איך לעשות $2,000,000 בעסקה אחת.

יזםהשבוע שי יעקובוביץ #פוסט4

איך אנחנו יודעים מה שווי הבית שאנחנו רוצים לקנות? מסתכלים על מה שנמכר באותו בניין או שכונה לאחרונה, ויש לנו פחות או יותר מחיר. בנדל״ן מסחרי אנחנו מנתחים את העסקה בצורה מאוד דומה לאיך שאנחנו מנתחים עסק, לפי כמה הנכס מכניס בשנה.
נניח ויש לי נכס עם חמישה דיירים, שכל דייר משלם $100,000 בשנה ברוטו. בהנחה שההוצאות של הנכס הן $150,000 בשנה, ההכנסה נטו של אותו נכס היא $350,000 בשנה. שלב הבא זה לדעת מה התשואה המקובלת לפי רמת הסיכון של העסקה. איזור, סוג נכס, סוג דיירים וחוזים וכו׳ הם כמה פרמטרים חשובים לחישוב התשואה בשוק.
נקח שתי דוגמאות מנוגדות לגמרי. בהנחה וקניתי מרכז מסחרי בלב מיאמי שנבנה לפני חמש שנים, ויש לי חוזים לעשר שנים הבאות עם סטארקס, פוטלוקר, דומינוס פיצה ובנק אוף אמריקה, הרמת סיכון נמוכה מאוד – וכך גם התשואה. נניח שנכס כזה ימכר ב-4.5 אחוז תשואה. נחלק את ההכנסה נטו בתשואה, והנה לנו השווי של הנכס: $7,777,777 ($350,000/0.045).
עכשיו ניקח את אותו מרכז מסחרי ונעביר אותו לעיירה אקזוטית באלבמה, נניח שהוא נבנה בזמן שלשמעון פרס עוד הייתה בלורית ונוסיף למשוואה דיירים שהם יותר בסגנון של סמי ובניו, עסקה כזאת שנחשבת בסיכון גבוה משקיע ירצה תשואה של עשרה אחוזים. משמע, הנכס שלנו באלבמה שווה $3,500,000 ($350,000/0.10).
ברגע שאנחנו מצליחים להגדיל את ההכנסה נטו של הנכס – הצלחנו להגדיל את שווי הנכס. איך עושים את זה? מגדילים את ההכנסה על ידי חתימת חוזים חדשים במחירים יותר גבוהים, מילוי יחידות ריקות וכו, או ניהול יותר אפקטיבי של הנכס וקיצוץ בהוצאות.
דוגמא מהשטח. לפני כשנה סגרתי על מחסן בפנסקולה, פלורידה. קניתי את המחסן ישירות מהבעלים (אוף מרקט) ב-$1,575,000. ביום שסגרתי על הנכס, ההכנסה ברוטו הייתה כ-$120,000, והוצאות שוטפות של $40,000, השיפוץ הכולל לנכס היה $175,000. התשואה בפנסקולה היא 8 אחוזים, ככה שבחישוב מהיר קניתי את הנכס בתשואה של חמישה אחוזים.
נכון להיום הנכס מכניס $312,000 בשנה, פחות $71,000 הוצאות. בחישוב מהיר, תוך שנה הוא שווה קצת יותר מ$3,000,000. בשבוע הבא נעלה את היחידה האחרונה לשוק להשכרה, ברגע שיחתם חוזה, הנכס יהיה שווה $3,800,000.
די קשה להעביר את כמות העבודה במילים. הלוואי והייתי יכול להגיד שזה היה פשוט וקל, אבל זה יהיה רחוק מהמציאות. בשנה האחרונה הוצאנו דיירים ששילמו כלום ושום דבר והחלפנו אותם בחברות גדולות ורציניות. חידשנו חוזים עם דיירים קיימים אחרי העלה של כעשרים אחוז בדמי השכירות. צבענו, החלפנו גגות, גופי תאורה, בנינו משרד מחדש, סידרנו את החנייה ועוד מיליון דברים שכבר הספקתי לשכוח.
אתם יותר ממוזמנים להשאיר שאלות בתגובות, מבטיח לענות על כל מה שאוכל.