אי הוודאות ב-2025 מעיבה על תחזיות שוק הדיור

שינויים במדיניות הפדרלית עשויים להשפיע על הנדל”ן בדרכים מפתיעות, אבל כלכלנים צופים שינויים צנועים למדי בשנה החדשה.

נקודות מפתח:

ההצעות של ממשל טראמפ עלולות להוביל לעלייה בבניית בתים חדשים, אך גם להגביר את האינפלציה ולהרתיע את הורדת הריבית.

כלכלנים מסכימים בדרך כלל שהמכירות והמחירים של הבתים יעלו – אבל לא בהכרח הרבה.

שיעורי המשכנתא צפויים להישאר מעל 6%, בעוד שעמלות הסוכנים עשויות לרדת.

עונת התחזית הגיעה, אבל עבור כלכלני שוק הדיור, 2025 עשויה להיות אחת השנים היותר מאתגרות לחיזוי.

סיבה אחת? זו שנת מעבר למדינה. ממשל נשיאותי חדש יושבע בחודש הבא, ורבים מצפים לטלטלה כלכלית. במהלך הקמפיין שלו, דונלד טראמפ הצהיר מספר הצהרות על מכסים, הגירה, קיצוץ מסים ותקנות בנייה; למרות שמוקדם מדי לדעת כיצד (או אם) ההצעות הללו יתורגמו למדיניות, כלכלנים מסכימים בדרך כלל שהן עלולות להוביל לסיכון של אינפלציה גבוהה יותר, להרתיע הורדות ריבית עתידיות ולהשאיר את שיעורי המשכנתאות גבוהים.

“יהיו לחצים מתחרים ב-2025, שיצרו משיכת חבל שיכולה להשפיע על שוק הדיור בדרכים מפתיעות”, אמרה ליסה סטרטבנט, הכלכלנית הראשית של ברייט MLS. בעוד שהיצע וביקוש עצורים מחכים ל”שחרור”, הם עשויים להיות מוגבלים על ידי “אי ודאות כלכלית וחוסר חיזוי פוליטי”, ציינה סטרטבנט.

למרות אי הוודאות הזו, כלכלנים מ-Zillow, Redfin, Realtor.com ו-Bright MLS מהמרים על איך יתנהל שוק הנדל”ן בשנה הקרובה.

מכירות הבתים יחזרו למעל 4 מיליון

השיעור השנתי של מכירות בתים קיימים נותר מתחת ל-4 מיליון מאז יוני – הרבה מתחת לשיעור של 6+ מיליון שנראה ב-2020 ו-2021. אבל נראה שיש קונצנזוס בקרב כלכלנים שהמכירות ישתפרו ב-2025, אם כי הדעות חלוקות לגבי הכמות :

מכירות בתים קיימים יעלו ב-7.5% ל-4.4 מיליון בשנה (Bright MLS).

עלייה צנועה של 1.5% תדחוף את המכירות קצת מעבר לרף ל-4.07 מיליון (Realtor.com).

המכירות יתאוששו מעט, ויסתיימו את השנה בסביבות 4.3 מיליון (Zillow).

כלכלני Redfin מגדרים את ההימורים שלהם ומעמידים את המספר בין 4.1 ל-4.4 מיליון. “אנו מציגים טווח מכירות רחב במיוחד השנה מכיוון שבעוד שעלויות דיור גבוהות עשויות להוציא חלק מהקונים הפוטנציאליים מהשוק, יש כמות לא מבוטלת של ביקוש עצור בשוק”, אמרו בתחזית שלהם.

מה לגבי בתים חדשים? אם התקנות יקלו, בונים עשויים להגדיל את הייצור; מלאי חדש יכול להאיץ את המכירות, במיוחד מכיוון שלבונים יש גמישות רבה יותר לגבי מימון ותמריצים אחרים.

