#יזםהשבוע פוסט שלישי – תחילת הדרך אז התחלנו… לקחנו את הידע שצברנו ויצאנו אל מ…

#יזםהשבוע פוסט שלישי – תחילת הדרך
אז התחלנו…
לקחנו את הידע שצברנו ויצאנו אל מסע היזמות, בנינו את הנבחרת שלנו ויצאנו לדרך.
אחד הדברים המשמעותיים שעזרו לנו זה השותפות בינינו (נרחיב על זה בהמשך ????)
אנחנו מאמינים וממוקדים ברנטל, קנייה של נכס, שיפוץ במידה וצריך, והחזקה לטווח ארוך – הכנסה פסיבית. זה מה שאנחנו רוצים, וזה מה שגם המשקיעים שלנו רוצים ולשם אנחנו מכוונים אותם.

נדל"ן = יחסים

"להתאסף זו ההתחלה. להישאר יחד זו התקדמות. לעבוד ביחד זו הצלחה" (הנרי פורד)
יחסים יחסים יחסים, המטרה הראשונה הייתה למצוא צוות, כל משקיע בתחילת דרכו זוכר את הטלפונים הראשונים, אינספור של שיחות טלפון לבנות את הצוות שלו, יכולנו למצוא סוכן שהיה עושה את העבודה, אבל רצינו מישהו שנרגיש איתו את הקליק ואת האמונה שאם אנחנו נצליח זה ישתלם גם לו. זה לקח זמן, אבל בעבודה אינטנסיבית תוך כדי למידה מטעויות ושיפור השפה הגענו אל הסוכן הראשון שהאמין בנו, ויצאנו אל המסע.

לאחר שכבר היינו בלא מעט חוזים קיבלנו סוף סוף את העסקה החלומית הראשונה שלנו – OFF MARKET
הפכנו כבר למבינים יותר אחרי לא מעט נכסים שבדקנו, וכשקיבלנו את דו"ח ה INSPECTION ידענו כבר מה אנחנו רוצים לראות, ואכן, אחרי הבדיקות הלכנו על זה, וקנינו את הנכס המניב הראשון שלנו.
כיום, יש לנו כבר צוות רחב יותר שכולל גם חברת טייטל אחת לכלל הנכסים.

לאחר שמצאנו את הנבחרת שלנו בנינו את ה SYSTEM – הלב של העסק.
בכל עסק צריך את הליבה, שהיא תהווה את ריכוז הנתונים הקבוע, שעליו אפשר להכניס נתונים משתנים לבדיקה מחדש על כל עסקה.

ה SYSTEM שלנו מחולק לשלושה רבדים:

1.צוות
2.עסקאות
3.מימון

צוות – עליו כאמור הרחבנו, רק נוסיף ונציין שלחלקם הגענו מקבוצות פייסבוק מקומיות, הולסלרים וכד'. כמובן גם החלק החוקי והמשפטי ( עו"ד / חברת טייטל) .Inspection
עצה קטנה: לעולם אל תוותרו על Inspection השתמשו בו כמנוע לחץ להורדת מחירים, ותמיד תתייעצו Out of the record עם הבודק, מה דעתו על הנכס בצורה חברית כטיפ כללי, אילו היה במקום שלנו.
אחד הנכסים שלנו שנמכר בידי משקיע מקומי שהיה "תחמן, עשה שיפוץ קוסמטי אבל מאוד מושקע שחיפה על הליקויים החמורים שהיו (מהתמונות הבית היה מיליון דולר) – מיותר לציין שהבחור שלנו מיד אמר לברוח מהעסקה.

עסקאות – ניתוח עסקאות, מיקוד על שכונות, סוציו-אקונומי, נתוני פשע, חינוך, רמת בתי ספר, הכנסה, דמוגרפיה, אבטלה, נתוני הגירה, כמות נכסים מעוקלים, שכירות כנגד בעלי דירות, מחירים, Comps ועוד ועוד.. שמנו דגש על אזורי לימודים – אוניברסיטאות, וכן על פיתוח כלכלי של העירייה, שמן הסתם יעלו את ערך הדירות באזור.

מימון: כל הדרכים כשרות להשגת מימון, יש מומחיות גם בדבר הזה איך לקבל את התנאים הטובים ביותר, אבל זה אישי ופרסונלי.
הפעלנו את כל המנגנונים כדי להשיג מימון, וגם עזרנו למשקיעים להבין את הדרכים כדי לקבל מימון.
השגת שותף מקומי, מאפשרת להגדיל את נפח העסקאות ב 50% לפחות, וזו דרך שאנו עובדים עליה בימים אלה.

לנוחיותכם אני מצרף לינקים לכמה מהאתרים שאנו עובדים איתם, מעבר לאתרים הפופולריים הידועים, כאשר נציין אלו דברים אנחנו חושבים שיש לאתר זה יתרון על האחרים.
מידע ספציפי יותר על רמת פשע/ שכונות / בתי ספר ועוד..

https://www.trulia.com – ARV Calculate / Crime map
https://www.propstream.com – Comps / Owner detail
https://www.ziprealty.com – Neighborhood maps / find schools / Find an Agent by location
http://icomps.com/ – Comps
https://www.homesnap.com – Include Rent estimate
https://www.estately.com
http://www.city-data.com – learn on the city, on the zip code and on you block
www.zumper.com – – for rents price
https://www.niche.com/?ref=places-to-live – Zip code information
https://www.craigslist.org/about/sites – Off market
http://www.usa.com – Population growth
https://www.greatschools.org – Schools in the area
https://www.homefacts.com/ – Zip Codes
https://www.realtytrac.com/ – Foreclosure Search

שיטות עבודה והגדרה עסקית:
בתחילת הדרך הגדרנו את עצמנו כיזמים מייעצים, התחלה בהליך רכישה במקביל ללמידה, וייעוץ וליווי משקיעים, וכשמצאנו עסקאות ביצענו את כלל הבדיקות בהתאם למה שרשמנו למעלה, והנכס הועבר לידי חברת הניהול לצורך התפעול השוטף.
העסקאות הגיעו, אבל הוצאנו המון אנרגיה בחיפוש עסקאות טובות, עם לא מעט אכזבות בדרך, כשהיה לנו עסקאות מצוינות לא תמיד מצאנו את המשקיע, וכשהיה כסף לא תמיד מצאנו עסקאות. בשלב זה נכנסו לדילמה, היינו צריכים להחליט האם נמשיך בחיפוש עסקה, הגשת הצעה והמתנה למשקיע, או קודם למצוא משקיע שמעביר את הכסף לשם, ולחכות לעסקה שכבר תבוא.
דילמה זו מלווה כל מי שחלק מהליך ייעוץ, יש גישות לכאן ולכאן, אנחנו כאמור בתחילה ניסינו את הדרך הראשונה, אבל לאחר זמן הבנו שאנחנו חייבים לחשב מסלול מחדש על מנת שנוכל לגדול ולהתרחב בתחום.
בנינו מאגר של משקיעים (חלקם מכירים את התחום וחלקם חדשים לגמרי) שדרכם אנו משלבים את הרצוי והמצוי כך שגם נחפש עסקאות ונציע, וגם יש מאגר של אנשים שיעבירו את הכסף בכל רגע נתון ברגע שתימצא העסקה שמתאימה להם.

בפוסט הבא נספר איך ומה למדנו מהטעויות שלנו בארץ, ואיך אנחנו מיישמים את ההיפך בארה"ב)