איך לאתר שכונה בהתפתחות.

#יזםהשבועOri Halpert #פוסט#3

אני מצטער מראש שהפוסט רלוונטי בעיקר לאנשים שעובדים בערים “קשוחות”.

בערים טובות ומפותחות אני מאמין שלא קיימת המציאות של פיתוח שכונה ומציאת כל כך הרבה בתים ריקים באזורים טובים של העיר.

כפי שנגעתי בפוסט הראשון דטרויט, כידוע, עברה הרבה שנים קשות. מ2014 אחרי פשיטת הרגל של העירייה התחילה התפתחות בעיר עם השקעות של המדינה והממשל הפדרלי, וכל אזור הדאון טאון היום מאוד מפותח- גם מבחינת חיי לילה ומסעדות. בשנים האחרונות התחילה בנייה של מגדלים גבוהיים (למלונות/משרדים/מגורים), דבר שלא היה פה עשרות שנים. הפיתוח עבר כעת לכיוון midtown, שם היום עיקר הפיתוח של מולטי פמילי חדשים/ townhouses, ברים ומסעדות, וכמובן הרבה משקיעים קטנים שמבצעים פליפים לSFH. להיכנס היום להשקיע בMidtown זה קצת מאוחר מדי. ההתפתחות היום הולכת מעט צפונה, וזה האזור שאני מתמקד בו.

הצעד הראשון הוא לחפש אזור טוב בעיר (ב”אזור” אני מתכוון לבערך שלושה ZIP CODE). זה יכול להיות אזור שיש בו הרבה תעסוקה/אוניברסיטה או אפילו לפתוח Zillow ולראות לאן מגמת המחירים הולכת. כמו שאני תיארתי את ההתפתחות בדטרויט (מהדאון טאון וצפונה), כל אחד יודע מהם האזורים המבוקשים בעיר שהוא עובד בה.

אחרי שמצאנו אזור צריך להתמקד בשכונה. בקלות ניתן לראות באתרים השונים מהם השכונות החזקות עם המחירים הגבוהים. לאחר מכן התחלתי לחפש שכונה שצמודה לשכונה חזקה, ושהמחירים בה נמוכים משמעותית.

אחרי שאיתרתי את זה, נסעתי למקום והתחלתי לראות מסביב מה קורה. הסימנים שגרמו לי להתמקד יותר ויותר בשכונה הם:

1. השקעה מצד העירייה בשכונה, לדוגמה ראיתי שהתקינו “במפרים” בכביש שזה דבר שאין בכל שכונה בדטרויט. העירייה התחילה לנקות את הalley מאחורי הבתים, התחילו לתקן מדרכות, שדרוג תשתיות כמו צינורות מים וכו’.

2. רואים נוכחות בשטח של פקחים מהעייריה שנותנים דוחות לבעלי בתים שלא שומרים על הנראות החיצונית של הנכס. באזורים שלעיירה לא אכפת מהם, או ליתר דיוק- שהיא פחות שמה דגש בהם- יהיו פחות פקחים.

3. הצטרפתי לישיבות של ה block association, שזה בעצם מעין מנהל שכונה. הצגתי את עצמי כמי שמעוניין לקנות בתים נטושים בשכונה. בהתחלה התייחסו לזה בזלזול כי יש המון משקיעים שקונים את הבתים האלה, מחזיקים אותם בלי לעשות כלום ומוכרים אחרי כמה שנים ברווח והבית נשאר לעמוד נטוש. היום אחרי שרואים שאני פועל, היחס שונה ואפילו יצאה לי עסקה אחת דרך אנשי השכונה. דבר ראשון, עצם זה שקיים ארגון של השכונה שפועל במסדרונות העירייה זה דבר חיובי, ובפועל הם הצליחו להביא את העירייה לפעול בשכונה. דבר שני, ניתן ללמוד מכך המון על אופי האנשים ולראות האם יש “עם מה לעבוד”.

4. בתים נטושים- זה קצת טריקי כי אנחנו רוצים שיהיו בתים שניתן לעבוד עליהם, ולהעלות ערך לבית ולשכונה ומצד שני לא יותר מדי או לא בתים כאלה שהם לא ברי תיקון, כמו נזקי שריפה קשים, או כאלה שכבר השלד שלהם מתחיל לקרוס מנזקי מים של שנים, כי זה משהו שלא בר תיקון ונדרש להוריד את הבית.

5. איכות האנשים- גם הסעיף הזה קצת בעייתי, כי מצד אחד בגלל שהשכונה לא מפותחת, אז מי שגר בה עושה זאת כביכול בלית ברירה. ומן מצד שני צריך שיהיו מספיק אנשים איכותיים, כי בסופו של דבר אנחנו לא נקנה 1000 בתים בשכונה, ולכן צריך לבדוק שהמצב לא רע מדי. במקרה שלי, נסעתי באזור ועצרתי ודיברתי עם אנשים ליד בתים שרציתי לקנות, ובהרבה מהמקרים היו אנשים יחסית מבוגרים, 60 ומעלה, שגרים שם כבר שנים ושומרים על הבתים ( גם אם הם לא נראים הכי יפים מבחוץ והחלונות לא חדשים, הם מטפחים מה שניתן), ומכך בעיקר הבנתי שאכפת להם מהמקום והם מחוברים אליו, לא עבריינים וכו’. דבר נוסף ששמתי לב אליו הוא, שבחלק מהבתים שהיו להשכרה בשכונה גרו סטודנטים, חלקם לא ילידי דטרויט, כלומר באו מהsuburbs , וזאת נקודה טובה כי זה אומר שהם מרגישים מספיק בטוחים, וזה מעיד על אוכלוסיה איכותית שגרה באזור.

אלו חלק מהנקודות שגרמו לי להחליט שאני מתחיל להתמקד בשכונה הזאת ולאט לאט מקווה להעמיק את ההשקעה בשכונה ובהמשך בשכונות שגובלות בה.