יצירתיות היא שם המשחק

#יזםהשבוע רועי גולן #פוסט3

נדל”ן זה אנשים!

מכירים את המשפט הזה? אז אני חסיד מאוד גדול שלו

בכל שוק מעניין אותי תמיד מי האנשים בשוק הזה, מה זאת אומרת?!

מי המוכר שלי, מי השוכר שלי, מי הקונה שלי 

בעצם לדעת מי השחקנים באותו השוק ובכל שוק המשחק הוא זהה אך משתנה בהתאם לצרכים וכו

אני רוצה לקחת אתכם למסע קטן בו ההבנה של השוכר הביאה אותנו להקים שוק נדל”ן שכביכול היה שם תמיד, אך לשנות את חוקי המשחק.

“אחי אתה לא מאמין מצאתי מכרה זהב”, ככה התחילה השיחה משותף שלי מתן בצפון.

“בצד החיפאי של הטכניון, משער נווה שאנן, אין בכלל דירות מותאמות לסטודנטים”.

ואני בתגובה: אחי אני לא רוצה דירות לסטודנטים הם מפונקים וזה דורש תפעול מוגזם, מבחינתי תן לי משפחה ברמלה כשוכרים, שקט שנתיים שלוש.

“לא לא אתה לא מבין, אלו סטודנטים של הטכניון, הלימודים כל כך קשים שאין להם את הזמן לכל המסיבות וכו”.

וככה קמה לה האופרציה בחיפה, למה אני מספר לכם את זה?!

הרבה אנשים מחפשים את העסקה הכי טובה והם עושים טעות קריטית, הם מסתכלים רק על המספרים, עכשיו בואו נדל”ן וזה, המספרים חשובים

אבל מה יותר חשוב מהמספרים? נכון מאוד, אנשים! 

נדל”ן זה אנשים חברים.

כשאני בוחן שוק אני חייב להבין ממי אני רוכש למי אני מוכר ובהתאם לכך למי אני משכיר.

במידה ואני רוכש בשוק שהקונה הבא שלי שימקסם עבורי את הרווח יהיה למגורים אתנהל בהתאם בדירה.

במידה והקונה הוא משקיע אז בסוף מה שאני צריך זה למקסם את התשואה.

כמובן שבמידה וארצה לצבור נכסים אז התזרים הוא מרכיב קריטי מאוד

יופי,

בואו נבין את זה פרקטית

במקרה הנוכחי השוכר קצה שלי הוא סטודנט שלומד באחד מהמוסדות הטובים והקשים בעולם, מה שהוא צריך זה שקט כדי להתעסק במה שהכי חשוב לו כרגע שזה הלימודים.

אז הפתרון שאני אתן לו זה:

1. שיכנס עם טרולי ויצא עם טרולי (מזוודה כן?!)- החדר יאובזר קומפלט, מיטה, טלויזיה, וילונות וכו.

2. סביבת לימודים- בחדר אדאג לו לשולחן כתיבה, כיסא, מנורה לקריאה בשולחן וגם במיטה ועוד.

3. סביבה משותפת בנכס- פינה כלשהי בבית שתשמש את כלל בני הבית כמו סלון או מרפסת סגורה וכו.

4. מוצרי חשמל- מקרר, מכונת כביסה, מכונת קפה- להיכנס עם טרולי זוכרים?!

5. הכל ברמת בית מלון כדי להיות מזמין ושהתשלום שכירות יהיה בהתאם.

6. אעזור לו/לה בבחירת השותפים לדירה- קריטי!

אני רוצה שתהיה ביניהם כימיה טובה, שלרוב יהיה צד נשי שידאג שזה לא יראה כמו מעורה של האדם הקדמון.

בואו ניגע במספרים לדוגמא כדי להבין איך אני משביח את הנכס מעבר לזה שהוא נראה כמו בית מלון:

נגיד ורכשנו דירת 3 חדרים (שני חדרי שינה) שמכניסה היום 2,600 ₪- 1,300 ₪ לחדר פלוס מינוס.

אני רוכש את הדירה ומבצע את הפעולות הבאות: 

*רכישה: 1,000,000 ₪ 

*שיפוץ וריהוט: 230,000 ₪ 

*נלוות אחרות (עו”ד, ליווי, שמאי, יועץ משכנתא): 50,000 ₪ 

**סה”כ 1,280,000 ₪**

השכירות עכשיו תנוע בין 4,800 ₪ (1,600 ₪ לחדר) לבין 5,700 ₪ (1,900 ₪ לחדר)

בהשבחה: אני מוסיף חדר ובכל חדר מקלחת שירותים, החלל המשותף פחות רלוונטי לאוכלוסיה הסטודנטיאלית בנקודה הזאת ולכן רוב ההשקעה היא בחדרים. המהלך הוא חוקי, יתרון משמעותי.

להזכירכם המשכנתא נלקחה ממיליון ₪ של הרכישה

נגיד ולקחנו 75% זאת אומרת 750,000 ₪, נגיד לצורך הדוגמא ההחזר ינוע סביב ה4,000 ₪

יש לנו כאן בין 800 ₪ – 2,000 ₪ תזרים חיובי.

קיבלנו עסקה בפריים לוקיישן, תזרים חיובי ושוכרים איכותיים.

וכל זה כי הבנו את השוכר בקצה והתאמנו את הנכס עבורו

חשוב לי להבהיר

לא המצאנו את הגלגל, עושים את זה בהמון מקומות, מה שכן מתן השכיל להבין בזמנו זה שאף אחד לא עושה את זה בשוק איכותי מבחינה סוציואקונומית ולכן גם משקיע הקצה שלי ידע לשלם באותו איזור יותר בהכרח

דירה כזאת באותו שוק לא תימכר בפחות מ 1,500,000 ₪ ואני עדין.

יתרון נוסף מעניין זה שאותה דירה שנקנתה במיליון ₪ תקבל שמאות גבוהה יותר ולכן בהמשך אוכל למשוך כסף נוסף מהקירות לצורך מימון העסקאות הבאות.

שורה תחתונה

כשאתם מגיעים לשוק תבינו מי האוכלוסיה אליה אתם פונים, כמו בכל עסק אחר, זה נכון שנדל”ן זה מספרים אבל מי שמנהל את המספרים האלה הם אנשים, אז תתמחו באנשים 

***חשוב לציין שהמספרים הם דוגמא לעסקה ויכולים להשתנות בהתאם לעסקה

נדל”ן עושים בשטח

אוהב,

רועי גולן