צמיחת המחירים תאט

אם בניית בתים חדשים אכן תגדל, המשמעות היא יותר מלאי כולל בשווקים מסוימים, מה שעלול לצנן את המחירים. כלכלנים עדיין צופים צמיחה משנה לשנה, אך היא עשויה להשתנות מאוד לפי שוק והקצב צפוי להיות איטי יותר מאשר בשנים האחרונות. להלן התחזיות שלהם:

מחירי הבתים יעלו ב-3.1% בשנת 2025. בעוד שצפוי מהפך כלכלי מסוים, לא הופיעו סיכונים גדולים שיגרמו לירידת מחירים (Bright MLS).

המחירים יסיימו את השנה בעליות של 3.7%, תוך המשך מגמת הצמיחה שהחלה ב-2012 (Realtor.com).

צמיחת המחירים תימשך בקליפ דומה למחצית השנייה של 2024, עלייה של 4% (Redfin).

ערכי הבתים יעלו ב-2.6%, קצב איטי בהרבה מהשנים הקודמות (Zillow).

שיעורי המשכנתא יישארו מעל 6%

התעריפים לא עמדו בציפיות בשנים האחרונות. התחזיות לשנת 2023 היו חסרות ערך, וכמה תחזיות לשנת 2024 הציבו את שיעורי המשכנתאות בטווח של 6-6.5% עד סוף השנה. זה ידרוש ירידה גדולה בשבועות הקרובים, שכן הריבית נותרה תקועה בסביבות 6.8%.

בעוד שהפדרל ריזרב עדיין צפוי לבצע הורדות ריבית מרובות בשנת 2025, זה עשוי להשתנות אם האינפלציה תעלה בתגובה למדיניות טראמפ, כפי שהציעו כלכלנים. כך או כך, הריבית על המשכנתא לא צפויה לצנוח בשנה הבאה:

שיעורי המשכנתא יהיו בממוצע כ-6.4%, וירדו ל-6.25% עד סוף 2025 (Bright MLS).

התעריפים ינועו סביב 6.3% רוב השנה, ויתקתקו כלפי מטה ברבעון הרביעי (Realtor.com).

התעריפים יישארו בסביבות 7%, מה שיקשה על סבירות עבור רבים (Redfin).

זילו לא התחייבה לאחוז מסוים, אך אמרה לצפות לעוד עליות ומורדות במהלך השנה, וציינה כי שיעורי המשכנתא רק לעתים רחוקות עקבו אחר המסלול הצפוי ב-2024.

עמלות, קונסולידציה ושוק מתחלף

מעבר למספרים, כלכלנים שקלו היבטים אחרים של השוק והתעשייה.

שיעורי עמלות הסוכן יירדו ב-2025, צופה Redfin, במיוחד עבור בתי יוקרה ובשווקים תחרותיים.

ברמת התעשייה, הקונסולידציה תגבר, אמרו כלכלני Redfin, מכיוון שוועדת הסחר הפדרלית תחת הממשל החדש צפויה להיות מוכנה יותר לאשר עסקאות בין חברות גדולות יותר.

יותר איזון יחזור לשוק, לפחות באזורים מסוימים, אמרה דניאל הייל, הכלכלנית הראשית של Realtor.com. היכן שהמלאי מצומצם יותר, “ידם של המוכרים עדיין על העליונה במונחים של משא ומתן על המחירים”, אבל כאשר השיגיות היא בעיה, זה יכול להיות “זמני מכירה ארוכים יותר או הפחתת מחירים בשווקים מסוימים”, אמר הייל.

זילו הדגישה את הדרום מזרח כשוק שמעדיף כעת קונים, ומצפה שהמגמה הזו תתפשט לדרום מערב. אבל כל ההימורים מובטלים אם שיעורי המשכנתאות יירדו בחדות, אמרה הכלכלנית הראשית סקיילר אולסן, מכיוון שהביקוש עלול שוב לעלות על ההיצע ולהגביר את התחרות בין הקונים.