מימון, אחד ה-נושאים החשובים בעסקאות נדלן

“אני צריך 200K$ לפרויקט הבא, למי אני פונה?”

#יזםהשבוע פוסט 2

===

מימון, אחד ה-נושאים החשובים בעסקאות נדלן…

אבל רב היזמים מפספסים משהו לגביו,

שכדי לעלות רמה בנדלן

צריך לשנות את הראיה הצרה של השגת מימון לכל פרויקט, הראיה הפרוייקטלית

צריך להחליף לראייה רחבה, ראייה עסקית

בואו נתחיל לצלול….

כיזם את לא מחפש כסף – אתה בונה מבנה הון

החשיבה פר פרויקט: “אני צריך 250K$ לפרויקט הבא, אני מחפש משקיע”

והחשיבה היזמית הנכונה: “איזה מבנה הון אני רוצה לבנות לחברה שלי ב-12 החודשים הבאים?”

האם ישבת פעם ותכננת:

* מה מהכסף שלי יבוא מאקוויטי (משקיעים)?

* כמה מהכסף שלי יבוא מחוב (לנדרים, הלוואות פרטיות)

* איזה יחס בין חוב לקפיטל אני רוצה? (debt-to-equity ratio)

* מה ה- cost of capital /עלות הכסף של כל מקור?

–

קחו רגע לחשוב על השאלות הבאות לגבי גיוון מקורות המימון

היכולת משחק ותכנון של מקורות המימון היא לפעמים הרווח העודף של הפרויקט –

* מה אני מגייס וממי?

* מה התשתית המימונית האידיאלית מבחינתי?

* לאילו ריביות אני מכוון?

* איך אני יכול לשחק עם פקטור הזמן טוב יותר?

* האם לקחת מימון יקר, שיכוסה ע”י מימון זול אח”כ,

כדי להיות על העסקה?

* תכנון אפשרות למימון צולב בין פרויקטים (cash reserves)

* אילו JV אפשריים מבחינתי בתחום המימון?

החשיבה הנכונה: Raise when you don’t need, so you don’t need to raise when you do

מימון צולב ושותפויות – מתי, כמה ולמה?

לפעמים הפתרון הכי טוב הוא לא לגייס בחוץ – אלא להשתמש במשאבים הקיימים בצורה חכמה יותר.

אפשרויות:

מימון צולב בין פרויקטים: פרויקט חזק “מלווה” לפרויקט שצריך דחיפה

JV – Joint Venture: שותפות עם יזם אחר שמביא משאבים משלימים

Cash reserves:

לשמור buffer בחברה ולא לחלק הכל כרווחים

מתי כדאי?

כשאתה לא רוצה לדלל את האקוויטי שלך (לתת יותר אחוזים למשקיעים)

כשיש לך נזילות בפרויקט אחד ואתה יכול להשתמש בה בחוכמה

כשאתה רוצה לשמור על שליטה

מתי לא כדאי?

כשזה יוצר סיכון לפרויקט המקורי

כשאין לך תמונה ברורה של התזרים בכל הפרויקטים

כשאתה לא בטוח שהפרויקט החדש יחזיר את הכסף בזמן

וזה בדיוק המקום שבו יועץ ומלווה פיננסי חיצוני עוזר – הוא עוזר לך להחליט מתי זה נכון ומתי זה מסוכן מדי.

איך אני כיועץ ומתכנן פיננסי חיצוני, יכול עוזר לך

לתכנון מבנה הון:

עוזר לך לבנות תוכנית של מקורות המימון שלך ל-6-12 חודשים

מחשב את ה-cost of capital של כל מקור והכל יחד

עוזר לך להחליט על האיזון הנכון בין חוב לאקוויטי (ואיך)

בניית מערכת יחסים עם מקורות מימון:

עוזר לך להכין מצגות ודוחות למשקיעים ולנדרים

מראה להם שאתה מקצועי ושקוף

בונה אמון שמוביל לתנאים טובים יותר

ניהול תזרים לגיוס הבא:

מוודא שאתה לא נכנס למצב של חוסר נזילות

עוזר לך לזהות מתי לגייס – לא מוקדם מדי ולא מאוחר מדי

נותן לך ביטחון לגייס מעמדת חוזק

החלטות על מימון צולב:

עוזר לך להחליט אם כדאי להעביר כסף בין פרויקטים

מחשב את ההשלכות על שני הפרויקטים

מוודא שאתה לא יוצר סיכון מיותר

תזכור שכיזם

אתה לא מחפש כסף – אתה בונה מנוע גיוס

יזמים שצומחים בצורה בריאה לא “מחפשים כסף” כל פעם מחדש. הם בונים מערכת שמאפשרת להם לגייס בקלות, בתנאים טובים, ובזמן הנכון.

זה אומר:

1. גיוון מקורות מימון

2. תכנון מראש של גיוסים

3. הבנת cost of capital

4. איזון נכון בין חוב לאקוויטי

5.

מערכות יחסים חזקות עם משקיעים ולנדרים

וזה מה שהופך יזם מ”מחפש כסף כל הזמן” ל”משקיעים רוצים לעבוד איתו”.