משבר – סיכון או סיכוי?

#יזםהשבוע יפעת שטייר #פוסט2

אנחנו חיים בתקופה משוגעת…

כנדל”ניסטים בארה”ב, אנחנו כבר כמה חודשים טובים בתוך אירוע מתגלגל של העלאות ריבית וחוסר וודאות מאקרו כלכלית, עם תחזיות ופרשנויות סותרות בכל יום בערך.

וכל הטוב הזה קרה כמה? שנה-שנה וחצי אחרי שסיימנו את טרפת הקורונה?

תפיסת העשייה הנדל”נית ועקומת הלמידה שלי התחדדו על רקע תקופות המשבר האלה ובפוסט היום אני רוצה לשתף בכמה מהשיעורים והתובנות שצברתי ובקווים המנחים שגזרתי מהם לעשייה שלי.

הקורונה נכנסה לחיים שלנו קצת אחרי סיום הלימודים שלי וממש רגע אחרי הביקור הראשון באזורי הפעילות שלנו (מטרו דטרוייט ששם התחלנו ואינדיאנפוליס, ששם בחרתי מתוך ניתוח והבנה). נחתתי חזרה בארץ בתחילת פברואר מלאת מוטיבציה וחדורת מטרה להגדיל את הפורטפוליו שלנו באינדיאנפוליס, ותוך כשבועיים היינו בתוך “אירוע”.

בהתחלה עוד המשכתי לפעול מכוח האינרצייה וההתלהבות, אבל יחסית מהר, המצב פה התחיל להרגיש לי כמו סוף העולם, ולהוסיף על זה, שעות שקראתי והקשבתי לתחזיות וניתוחים על השוק בארה”ב שרובם צפו משבר גדול.

במקביל, חלק נכבד של הדיירים בדטרוייט הפסיקו לשלם, ושם גלגלי הסיוע פעלו מאד לאט.

שורה תחתונה, נלחצתי, האטתי והמומנטום נעצר.

וכך, (חוכמת הבדיעבד) עשיתי את הטעות הגדולה מספר 2 שלי:

תקופה ארוכה מידי ישבתי על הגדר.

לזכותי ייאמר, שניצלתי את הזמן הזה לשפץ ולהשביח חלק מהנכסים שלנו, להחליף חברות ניהול, להעיף פולשים, לייצר ולחזק קשרים בשווקים שלנו ולרכוש עוד ידע.

אבל! לא התקדמתי בהתאם ליעדי הרכישות שהגדרנו.

(ובדיעבד – השוק לא התרסק, שווי הבתים רק עלה משמעותית וכך גם מחירי השכירות).

כשחזרתי למשחק בכל הכוח, מהר מאד מצאתי את עצמי בשוק מובהק של מוכרים – ושוב היה קשה למצוא עסקאות מאד טובות…

והנה עכשיו, פעם נוספת אנחנו בתקופת משבר-

אנחנו עומדים בסופה של שנה, שבמהלכה הריבית טיפסה והגיעה לרמות מטורפות (לחשוב שבפברואר שעבר עוד סגרתי ריפיי בריבית של פחות מ 4% נשמע היום כמו מדע בדיוני); שוק המניות נפל והתחיל (אולי, יחסית) להתאושש; ובשוק הנדל”ן בארה”ב– אנחנו רואים מגמות מעורבות ושוב חשופים לתחזיות לא אחידות ואף סותרות.

אז מה אני עושה הפעם שונה?

ראשית, לאור ניסיון העבר שלי (עקומת למידה), ובהסתכלות לטווח ארוך, אני ממשיכה בפעילות, כי הבנתי שיותר כלכלי לי להמשיך ברצף העשייה, גם בתוך המצב הנוכחי של חוסר וודאות.

זו הסיבה שאני ממשיכה לחפש ולהציע על רנטלים שעומדים בקריטריונים שהגדרתי (באינדיאנפוליס אגב, כמו בכל שנה באביב, יש התעוררות בתקופה האחרונה ושוב נמצאים בשוק תוסס) וגם בכל הכוח עם הבנייה החדשה.

פרקטית, העשייה מבוססת על ניתוחי השווקים הספציפיים שבהם אני פעילה, (ניתוחים שצריך לתקף/לעדכן כל הזמן).

