוצה לספר לכם בכמה מילים עליי. איך הגעתי לעולם הנדל”ן, מה הוביל אותי להכיר את הפוטנציאל האדיר הטמון בתחום, מה היתה העסקה הראשונה שעשיתי, ולמה אני בוחר לחלוק את הידע שלי עם ציבור גדול של אנשים – גם אם אין להם ניסיון מוקדם או יד�� רב על נדל”ן.
בנקודה הזאת, אני רוצה מה שנקרא “לפתוח את הלב” ולשתף אתכם בסיפור החיים האישי שלי. סיפור שמעיר אותי כל בוקר ומזכיר לי מאיפה באתי ולאן אני הולך, בדגש על הצורך של כולנו לחזק את הביטחון הכלכלי בחיים שלנו.
כי חלום לחופש כלכלי היה לי כבר מגיל 9, בזמן שלא הכל היה ורוד בחיים שלי.
אני בא ממשפחה שידעה קשיים כלכליים, וכסף תמיד היה ‘ביג דיל’, מהסיבה הפשוטה שלא היה יותר מדי ממנו בבית. ההורים שלי סבלו מקשיים כלכליים שבמהלך הדרך גם הובילו לגירושים שלהם, ואני זוכר יום אחד ספציפי בגיל 9, שזכיתי בו לביקור שאני לא מאחל לאף אחד בעולם.
זה קרה כששיחקתי בסלון ושמעתי דפיקות חזקות בדלת. אמא שלי קפצה בבהלה מהספה וניגשה לראות מי זה. היא פתחה את הדלת ולבית נכנסו אנשים של ההוצאה לפועל.
בשניה אחת העיניים של אמא שלי התמלאו דמעות שלא הפסיקו לרדת במשך שעות. בהתחלה לא הבנתי על מה מדובר, אבל כשאחד מהם הרים את המחשב שקיבלתי ליום ההולדת ויצא איתו מהבית, נראה לי שהתחלתי להבין. מה שבטוח היה שהתחלתי לבכות ובאותו ערב עברנו לגור אצל סבתא שלי, וחודשיים אחרי זה ההורים שלי התגרשו.
תראו, את היום הזה אני לא אשכח בחיים והחוויה הטראומטית הזו נחרטה לי בזיכרון ושינתה אותי. זו צלקת שמלווה אותי עד היום ומדהים אותי איך זיכרון ילדות אחד, מצליח לעצב ולבנות את מי שאני ולהשפיע על הבחירות שאני עושה גם היום – 24 שנים לאחר מכן.
ושתבינו, אין לי תלונות להורים שלי. שניהם אנשי עבודה, אהובי לב שהעניקו לי ולאחים שלי את כל האהבה שבעולם ועשו בשבילנו את הכי טוב שיכלו. רק שהעולם העסקי לא האיר להם פנים, והמשכורות שלהם היו נמוכות ולא עמדו בהוצאות השוטפות של החיים.
אני יכול לספר לכם שכל יום כשאני נכנס הביתה אחרי יום עבודה ורואה את אמה יובל וניב, הילדים שלי כשהם משחקים בסלון, אני מבטיח להם בלב שאת החוויה שאני עברתי בילדות, הם לא יעברו לעולם. ואם אתם מתחברים למילים שלי, אז אתם בטח מבינים את הצורך של כולנו לשנות ולפעול אחרת בחיים שלנו.
זה האני מאמין שלי ועכשיו אני אדלג ברשותכם ליום שבו השתחררתי מהצבא בלי יותר מדי כסף, בלי מטרות ברורות לגבי מה אני רוצה לעשות עם החיים שלי – ואני מדבר איתכם על שנת 2010, כשהמדינה נמצאת במה שחשבו אז שהוא שיא עליית מחירי הדירות.
את ‘שניצל שניצל’ פתחתי בשותפות עם 2 חברים. זו שניצליה שהפסדתי בה את התחתונים שלי, והיא הפרידה אותי מכספי ההשקעה, מהחסכונות, ממענק השחרור והשאירה אותי עם ההלוואה שלקחתי בבנק.
במבט לאחור, חשבתי שאני יודע הכל אבל בעצם לא ידעתי כלום. ואחרי שויתרתי על החלק שלי בעסק, הפכתי להיות עובד קבלן של עיריית ת”א כשבמקביל, החבר הטוב שלי אליאור כרמלי (שותפי היום) מקשיב לסיפורי המילואים של אחיו הגדול, מתלהב מהחבר ש”קונה ומוכר דירות במהירות ומרוויח בכל עסקה כזאת עשרות אלפי שקלים” ואיזה כיף בעולם הנדל”ן… כל העשירים שם, הכסף מהיר, הרווחים גדולים – והוא מתחיל לחקור, להתעניין, ללמוד על העולם החדש הזה תוך כדי חיפוש דירה להשקעה בבאר שבע.
ואני? מהר מאוד הבנתי שעיריית תל אביב לא מובילה לעתיד מזהיר עם ביטחון כלכלי בחיים, ועלה לי רעיון מבריק לראש: למה שאני לא אחבור לאליאור? אני יכול לנסוע לב”ש ומי יודע, אולי ביחד נצליח יותר טוב… וככה מצאתי את עצמי בבאר שבע ש’האירה לי פנים’ והעניינים התחילו להסתדר.
העסקה הראשונה שלי
לקח זמן אבל הכרתי משקיעים אחרים, התחלתי לדבר עם סטודנטים, עם מתווכים, עם אנשים ברחוב, ומיום ליום מיקדתי את עצמי באזור ספציפי. אזור שחקרתי, הבנתי אותו וקיבלתי את כל הביטחון שהייתי צריך לגביו.
שתבינו, להגיע לעיר שאתם לא מכירים, לעולם שאתם לא מכירים, ולהרגיש פתאום שאתם חיים ונושמים אותו – זו הרגשה מדהימה! והגעתי למצב ששלטתי לגמרי בשכונה. הכרתי כל פינה וכל בניין. ידעתי מה המחירים, מי הקהל שאמכור לו דירות ובאיזה מחירים. לא היתה שאלה שלא ידעתי לענות עליה – והמירוץ לדירה הראשונה שלי ‘ממקום של ביטחון’ יצא לדרך.
ההזדמנות הגיעה כשחילצתי משקיע שנתקע עם עסקה מעולה – ולא היה לו כסף. קניתי ממנו את העסקה ולראשונה בחיי הפכתי לבעלים של דירה

