Комплетниот водич - дел I

Претприемач на неделата Шеј Јааковиц #пост6

Во следните редови ќе споделам речиси се што треба да знаете за да инвестирате во недвижен имот. Напишано е од моето лично искуство во изминатите десет години, десетици милиони долари во трансакции и илјадници часови учење. Напишано е за вас и за вас, и е погодно за оние чија прва трансакција е пред нив, а исто така и за инвеститори со неколку години во ПАЗМ.
Ајде, да почнеме.
1. „Дали би ти пречело да ми кажеш, те молам, по кој пат да одам оттука?
„Во голема мера зависи од тоа каде сакате да одите.
„Не ми е толку важно каде.
„Тогаш не е важно по кој пат одите.
(бонус за оние кои знаат од кој филм е овој прекрасен цитат)
Започнете со дефинирање на она што го сакате.
Која е мојата цел? зголемување на капиталот? Пасивен приход? Пензионирање или заштеда на пари за децата? Ако мојата цел е да штедам за пензионирање и имам работа со полно работно време, веројатно ќе ми успее да фрлам помалку.
2. Научете што повеќе.
Пред да го купам мојот прв имот студирав речиси шест месеци, а сепак ја направив речиси секоја можна грешка. Читајте книги, гледајте предавања, одете на конференции, слушајте подкасти, најдете ментор.
Совет за напредните: најдете некој што веќе го прави тоа и понудете му помош, бесплатно. Погледнете како можете да помогнете во нешто и да додадете вредност. Успешните луѓе добиваат многу апликации, повеќето апликанти доаѓаат со цел да добијат, не многу се нудат да дадат каква било вредност. Овде има цела заедница на луѓе кои го прават тоа на големо, искористете го тоа.
Препораки на BiggerPockets.com: Неверојатна страница! Има огромни бази на податоци со се што треба да знаете, како да започнете и што да правите. Можете да најдете многу одличен материјал таму, а исто така одличен подкаст со стотици епизоди.
Мултисемејство: Род Калиф. Првосвештеникот на повеќе семејство во Соединетите Држави. Тој беше студент на мојот ментор и многу сериозен тип, јас бев на неговата конференција пред неколку години - многу препорачано.
Комерцијални недвижности: Комерцијална академија од Скот Шел. Скот ми е ментор веќе четири години. Кога би можел да го дефинирам на едноставен начин, би рекол дека тој е Лео Меси од светот на комерцијалните недвижности во САД. не помалку. Силно препорачувам да одите на една од неговите конференции, а ако не успее, има многу одличен материјал на неговата веб-страница. Слободно контактирајте ме за повеќе детали.
3. Видови на недвижен имот на работ на вилушката
престојувалиште
Куќи и станови: на секој му треба место за живеење. Вистина и точна, и со тоа не можеш да се расправаш. Ако одлуката е помеѓу стан и куќа, оди по куќа. Како прво, земјата ќе чини многу повеќе од стан, второ, HOA во Америка не е евтин бизнис.
Дуплекс, триплекс, дуплекс (2-4 станбени единици под еден покрив): одличен начин за почеток. Лесно ако можете да живеете во една единица, а другата да ја издавате.
комерцијални
Малопродажба (трговски центри, продавници итн.): долги договори со компании кои сите ги знаат, многу централна локација. Во последните години има пад на побарувачката поради ефектот на Амазон.
Канцеларии: Од корона, побарувачката за канцеларии е во надолен тренд. Во Сан Франциско денес 40% од канцелариите се празни во споредба со 7% пред корона вирусот.
Мулти-семејство: пет или повеќе станбени единици. Бебето на светот на недвижностите, најбараниот вид на недвижен имот меѓу инвеститорите, со огромна конкуренција. Лично, помалку се поврзувам поради големиот обем на работа и многу интензивното управување.
Магацини и индустриски згради: мојот омилен вид на недвижен имот. Едноставни, многу лесни за управување, долги договори со сериозни компании. Во последните години побарувачката се зголемува и се зголемува поради зголемувањето на продажбата на Интернет.
Самостојно складирање: мали единици (помеѓу 2.5 метри и 15 метри) кои се изнајмуваат на приватни лица и мали бизниси како решение за складирање. Одличен и многу популарен тип на недвижен имот. Има многу голема конкуренција и многу лесно и евтино се гради.
Хотели и Ironandbi: остар пад на приходите во време на рецесија. Не е лесно да се управува, многу високи тековни трошоци. Во добри времиња може да биде многу профитабилно.
