מנהטן היא כעת ‘שוק קונים’ כאשר מחירי הנדל”ן יורדים והמלאי עולה

נקודות מפתח

ירידות מחירי הבתים במנהטן הן תוצאה של עלייה במלאי הבתים למכירה, שגם למכירה לוקח זמן רב יותר.

הפער בין ציפיות הקונה והמוכר הולך ומצטמצם, ועסקאות נוספות נסגרות.

שכר דירה גבוה במנהטן גם עוזר למכירות שכן קונים פוטנציאליים רבים שחיכו לשוק המכירות בשכירות מחליטים סוף סוף לקנות.

מנהטן הופכת לשוק של קונים כאשר מחירי הבתים ירדו והמלאי עלה ברבעון השני של 2024, לפי דיווחים חדשים.

מחיר מכירת הנדל”ן הממוצע במנהטן ירד ב-3% ליותר מ-2 מיליון דולר, לפי דיווח של דאגלס אלימן ומילר סמואל. המחיר החציוני ירד ב-2% ל-1.2 מיליון דולר, ומחירי בתי היוקרה ירדו לראשונה מזה יותר משנה, לפי הדיווח.

ירידות המחירים הן תוצאה של עליית מלאי הדירות למכירה, שגם למכירה לוקח יותר זמן. יש כיום יותר מ-8,000 דירות למכירה במנהטן, שזה גבוה מהממוצע של 10 שנים של כ-7,000, לפי ג’ונתן מילר, מנכ”ל מילר סמואל, חברת השמאות והמחקר.

למנהטן יש כעת היצע של 9.8 חודשים של דירות למכירה, מה שאומר שייקח 9.8 חודשים למכור את כל הדירות בשוק ללא רישומים חדשים, לפי בראון האריס סטיבנס. “כל מספר מעל 6 חודשים אומר לנו שיש יותר מדי היצע ואנחנו בשוק של קונים”, לפי הדו”ח של בראון האריס סטיבנס.

ירידת המחירים והעלייה במספר הדירות שלא נמכרו במנהטן עומדים בניגוד לנוף הנדל”ן הלאומי, שבו המשך ההיצע הדחוק ממשיך לשמור על מחירים גבוהים. מתווכים ואנליסטים של נדל”ן אומרים שהמחירים החזקים במנהטן שלאחר קוביד הפכו ללא קיימא, וגם הקונים וגם המוכרים נכנעים סוף סוף לסביבת ריבית גבוהה יותר.

“ההחלטה של הקונים והמוכרים נחלשת”, אמר מילר. “בשלב מסוים, הם יכולים רק לחכות כל כך הרבה זמן לפני שהם מרגישים שהם צריכים לעשות צעד.”

עם צמצום הפער בין ציפיות הקונה והמוכר, עסקאות נוספות נסגרות. היו 2,609 מכירות ברבעון השני, עלייה של 12% לעומת שנה שעברה, על פי דו”ח דאגלס אלימן ומילר סמואל. זה סימן את התאוששות המכירות הראשונה מזה שנתיים.

“עם תחילת הרבעון השני, שוק הנדל”ן בניו יורק התעורר מהשפל בו הוא נמק ברבעון הראשון של 2024. החלו לצוץ עסקאות בכל קטגוריות המחיר”, אמר פרדריק ורבורג פיטרס, נשיא אמריטוס של קולדוול בנקר ורבורג.

דמי השכירות הגבוהים במנהטן ממשיכים גם הם לסייע במכירות. מחיר השכירות הממוצע של דירה בחודש מאי היה עדיין למעלה מ-5,100 דולר לחודש, ושכר הדירה נוטה לעלות בסוף הקיץ. קונים פוטנציאליים רבים שהמתינו לשוק המכירות בהשכרות מחליטים סוף סוף לקנות, בתקווה שהריבית תתחיל לרדת בסוף 2024 או בתחילת 2025.

“אם אנשים ישבו על הגדר, דמי השכירות הגבוהים אולי עזרו לדחוף אותם לשוק המכירות”, אמר מילר.

ובכל זאת, לשיעורי המשכנתא יש השפעה מושתקת יותר על הנדל”ן במנהטן מאשר לשאר המדינה, שכן רוב המכירות במנהטן הן במזומן. ברבעון השני, 62% מהעסקאות היו כולן מזומן.

בעוד המחירים ירדו בכל מגזרי שוק הנדל”ן במנהטן, הקצה הגבוה הוא בין החלשים, שכן העשירים מתעכבים ברכישות עד לאחר אי הוודאות של הבחירות. מחירי המכירה החציוניים בגזרת היוקרה – או 10% העליונים של השוק – ירדו ב-11% ברבעון השני, לפי מילר סמואל. מלאי הרישום של דירות יוקרה עלה ב-22%.

“עם הקצה הגבוה, החולשה הזו יכולה להיות התחלה של מגמה או סתם חד פעמית”, אמר מילר. “נצטרך לראות מה יקרה במחצית השנייה”.