המשך קריאה באתר:
https://www.forumnadlanusa.com/members/tal_boiman/activity/

ראיון עם יזם השבוע – טל בוימן – השקעות נדל”ן בארצות הברית

פודקאסט נדל”ן ולעניין גאה להציג:

ראיון עם יזם השבוע – טל בוימן – השקעות נדל”ן בארצות הברית

#יזםהשבוע טל בוימן #פוסט1
היי חברים, נעים מאוד. קוראים לי טל בוימן ואני מנכ”ל משותף (יחד עם אליאור כרמלי) בחברת BNC. אנחנו יזמים, מלווים משקיעי נדל”ן, מתעסקים בנדל”ן משנת 2011.
הפעילות שלנו מתמקדת ברכישה, ביצוע פעולת השבחה ומכירה בישראל ובארה”ב וב- 5 השנים האחרונות עברו תחת ידינו (בארה”ב) עסקאות בשווי כולל של כ- 300,000,000 שקלים (שלוש מאות מיליון!).
אנחנו מתמחים בעסקאות אקזיט המאופיינות ברווחים גבוהים תוך פרק זמן קצר.
בשבוע הקרוב אני ארחיב את הדיבור על השקעות נדל”ן בארצות הברית, ברקע ‘הפיל שבחדר’ והחשש ממשבר, אינפלציה, ריביות עולות – עם הכוונה לסוג העסקאות המתאים ביותר לתקופה, בדגש על כך שמשברים הם הזדמנות מעולה לרכוש ולהשקיע בנדל”ן!
בנוסף, נדסקס על הגמילה מריבית אפס, על הפעולות שכולנו חייבים לעשות, על הכללים לעסקאות נדל”ן בתקופת משבר, בדגש על קניה מתחת למחיר השוק כמפתח לרווחיות והצלחת העסקה.
אני אשתף אתכם בסיפורי מקרה (קייס סטאדיז) מעצימים, מרתקים ומלמדים. אני אגע בדרך שבה ‘דור ה Y’ האמריקאי משפיע על הביקושים, ואיך כל זה מתקשר לבחירה הנכונה בין ‘סינגל פמילי’ ל’מולטי פמילי’ ועוד ועוד…
כל זה יקרה בפוסטים היומיים של השבוע, אבל עכשיו אני רוצה לספר לכם בכמה מילים עליי. איך הגעתי לעולם הנדל”ן, מה הוביל אותי להכיר את הפוטנציאל האדיר הטמון בתחום, מה היתה העסקה הראשונה שעשיתי, ולמה אני בוחר לחלוק את הידע שלי עם ציבור גדול של אנשים – גם אם אין להם ניסיון מוקדם או יד�� רב על נדל”ן.
בנקודה הזאת, אני רוצה מה שנקרא “לפתוח את הלב” ולשתף אתכם בסיפור החיים האישי שלי. סיפור שמעיר אותי כל בוקר ומזכיר לי מאיפה באתי ולאן אני הולך, בדגש על הצורך של כולנו לחזק את הביטחון הכלכלי בחיים שלנו.
כי חלום לחופש כלכלי היה לי כבר מגיל 9, בזמן שלא הכל היה ורוד בחיים שלי.
אני בא ממשפחה שידעה קשיים כלכליים, וכסף תמיד היה ‘ביג דיל’, מהסיבה הפשוטה שלא היה יותר מדי ממנו בבית. ההורים שלי סבלו מקשיים כלכליים שבמהלך הדרך גם הובילו לגירושים שלהם, ואני זוכר יום אחד ספציפי בגיל 9, שזכיתי בו לביקור שאני לא מאחל לאף אחד בעולם.
זה קרה כששיחקתי בסלון ושמעתי דפיקות חזקות בדלת. אמא שלי קפצה בבהלה מהספה וניגשה לראות מי זה. היא פתחה את הדלת ולבית נכנסו אנשים של ההוצאה לפועל.
בשניה אחת העיניים של אמא שלי התמלאו דמעות שלא הפסיקו לרדת במשך שעות. בהתחלה לא הבנתי על מה מדובר, אבל כשאחד מהם הרים את המחשב שקיבלתי ליום ההולדת ויצא איתו מהבית, נראה לי שהתחלתי להבין. מה שבטוח היה שהתחלתי לבכות ובאותו ערב עברנו לגור אצל סבתא שלי, וחודשיים אחרי זה ההורים שלי התגרשו.
