למרות שיעורי משכנתא גבוהים יותר, מכירות הבתים בארה”ב עלו ב-4.2% עם מחירים חציוניים שמתקרבים ל-400 אלף דולר. הנה המשמעות של רכישת הנדל”ן הבאה שלך

ככל ששיעורי המשכנתא ממשיכים לעלות, יותר רוכשי בתים נכנסים לשוק וזה מפעיל לחץ על המחירים – מה שעלול להשפיע לטווח ארוך על רוכשי הבתים העתידיים.

בין ינואר לפברואר השנה, מכירות הבתים הקיימים עלו ב-4.2% ל-4.26 מיליון יחידות בהתאמה עונתית, בחישוב שנתי, לפי איגוד המתווכים הלאומי. בינתיים, גם מחירי הבתים מטפסים בהתמדה – המחיר החציוני של הבתים הקיימים הגיע בפברואר ל-398,400 דולר, המסמל עלייה של 3.8% בהשוואה לשנה שעברה (383,800 דולר).

“רוכשי בתים נכנסים לאט לשוק”, אמר הכלכלן הראשי של NAR לורנס יון. “שיעורי המשכנתא לא השתנו הרבה, אבל יותר מלאי ואפשרויות משחררות את הביקוש העצור לדיור”.

כפי שעולה ממגמות השוק האחרונות, עליית מחירי הדיור וריביות המשכנתא מגבירים את הלחץ הפיננסי על רוכשי הבתים ועשויות להמשיך לעשות זאת בעתיד הנראה לעין.

למה מחירי הבתים ממשיכים לטפס?

העלייה במחירי הבתים היא ככל הנראה תוצאה של שוק עבודה גמיש, מלאי דיור נמוך מתמשך וביקוש חזק של קונים. גם כאשר שיעורי המשכנתא נעים בטווח של 6-7% – שהוא גבוה משמעותית מהרמות שלפני המגפה – הקונים נשארים מונעים מחשש למחירים גבוהים עוד יותר וממלאי בתים נמוך יותר בעתיד.

דו”ח של לשכת העבודה האמריקאית קובע כי סך התעסוקה הלא-חקלאי עלה בפברואר ב-151,000 משרות, בעוד ששיעור האבטלה נותר נמוך יחסית ועומד על 4.1%. רוב המומחים הכלכליים רואים בדרך כלל שיעור אבטלה בין 4% ל-5% בריא.

נכון לסוף פברואר, מלאי הבתים שלא נמכרו באמריקה עמד על 1.24 מיליון יחידות, עלייה של יותר מ-5% מינואר, מדווח NAR. בקצב המכירות החודשי הנוכחי, 1.24 מיליון יחידות יהיו שווה ערך להיצע של 3.5 חודשים, שהוא הרבה מתחת להיצע של שישה חודשים שנחשב באופן מסורתי לשוק מאוזן בין מוכרים לקונים.

השוק ההדוק הזה מפעיל לחץ כלפי מעלה על מחירי הבתים, כאשר הקונים מתאמים את הציפיות שלהם, בוחרים בנכסים קטנים יותר או מותחים את הכספים שלהם עוד יותר כדי להבטיח בתים לפני שהמחירים יטפסו עוד יותר.

“אנחנו עדיין במצב שוק הדוק יחסית”, שיתף יון עם CNBC.

מעניין שרוכשי בתים ראשונים נכנסים לשוק במספרים גדולים יותר, ומהווים 31% מכלל המכירות בפברואר, עלייה לעומת 26% בשנה הקודמת. עם זאת, רכישות המשקיעים האטו משמעותית, וירדו ל-16% בלבד מהעסקאות, ירידה לעומת 21% בשנה שעברה.

שינוי זה מצביע על כך שיותר דיירים בעליבתים או רוכשי בית שני מתחרים ישירות בשוק, לעתים קרובות עם רכישות במזומן, תוך שמירה על יציבות מחירים למרות עלויות אשראי גבוהות יותר.

איך זה יכול להשפיע על רכישת הנדל”ן הבאה שלך?

כדי לנווט בשוק הנדל”ן המאתגר הזה, ייתכן שהקונים יצטרכו להתאים את הגישה שלהם, אולי לשנות את הציפיות לגבי מאפייני הבית או לשקול נכסים בשווקים פחות תחרותיים.

בחינת אפשרויות מימון חלופיות יכולה לספק הקלה מסוימת, אך לעתים קרובות יש להן כמה חסרונות. מוצרים כמו משכנתאות בריבית מתכווננת, הלוואות בריבית בלבד ומשכנתאות בלון יכולים להועיל בטווח הקצר, אך הם עלולים להוביל לאתגרים פיננסיים משמעותיים אם הקונים לא יבינו במלואם את התנאים וההשלכות לטווח הארוך.

קונים עשויים למצוא גם כדאי לקנות בית עכשיו ולשקול מימון מחדש מאוחר יותר אם/כאשר שיעורי המשכנתא ירדו. מימון מחדש יכול להוריד את התשלומים החודשיים, להפחית את סך הריבית המשולמת או לקצר את תקופת ההלוואה. עם זאת, על הקונים להעריך בקפידה את עלויות המימון מחדש, כולל עמלות ועלויות סגירה, כדי להבטיח שגישה זו מתאימה בהתבסס על מצבם הפיננסי.

לבסוף, העיתוי עשוי גם למלא תפקיד מכריע. קונים שיכולים להיות גמישים ולחכות לתקופות קנייה שקטות יותר באופן מסורתי, כגון עונות הסתיו או החורף, עשויים להפיק תועלת מהפחתת התחרות וכוח המשא ומתן המוגבר.

עבור בעלי בתים נוכחיים, עליית מחירי הבתים יכולה להציע יתרונות.

“כל עלייה של נקודת אחוז במחיר הבתים מתורגמת לעלייה של כ-350 מיליארד דולר בהון העצמי בדיור עבור בעלי נכסים אמריקאים”, שיתף יון עם NAR.

בעלי בתים שמוכרים בשוק הנוכחי עשויים למצוא את עצמם עם הון עצמי מוגדל, ומספקים מזומנים נוספים למינוף לקראת הרכישה או ההשקעה הבאה שלהם.