הפיל שבחדר

#יזםהשבוע טל בוימן #פוסט2
‘?…Knock, Knock. Who’s There’
היי החברים.
אחרי הרבה דפיקות בדלת, הפיל נכנס לחדר ואני רוצה להתחיל דווקא ממנו.
זה פיל שלא ביקר כאן כבר הרבה מאוד זמן, הוא מגיע אלינו אחת לכמה שנים והוא עושה את זה באופן קבוע כבר מאות שנים.
מי זה הפיל הזה?
הפיל הזה הוא המיתון שהגיע לביקור, הריבית שממשיכה לטפס והאינפלציה שמרימה את הראש שלה.
מה עושים כשהפיל מגיע לביקור?
מניחים בצד את כותרות העיתונים, את הפרשנים, הדעות, הרעשים והסיסמאות שצצות בכל פינה, ובמקומם בוחנים מה קרה לשוק הנדל”ן האמריקאי בביקורים הקודמים של הפיל, ורק על סמך הנתונים מסיקים מסקנות לגבי העתיד, פועלים בהתאם, ממשיכים להיות רווחיים – עד שמטאטאים אותו החוצה.
אז איך שוק הנדל”ן האמריקאי מתנהג בתקופות של מיתון?
אני שמח ששאלתם 🙂
כי אם נוציא מהמשוואה את משבר הסאב פריים (שהיה ייחודי וצמח מתוך עולם הנדל”ן) נגלה שבתקופות מיתון ומשברים, מחירי הנדל”ן בארה”ב הושפעו בשתי דרכים – הם נשארו יציבים במקום, או שהם ירדו מעט וטסו במהירות כמו קפיץ מתוח למקום יותר גבוה. כשבמקביל, רוב מחירי השכירות עלו או נשארו יציבים במקומם. (צירפתי צילומי גרפים)
מה לגבי הריבית העולה?
אז ככה, מבחינה הסטורית גובה הריבית נורמלי לחלוטין והעלאות הריבית ממתנות את האינפלציה(שכבר ירדה ל6.5%).
העניין הוא שבדומה לתינוקות רבים שעוברים גמילה מחלב אם לבקבוק, כל העולם התמכר לסביבה של ריבית אפסית משנת 2008, וגמילה אף פעם לא היתה דבר פשוט וקל.
משקיעים חכמים מחכים 15 שנה לרגע הזה…
‘אף פעם אל תבזבז משבר טוב’ אמר וינסטון צ’רצ’יל, ועליות הריבית בשנה האחרונה, הפכו את השוק מ’שוק של מוכרים’ ל’שוק של קונים’ ומי מאיתנו שיפנים ויבין את העניין, יהנה מהזדמנויות מעולות לקניה של נכסים טובים במחירים מעולים!
‘מה…? איך אנחנו מרוויחים אם הכוח עבר לידי הקונים?’
רוב משקיעי הנדל”ן שוכחים שבשוק של מוכרים קשה לנו להגיע לעסקאות טובות, כי תמיד יש קונים טובים שקופצים ומאלצים אותנו לצאת למלחמה. אבל כשהכוח עובר לידיים של הקונים, זה הזמן שלנו לצאת עם רעל בעיניים, לקנות מתחת למחיר השוק ולחתוך במחירים.
חשוב לי שתדעו שאין הרבה אנשים שעושים את מה שאנחנו עושים, הרבה אנשים לא מבינים שצריך לשנות אסטרטגיה, ולהרבה אנשים אין ראייה ארוכת טווח והבנה שקניה נכונה מתחת למחיר השוק, לצד השבחה נכונה תוביל אותם למכירה רווחית.
זה אומר שאם עד עכשיו קניתם ב 20% מתחת למחיר השוק, אז היום אתם תקנו ב- 30% וב-40% מתחת למחיר וזה הזמן לצאת החוצה, למצוא מוכרים לחוצים על כסף, לנהל איתם משא ומתן נכון ולייצר עסקאות בוננזה שלא נראו כאן ב- 15 השנים האחרונות.
ואם אתם רוצים לראות איך ‘המילים היפות’ שאני כותב לכם הופכות למציאות רווחית בשטח
אז תכירו את הבית ברחוב commodore 2020 brevard florida והוא רק דוגמא אחת מתוך מקבצי בתים שאנחנו רוכשים באזור (צירפתי תמונות של ‘לפני ואחרי’ ושל חוזה המכירה)
סיפור על רכישה שביצענו לפני כחצי שנה, בזמן שכולם בורחים מהשוק, ונדמה שרק אנחנו רואים הזדמנויות מעולות לקנות בתים.
‘רגע, אמרתי בתים…?’
כי אם כן, אז התכוונתי ל’מאורת סמים’ שממוקמת בשכונה טובה, בתוכה גרים כמה נרקומנים ולמתבונן התמים מבחוץ היא נראית כמו בית רגיל – והנה הנתונים:

✅ מחיר רכישה – 333,172 $
✅ שיפוץ – 45,367 $
✅ צפי מחיר מכירה – 450,000 $
✅ צפי רווח (לאחר הפחתת עלויות מכירה) – 42,211 $
✅ מחיר מכירה בפועל – 485,000 $
✅ גבוה ב 35,000 $ מהתכנית העסקית!

וכל זה בתקופה ש’הפיל בחדר’, הריבית עולה, המחירים מתייקרים והאינפלציה גוברת.
אז איך זה קורה?
זה קורה בזכות 7 הכללים להשקעה בתקופה של מיתון שאני רוצה לחלוק איתכם.
א. תתמקדו בנדל”ן למגורים ותזכרו שאנשים תמיד צריכים מקום לגור בו
ב. קניה טובה היא קניה מתחת למחיר השוק ואין פשרות בעניין
ג. תכינו תכנית ב’ ל’רנטל’ ואל תופתעו
ד. תשקיעו בנכסים עם מחירים סבירים – לא איזורי פח ולא יוקרה
ה. פוטנציאל השבחה הוא לא בחירה, הוא חובה!
ו. צמצמו חשיפה למינופים ותכוונו לפרויקטים קצרים וריביות קבועות
ז. תתמקדו בבניה חדשה (Build To Rent) ונצלו ירידה בעלויות הבניה
ההיסטוריה מוכיחה שמיתון מייצר הזדמנויות, ובינינו מסתובבים הרבה אנשים שעשו (ועושים) הרבה מאוד כסף בעזרת התאמות נכונות לתקופה, וחכמים ממני כבר אמרו ‘אל תמתין לרכוש נדל”ן, תרכוש נדל”ן ותמתין’.
‘And You Can Take It To The Bank…!’
חברים, אנחנו נמצאים בתקופה נהדרת להשקעות נדל”ן! זה רק עניין של זמן אבל המיתון הזה יסתיים, שוק הנדל”ן יעלה, מחירי השכירות ימשיכו לטפס, הריבית תרד מחדש וכולנו נרוץ לעשות מימון מחדש – ונחייך כל הדרך אל הבנק.
ועכשיו כמה מילים על הפוסט של מחר
קראתי לו ‘קניה מתחת למחיר השוק שתציל אתכם!’ והוא יעסוק כמובן בחשיבות הקריטית שיש לקניה מתחת למחיר השוק. בנוסף, אני הולך לחשוף אתכם לנתונים ומספרים על 2 פרויקטים ‘טריים’ שמיישמים לחלוטין את כל מה שאני אומר, מאמין בו ומיישם.
בינתיים, אתם מוזמנים להגיב כאן מתחת לפוסט ולהביע דעה, לחזק וכמובן גם להתנגד 🙂 אני אשמח לקיים דיון ער, מעניין, מלמד ומעשיר ואני גם אשמח אם תגלו לי מה הדבר האחד שאתם לוקחים מהפוסט הזה, ומה האסטרטגיה שלכם להתמודדות עם הפיל שבחדר.
מבטיח לקרוא הכל ולהגיב.
טל.