תראו, את היום הזה אני לא אשכח בחיים והחוויה הטראומטית הזו נחרטה לי בזיכרון ושינתה אותי. זו צלקת שמלווה אותי עד היום ומדהים אותי איך זיכרון ילדות אחד, מצליח לעצב ולבנות את מי שאני ולהשפיע על הבחירות שאני עושה גם היום – 24 שנים לאחר מכן.
ושתבינו, אין לי תלונות להורים שלי. שניהם אנשי עבודה, אהובי לב שהעניקו לי ולאחים שלי את כל האהבה שבעולם ועשו בשבילנו את הכי טוב שיכלו. רק שהעולם העסקי לא האיר להם פנים, והמשכורות שלהם היו נמוכות ולא עמדו בהוצאות השוטפות של החיים.
אני יכול לספר לכם שכל יום כשאני נכנס הביתה אחרי יום עבודה ורואה את אמה יובל וניב, הילדים שלי כשהם משחקים בסלון, אני מבטיח להם בלב שאת החוויה שאני עברתי בילדות, הם לא יעברו לעולם. ואם אתם מתחברים למילים שלי, אז אתם בטח מבינים את הצורך של כולנו לשנות ולפעול אחרת בחיים שלנו.
זה האני מאמין שלי ועכשיו אני אדלג ברשותכם ליום שבו השתחררתי מהצבא בלי יותר מדי כסף, בלי מטרות ברורות לגבי מה אני רוצה לעשות עם החיים שלי – ואני מדבר איתכם על שנת 2010, כשהמדינה נמצאת במה שחשבו אז שהוא שיא עליית מחירי הדירות.
את ‘שניצל שניצל’ פתחתי בשותפות עם 2 חברים. זו שניצליה שהפסדתי בה את התחתונים שלי, והיא הפרידה אותי מכספי ההשקעה, מהחסכונות, ממענק השחרור והשאירה אותי עם ההלוואה שלקחתי בבנק.
במבט לאחור, חשבתי שאני יודע הכל אבל בעצם לא ידעתי כלום. ואחרי שויתרתי על החלק שלי בעסק, הפכתי להיות עובד קבלן של עיריית ת”א כשבמקביל, החבר הטוב שלי אליאור כרמלי (שותפי היום) מקשיב לסיפורי המילואים של אחיו הגדול, מתלהב מהחבר ש”קונה ומוכר דירות במהירות ומרוויח בכל עסקה כזאת עשרות אלפי שקלים” ואיזה כיף בעולם הנדל”ן… כל העשירים שם, הכסף מהיר, הרווחים גדולים – והוא מתחיל לחקור, להתעניין, ללמוד על העולם החדש הזה תוך כדי חיפוש דירה להשקעה בבאר שבע.
ואני? מהר מאוד הבנתי שעיריית תל אביב לא מובילה לעתיד מזהיר עם ביטחון כלכלי בחיים, ועלה לי רעיון מבריק לראש: למה שאני לא אחבור לאליאור? אני יכול לנסוע לב”ש ומי יודע, אולי ביחד נצליח יותר טוב… וככה מצאתי את עצמי בבאר שבע ש’האירה לי פנים’ והעניינים התחילו להסתדר.
העסקה הראשונה שלי
לקח זמן אבל הכרתי משקיעים אחרים, התחלתי לדבר עם סטודנטים, עם מתווכים, עם אנשים ברחוב, ומיום ליום מיקדתי את עצמי באזור ספציפי. אזור שחקרתי, הבנתי אותו וקיבלתי את כל הביטחון שהייתי צריך לגביו.
שתבינו, להגיע לעיר שאתם לא מכירים, לעולם שאתם לא מכירים, ולהרגיש פתאום שאתם חיים ונושמים אותו – זו הרגשה מדהימה! והגעתי למצב ששלטתי לגמרי בשכונה. הכרתי כל פינה וכל בניין. ידעתי מה המחירים, מי הקהל שאמכור לו דירות ובאיזה מחירים. לא היתה שאלה שלא ידעתי לענות עליה – והמירוץ לדירה הראשונה שלי ‘ממקום של ביטחון’ יצא לדרך.
ההזדמנות הגיעה כשחילצתי משקיע שנתקע עם עסקה מעולה – ולא היה לו כסף. קניתי ממנו את העסקה ולראשונה בחיי הפכתי לבעלים של דירה

המשך קריאה באתר:
https://www.forumnadlanusa.com/members/tal_boiman/activity/

Responses