4. Заеми
Странските инвеститори можат да инвестираат и да поседуваат недвижен имот во САД и нема потреба од виза или зелен картон. Повеќето банки нема да позајмуваат на странски инвеститори, а оние што даваат ќе кредитираат под неповолни услови. Каматните стапки за недвижен имот денес се околу 6 проценти, до 75% од вкупната вредност на имотот и се фиксни за 25-30 години. Секоја банка ќе сака проценителска проценка, лична гаранција и хипотека на имотот. Затворањето обично трае помеѓу 45 и 60 дена.
Тешки пари: небанкарски заем од приватни субјекти, од една страна брзо затворање и многу помалку бирократија и неред, од друга страна многу високи каматни стапки, често и над 10-11 проценти.
5. Научете ги законите на земјата на имотот во кој купувате имот. Америка е огромна и секоја земја има свои закони. Лично, не би препорачал да купувате станбени недвижности во либералните држави како Орегон, Њујорк или Калифорнија, тамошните закони се многу во корист на закупецот. Иселувањето на закупецот што не плаќа може да потрае со години, а дополнително, контролата на киријата може да го оштети приходот на многу значаен начин.
6. Од каде да се започне?
Откако ќе потрошиш половина докторат на недвижен имот (нема кратенки, Сури..) и знаеш каков, каде колку и зошто, време е да ја смениш брзината.
Трговијата на големо е одличен начин да научите како да најдете зделки и да преговарате. Има многу добри компании кои учат како да се направи тоа правилно (Гал Шмуклер - високо препорачливо).
Flips е уште еден одличен начин да научите одблизу како да ја завршите самата работа и да доживеете реновирање, преговори, купување и продавање имоти.
Препорачувам да најдете некој кој веќе го прави тоа што сакате да го правите за да го придружувате или да му понудите да работи под него дури и бесплатно.
7. Запомнете дека тоа е маратон, а не спринт.
Има многу „гуруа“ кои ветуваат дека ќе ве научат се што треба да знаете во рок од една недела. Нема кратенки, никој не станува милионер по договор и половина.
8. Едноставни и важни правила за продажба.
Висококвалитетните фотографии звучат очигледно, но ќе бидете изненадени кога ќе видите колку агенти прикачуваат фотографии со iPhone за пет минути. Инсистирајте на професионален фотограф, вреди да се инвестира. Проверете дали имотот е чист и мириса добро пред да дојдете да го видите. Побарајте пријател да се јави и да испрати прашања за имотот, проверете дали брокерот одговара или се враќа на време. Нема да ви се верува колку долго има имоти на пазарот бидејќи агентот едноставно не се јавува на телефон.
9. Едноставни и важни правила за изнајмување.
Facebook Marketplace и Craigslist работат одлично за станбени имоти за изнајмување. Ќе добиете многу прашања дури и од заблуди и многу од оние кои ќе закажат и нема да дојдат, за жал тоа многу се случува. Дури и наједноставниот договор за закуп треба да се направи со адвокат кој ги познава локалните закони. Извршете проверка на кредит и позадина на секој закупец. Јавете се на сопственикот на имотот и проверете дали закупецот плаќа навреме, проверете кај работодавецот дали е добар вработен кој нема да биде отпуштен за една недела. Добра компанија што го прави ова за вас е RentPrep.
10. Дел 8: Владата на Соединетите Американски Држави ја плаќа киријата за закупец, директно на вас. Во првите неколку години изнајмував на многу станари од Секцијата 8, иако звучеше многу примамливо, по две години не бев подготвен да слушнам за тоа. Типот на станари што ќе ги добиете е најнизок што постои, по секој станар што замина морав да реновирам бидејќи тие го напуштаат имотот откако ќе заминат. Ако тоа не е доволно, работата со владата и обемот на бирократија едноставно не вреди да се трудите.
11. Имотот не се купува на наше име.
Започнете компанија, по можност ДОО со повеќе од еден сопственик (ако е потребно, дајте му на член на семејството процент од компанијата). Ако имотот е на нашето име, тој отвора речиси сè што имаме во случај на побарување. Во Америка тужбите се национален спорт и добар адвокат знаеше како да не заштити. Јас не сум адвокат и немам намера да давам правен совет овде, најди си адвокат што ќе ти отвори фирма и прашај го и за заштита од одговорност. Неколкуте стотици долари ќе ви помогнат да спиете многу подобро ноќе.
12. Осигурувања.
Тоа е задолжително, дури и ако купите стан во готово, а банката не ве обврзува, да не ни помислите да не направите. Не барајте најевтино осигурување, а исто така проверете го Осигурувањето од одговорност, ова е осигурување од штети (следејќи го претходниот дел).
Утре ќе го подигнам вториот дел од целосниот водич. Слободно поставувајте прашања во коментари, имајте убав ден ????