פוסט המבוא של אורי

#יזםהשבועOri Halpert #פוסט1

פוסט היכרות

שמי אורי הלפרט, בן 33 נשוי לטליה (זה המקום להגיד לה תודה ענקית על שמאפשרת את המסע הזה שלנו) ואבא לרני בן השנתיים וחצי, שכפי שאפשר לראות בסרטון בעל חיבה יתרה לhomedepot. במקור מאלקנה וגר במישיגן בשנתיים האחרונות.

לתחום הנדל”ן הגעתי אחרי כמה שנים בתור עורך דין מסחרי במשרד גדול (מעל 300 עורכי דין) ברמת גן בשם “מיתר ליקוורניק”. התעסקתי בעסקאות מיזוגים ורכישות, השקעות בהייטק וכו’.

במקביל לעבודה מהבוקר עד הלילה במשרד, קניתי ביחד עם שני חברים שלושה מגרשים בארץ. לאף אחד מאיתנו לא היה ניסיון אבל בדקתי קצת מספרים עם אנשים שבנו לפני כן, ידענו מה מחירי הבתים באזור והיה נראה לנו שהעסקה עושה שכל, ובפרט שהבנייה המרוכזת לשלושת הבתים ביחד הוזילה את הפרויקט ועזרה במו”מ בתחנות רבות בדרך.

מכיוון שאני זה שיזמתי את המהלך, לא הייתה ברירה ונאלצתי גם לנהל את הפרויקט בעבור כולם- קפצתי למים ולקחתי על עצמי את הניהול. בגדול למדתי הכל מאפס, זה ממש לא היה פשוט אבל בהסתכלות לאחור הניסיון הזה הוא מה שנתן לי את הביטחון להתעסק עם תחום זר לחלוטין כמו הנדל”ן בארצות הברית.

אגב, בסופו של דבר זאת התגלתה כעסקה מעולה. כולם יצאו מרוצים מהמספרים ומלוח הזמנים (התמונות המצורפות הן משלבים די סופיים של הפרויקט).

למישיגן הגעתי דרך חבר שהשקיע במדינה והמליץ לי על מלווה משקיעים מסוים. למרות ששני הבתים שקנינו דרכו היו אסון והפסדנו עליהם הרבה, הבנתי את הפוטנציאל והיתרון שבארצות הברית והחלטתי להתחיל להשקיע בעצמי בלי גורם מתווך. היום, כשאני כבר יודע דבר או שניים בתחום, אני מבין כמה ההתנהלות שלו הייתה לא מקצועית- אבל זה לא העניין.

במשך קצת יותר משנה המשכתי לפעול מהארץ ולאחר כמה עסקאות ( חלקן מעולות וחלקן לצערי לא), הבנתי שחייבים להיות קרובים יותר לשטח והחלטנו לעבור למישיגן על בסיס ויזת משקיעים.

עיקר המיקוד שלי הוא בעיר דטרויט אך עובד גם ברנטלים מחוץ לעיר ולאחרונה התחלתי פרויקט פליפ עם ARV גבוה של 1.3M אבל מכיוון שזה רק פרויקט ראשון בתחום אני לא מתיימר לרשום תובנות בנושא ומחכה לראות איך ייגמר ולהסיק מסקנות איפה היו טעויות בתהליך ( חלקן אני כבר יודע להגיד היום) ואיפה היו החלטות נכונות.

על קצה המזלג על דטרויט, העיר הייתה עד שנות ה60-70 אחת הערים המובילות בארצות הברית ובגדול משם התדרדרה מכל מיני סיבות לדוגמה: משברים שפגעו בתעשיות הרכב שעליה מבוססת במידה ניכרת כלכלת האזור, ייבוא רכבים מהמזרח שגם הוא פגע בתעשיית הרכב האמריקאית, הפרעות בשנת 67 שהבריחו המון תושבים לבנים מהעיר עצמה לכיוון הsuburbs ועוד. בגדול מ2013 שאז הוכרזה העיר כפושטת רגל, התחיל מהפך גדול בעיר ובשנים האחרונות יש ממש שינוי מהותי. התחלה של בנייה חדשה, שינוי תדמית וכניסת אוכלוסייה צעירה לעיר בעיקר לאזור הדאון טאון ומידטאון. הרבה יותר חיי לילה, מסעדות אירועים וכו’, אחוזי האולכוסיה הלבנה בדטרויט בעליה בשנים האחרונות בעיקר באזורים המתפתחים ( זה לא אומר שאוכלוסיה לבנה טובה יותר משחורה אלא מראה שהם מרגישים בטוחים לחזור לגור בעיר ורוצים לעשות זאת).

מבחינת תעסוקה, יש יותר משרות “איכותית” כמו R&D ופחות תלות במשרות שהם צווארון כחול במפעלים. זאת מגמה ועדיין תעשיית הרכב היא הגורם המרכזי אבל בהחלט מגמה חיובית.

אני יחסית חדש בתחום ועשיתי עסקאות במיליוני דולרים בודדים, שזה כלום ושום דבר לעומת כל הכרישים הגדולים בפורום, כך שאני לא יודע כמה אוכל לחדש, אך אנסה להתמקד באסטרטגיית הפעולה שלי בעיר “קשוחה” כמו דטרויט- שהיא מעין “שיקום שכונות”. איך החלטתי באיזו שכונה להתמקד, כיצד אני עובד עם משקיעים ועם מימון, וכמובן נגיעה גם בשיפוצים ועבודה עם קבלנים.

אשמח מאוד לקבל פידבקים והערות בונות על הפעילות והפרויקטים שאפרט עליהם בפוסטים הבאים.