ניתוח עסקה ב 5 דקות

#יזםהשבוע ערן רייזר

#פוסט4

אתם מכירים את זה שיש לכם יותר מדי עסקאות לנתח ואתם לא מצליחים להגיע לכולן? (צרות טובות, נכון?) או שרק התחלתם את דרככם בנדל״ן ואין לכם מושג איך להבין את השווי? או שהעסקה נמצאת באזור שאתם לא מתמחים בו?

או שאתם צריכים לנתח עסקת מולטי פמילי, והמוכר לא העביר לכם את כל הנתונים הפיננסיים ואין לכם מושג איך בכלל להתחיל…

הלחץ מתחיל לעלות, במיוחד בעסקאות אוף מרקט, כי אם לא תגיבו מהר, משקיע אחר יחטוף את העסקה ואולי תפסידו פה הזדמנות שלא תחזור?

מוכר מאוד! כמובן שעמדתי במצבים כאלו, במיוחד בתחילת דרכי, וגם הפסדתי עסקאות טובות בגלל שלא הגבתי מהר מספיק…

אז קודם כל תנו לי להרגיע אתכם, ההזדמנויות יחזרו כל עוד נמשיך לחפש במקומות הנכונים ולא נוותר…

האם אפשר לנתח עסקה ב-5 דקות? בוודאי! ואפילו בפחות.

פרמטרים נחוצים לניתוח לכל עסקה:

Comps (השוואת נכסים)

Average rent (שכירות ממוצעת)

Cap rate (תשואת השוק)

Property condition (מצב הנכס)

Property tax (ארנונה)

Insurance (ביטוח)

נכון שכדי להגיע לניתוח מדויק יש להחזיק בכל הנתונים שציינתי מעלה, אך כדי לא לבזבז לעצמינו את הזמן עם עסקאות שאולי בכלל לא אטרקטיביות עבורנו, אפשר להגיע לניתוח מספק על ידי הפרמטרים הבאים:

עסקאות BUY & HOLD:

להבין מה היא התשואה של השוק באזור המדובר באופן שרירותי. בדרך כלל תשואת השוק תנוע בין 5-8%.

להבין מה היא השכירות שאתם חושבים שתקבלו כדי להיות קונסרבטיביים.

לחשב הוצאות חודשיות כגון: ארנונה, ביטוח, יחידות פנויות ותיקונים. כדי לא לבזבז זמן יקר כדי להבין את ההוצאות המדויקות, הורידו 40% לנכס סינגל פמילי ו-45% לנכס מולטי פמילי.

תקזזו את סכום ההוצאות החודשיות בשכירות החודשית וכך תגיעו ל-NOI (רווח תפעולי נקי).

חלקו את ה-NOI בתשואת השוק המקומי ותקבלו את שווי הנכס. זה מתאים בעיקר לעסקאות לצורך החזקה שכירויות ומולטי פאמילי.

ניתוח עסקאות סינגל פמילי:

השווי יקבע יותר על סמך עסקאות דומות שנמכרו באזור עם גודל יחס כמעט שווה לעסקה המדוברת. מומלץ לבדוק נכסים דומים בטווח של 200 sqft פלוס מינוס מהנכס המדובר.

עסקאות FIX & FLIP:

עלויות השיפוץ עלו מאוד בשנים האחרונות, אז הייתי ממליץ לחשב עלות של בין $15,000-$20,000 לשיפוץ קוסמטי, ועלות של בין $40,000-$60,000 לנכסים שזקוקים לשיפוץ מאסיבי שכולל מערכת מיזוג חדשה, גג, או צנרת.

סיכום:

בעזרת הנתונים הבסיסיים האלו, תוכלו לחשב עסקה בפחות מ-5 דקות ולהבין האם העסקה בכלל עושה שכל לפני שאתם משקיעים מזמנכם היקר למחקר מעמיק על העסקה.

אז יאללה, לעבודה!