אני אתן כדוגמא את הנתונים העדכניים שעליהם, בין השאר, מתבססת הפעילות שלנו בשוק הבנייה החדשה בקייפ קורל (צירפתי גישה לנתונים בתחתית הפוסט):

הגירה חיובית: האוכלוסיה בקייפ קורל ממשיכה לגדול גם ב 2023 (מכאן, שגם הביקוש לדיור צפוי להמשיך לגדול);

כוח העבודה עולה בעקביות ורמת האבטלה בקייפ קורל מאד נמוכה וממשיכה להישמר ואף לרדת גם ב 2023 (מעיד על איתנות פיננסית);

מחירי הבתים החציוניים ירדו בהסתכלות חצי שנה אחורה אך עדיין גבוהים לעומת מרץ שנה שעברה; במקביל, מחיר המכירה החציוני ל- SQF חזר למגמת עלייה מאז אוקטובר 22 וכעת גבוה ממה שהיה במרץ 22;

מלאי הבתים בשוק שהיה בשפל לפני חצי שנה חזר לעלות (מוכרים חוזרים למשחק);

ימים בשוק (Days on market) – נמצאים במגמת ירידה בחודשים האחרונים אם כי עדיין גבוהים לעומת מרץ שנה שעברה (מגמת שיפור).

בגלל הרגולציות של פימה, הרבה מהבתים שנפגעו בהוריקן לא יהיה אפשרי לשפץ ויהיה צריך להרוס אותם ולבנות מחדש, מה שיגביר את הצורך בבתים חדשים.

לאור כל אלה אנחנו (אני והשותפים שלי) ממשיכים לבנות, למרות התקופה המשברית, מתוך הנחת יסוד, שגם אם לוקח היום יותר זמן למכור והמחירים עוד לא חזרו לשיא והריבית עלולה להמשיך לעלות עוד קצת-

בהינתן ההגירה החיובית הנמשכת והאיתנות הכלכלית, הביקוש לדיור ובפרט לבתים חדשים ימשיך לעלות. ובמקרה הגרוע, כשהריביות יחזרו לרדת והמחירים לעלות– אנחנו נהייה מוכנים.

שני דגשים שחשוב לי להוסיף:

בתקופות כאלה עוד יותר קריטי מתמיד לבנות את התוכניות העסקיות בצורה זהירה, תוך לקיחה בחשבון של הסיכונים השונים והקפדה לא לייפות את האקסל בהנחות מקלות-

צריך לקחת בחשבון מראש מקרי קיצון של עלייה בעלויות (חומרי גלם, עבודה ומימון) ומספיק מרווח לספוג ירידת מחירי מכירה- לכן אנחנו מבססים את שלנו על הנחות שמרניות ו- % בצ”מים גבוהים;

ותמיד תמיד נכין “PLAN B”- בפרויקטים הנוכחיים, התוכנית העסקית וחוזה המשקיעים, לוקחים בחשבון אופציית קצה של ירידת מחירים גדולה במועד סיום הבנייה, וכתוצאה מכך, אפשרות השכרה לכמה שנים עם תזרים חיובי, עד שמחירי המכירה יעלו חזרה.

2. אנחנו חשופים להמון מידע, ניתוחים ותחזיות, שחלקן.ם הגדול אולי לא רלוונטי לשוק הספציפי שבו אנחנו עובדים. לכן, לטעמי, אנחנו צריכים להתמקד, לנקות רעשי רקע, ללמוד היטב את הנתונים בשוק שלנו, שרלוונטיים לתחום הפעילות שלנו, ולנהוג בהתאם בצורה מושכלת.

ואם נסכם –

מהניסיון שלי, המשכיות עקבית של עשייה מבוססת נתונים רלוונטיים היא הדרך הנכונה לייצר ערך ולהמשיך לצמוח, גם בתקופות של משברים:

זה היה נכון בתחילת הדרך שלנו, כשהלימוד ורכישת הכלים לתיקון המצב, היו המפתח לפתרון המשבר הנדל”ני האישי שאיתו התמודדנו.

וזה נכון גם היום, כשהמשך הפעילות כרגע, מעבר לנושא ההוני, מבסס אותנו כשחקנים רציניים בשוק (שפועלים בו פחות מתחרים) ויתן לנו יתרון כשהריביות יחזרו לרדת.

מחר יום הזיכרון לשואה.

ניפגש פה שוב מחרתיים, ליומיים שיעסקו בבנייה חדשה.

נתראה 😊

https://www.macrotrends.net/…/22993/cape-coral/population

https://www.bls.gov/regions/southeast/fl_capecoral_msa.htm

https://data.bls.gov/timeseries/LAUMT121598000000004…

https://fred.stlouisfed.org/series/NEWLISCOU15980

https://fred.stlouisfed.org/series/IHLIDX15980

https://fred.stlouisfed.org/series/CAPE912URN

https://fred.stlouisfed.org/series/MEDLISPRIPERSQUFEE15980

https://patch.com/…/6-fl-cities-are-among-fastest…

22