שוק הדיור: ג’ייסון אופנהיים מזהיר מפני ‘ארמגדון’ בענף הנדל”ן

תעשיית הנדל”ן עלולה להתרומם בקרוב, אומר המתווך הכוכב ג’ייסון אופנהיים.
אופנהיים – שמוביל צוות של סוכנים זוהרים בסדרת הריאליטי של נטפליקס (NFLX) “Selling Sunset” – ישב לאחרונה עם Yahoo Finance כדי לדבר על המצב הנוכחי של שוק הנדל”ן האמריקאי. במהלך השיחה מרחיקת הטווח, הוא הזהיר שמבנה העמלות של הענף עשוי להשתנות בקרוב לנצח.
“אם להיות ספציפיים לגבי סוכני נדל”ן, יש לנו רגולטורים פדרליים וכמה תביעות משפטיות בדרך, שבמקרה הגרוע יכולות להיות ארמגדון עבור סוכני נדל”ן”, אמר. “ייתכן שתראה רגולטורים מנתקים את מבנה העמלות שבו המוכר משלם כעת בעצם עבור עמלת הקונים והסוכנים”.
בשנת 2019, שני מוכרי בתים הגישו תביעה [Sitzer et al v. National Association of Realtors (NAR)], בטענה שמספר כללי NAR מפרים את חוק שרמן הגבלים עסקיים, חוק משנת 1890 האוסר על פעילויות המגבילות מסחר ותחרות בין-מדינתית.
אחד מכללי ה-NAR המדוברים מחייב רישום מתווכים להציע למתווכים לקונים עמלה לרישום נכס. בתביעה נטען כי נוהג זה מייקר את עלויות המוכרים ולפיכך מונע תחרות.
באופן מסורתי, נדרשים שני סוכנים כדי למכור בית: סוכן של קונה וסוכן של מוכר. עם זאת, אם NAR תפסיד את התביעה, תעשיית הנדל”ן תראה למעשה את סוכני הקונים שיוסרו מהמשוואה. זה אומר שמספר סוכני הנדל”ן בארה”ב (יש 1.5 מיליון כרגע, לפי NAR), עשוי לרדת במהירות.
“אפשר היה לראות מאות אלפי סוכני נדל”ן עוזבים את המקצוע, ומתווכים גדולים יפסידו עסקים”, אמר אופנהיים. “אנחנו על מצוק של ארמגדון שאף אחד לא מדבר עליו”.
יש תקווה להסדר עם הרגולטורים או ללכת להליך ערעור, אבל יש סבירות גבוהה שהשוק של סוכני הנדל”ן עומד לעבור שיפוץ מהותי, אמר אופנהיים. הוא הוסיף כי אנו יכולים לראות את ארה”ב פונה בסופו של דבר למודל עם עמלות נמוכות יותר, כפי שקורה באוסטרליה.
“אני חושב שיש יותר מדי סוכני נדל”ן בכל מקרה, אז אני לא חושב שזה חלק מהבעיה”, אמר. “אני חושב שהבעיה היא שאם נסיר את העמלה של סוכן הקונה, תראה את סוכן הרישום המייצג את הקונה ב-90% מהעסקאות. זה נקרא סוכנות כפולה”, אמר אופנהיים. “אני לא חושב שזה בריא לצרכן, כי אני חושב שלקונה צריך להיות נציגות משלו. זה לא יהיה שונה מלהיכנס לבית משפט ויש לך עורך דין אחד, שמייצג את שני הצדדים”.
הדבר עלול ליצור מצב שבו לסוכן תהיה חובת אמונים לצד אחד, הוסיף המוכר, אופנהיים.
בשנת 2022, בית משפט פדרלי קבע כי שירות רישום נדל”ן פרטי יכול לתבוע את ה-NAR על שיטות אנטי-תחרותיות. מוקדם יותר החודש דחה בית המשפט העליון בארה”ב את הניסיון של איגוד הסחר לערער על הפסיקה.
“זה משהו שלא מדברים עליו כל כך, וזה יכול להיות קשה, כנראה יותר ב-2024, אבל זה מגיע”, אמר אופנהיים.