היי חברים יקרים,
הציעו לי להכנס בתור לווה לקבוצת משקיעים לנכס מולטי פמילי מה דעתכם ?
מי עשה את זה כבר?מה צריך לבדוק?
תשואה גבוהה.
תודה מראש על העזרה
קישור לפוסט המקורי בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)
יש לי חלום – גרסת פורום נדל”ן ארה”ב : אֲנִי שָׂמֵחִ לְהִצְטָרֵף אֲלֵיכֶם הַיּוֹם, בַּמֶּה שֶׁיֵּרָשֵׁם בְּדִּבְרֵי הַיָּמִים כִּגְדֹּלַת הָהַפְגָּנוֹת לְמַעַן הָחֹפֶשׁ בְּתוֹלְדוֹת אֻמָּתֵנוּ. לִפְנֵי שנה וחצי, אֲמֶרִיקָאִי דָּגוּל (ישראלי לשעבר), אֲשֶׁר בְּצִלּוֹ נֶחֱסֶה כַּיּוֹם, חָתַם עַל דִּבֵּר הַדְּרוֹר. דִּבֵּר זֶה הוּא מַשּׂוּאַת אוֹר שֶׁל תִּקְוָה לְמִילְיוֹנֵי גמדים, עֲבָדִים כלכליים אֲשֶׁר נִכְווּ בְּכִיב מְשַׁוֵּעַ שֶׁל…
The BRRRR Method דמיינו את עצמכם משתתפים באירוע נטוורקינג להשקעות נדל”ן, ואתם שומעים מישהו אומר “BRRRRR”. רוב הסיכויים שהקולגה שלך לא מגיב על טמפרטורת החדר…
#יזםהשבוע #פוסט4 יזם השבוע – פוסט מספר 4 מולטיפמילי את העשייה שלי בנדל״ן התחלתי דווקא בסינגל-פמילי. לאחר כמה שנים טובות של עשייה, גיליתי את המולטי-פמילי…
5/9/17, 12:01 AM – Messages to this group are now secured with end-to-end encryption. Tap for more info. 5/3/17, 11:12 PM – +972 50-372-4997 created group “באקדמיה לנדל״ן בארה״ב” 5/9/17, 12:01 AM – You joined using this group’s invite link 5/9/17, 1:00 AM – +972 54-433-6846 joined using this group’s invite link 5/9/17, 1:00 AM…
חיפוש שותף למולטי פמילי לאחר מס עסקאות פליפ ורנטלים רוצה לעבור לשלב הבא ולרכוש מולטי פמילי למדתי את הנושא לעומק, עשיתי קורס השקעות במולטי פמילי,…
#יזםהשבוע עומר מתתיהו #פוסט2 ב-2010 עברתי עם כל הסטראטאפ (והמשפחה) לבוסטון לכמה שנים. מנהל הפיתוח שלי בסטארטאפ (שהוא היום השותף שלי והנציג שלנו “על הקרקע”)…
הי חברים, אני בטוח שלא צריך לספר לכם שאחד מהשווקים הלוהטים ביותר בארצות הברית כרגע הוא טקסס – חברות רבות כמו טסלה של אילון מאסק,…
למה דווקא מולטי פמילי וכיצד לבחור אותו #יזםהשבועפוסט 6: מולטי פמילי – סוג העיסקאות האהוב עלי ביותר הוא מולטי פמילי. אנחנו קונים בינינים שהם…
מנטורמיינד בהנחייתו של רועי מעודי: כיצד להתמקצע בהשקעות מולטי פמלי הרשמה למפגש הראשון חינם: https://www.forumnadlanusa.com/הרשמה-לוובינר/?webinarKey=8690509524013573643&hide= שלום חברים,ברכות לחברי הגרעין שהצטרפו למסלול מנטורמיינד – כיצד להתמקצע…
You must be logged in to post a comment.
Please confirm you want to block this member.
You will no longer be able to:
Please note: This action will also remove this member from your connections and send a report to the site admin. Please allow a few minutes for this process to complete.
אני ממליץ לך להצטרף למחזור מנטור מיינד הבא עם רועי מעודי וללמוד על השקעות מולטי פמלי – http://www.MentorMind.co.il
וואו זה נושא שאני חוקר ובודק למעלה מחצי שנה. את עניין ההשקעה כמשקיע במתחמי מולטי פמלי. בדקתי לפחות 5 הצעות מחברות שונות. לכל אחת מודל שונה. הן כמלווה והן כמשקיע.
תשואה- חלקם מציעות תשואה מועדפת על התזרים החודשי בלבד וחלקם גם משתפים ברווחי התשואה על ההון במכירה. ויש שאפילו לא מציעים כל תשואה מועדפת.
זמן העסקה מתי אתה נפגש עם הקרן בחזרה בחלקים או בסוף התקופה.
דילול מניות כיצד משפיע על התשואות? שווה או לא?
מחלוקת משפטית – יש שמוכנים להתדיין בבית משפט ישראלי ויש שרושמים במדינת רישום ה llc.
רישום בעלות- llc ישיר על הנכס ויש שהרישום נעשה רק בספרי החברה בllc משני .
מימון- במזומן או בעזרת מוסד פיננסי. ועוד מיני שאר ירקות.. בנתיים נכנסתי להשקעה בחברה אחת. הייתי שמח ומודה אם מישהו מיכם יוכל להעלות פוסט מיקצועי בעניין. על אילו נושאים מנקודת מבטו של המשקיע חייבים להקפיד בחוזה.
נאמרו כאן הרבה דברים נכונים.
אוסיף שני דברים עקריים:
1. *אמון ביזם* –
לפני הכל אתה צריך להאמין ביזם ולסמוך עליו.
העסקה הינה עסקה אמינותית.
אתה לא הולך לראות את הנכס ולבדוק אותו בעצמך.
לכן, בראש ובראשונה *מערכת אמון*.
רק אוסיף, הדף יכול לספוג כל דבר שנרשם עליו. ולכן הבטחות הן דבר נחמד אך לא יותר מזה.
הייתי תמיד שואל ומבקש שיסבירו לי:
את הסיכונים בעסקה
כיצד מגדרים את הסיכונים
2. *ההשלכות המשפטיות* –
יש הבדל עצום בין זכות חוזית לזכות קניינית.
*זכות חוזית* –
יש לך נייר, לפיו במידה ותקום בעיה כלשהי אתה יכול אקטיבית לתבוע.
כלומר, אתה צריך לפעול ולהוציא כסף על מנת לשטוח את טענותיך בבית המשפט.
פעמים רבות יתווסף לזכות החוזית “שטר חוב” להמתקת העסקה.
במידה ומדובר על הלוואה, ומשיקולי מס, שלא אפרט אותם, “התשואה המועדפת” אינה נכנסת ב 4 החריגים, שבמידה ויתקיימו, אתה כמשקיע לא תמוסה בארה”ב.
כמובן שיש אופציות נוספות באמצעותן ניתן לגדר את ביטחון המשקיע.
דבר נוסף וחשוב, המקום בו יתנהל הדיון המשפטי ואו הסכסוך.
האם בארה”ב או בישראל?
לפי איזה דין?
האם בבית משפט או באמצעות בורר?
האם הוא כפוף לסדרי הדין או לא?
*זכות קניינית* –
בהתאם למושג זה, אתה נרשם כבעלים של החברה שמחזיקה את הנכס (יחד עם עוד משקיעים).
גם במקרה זה צריך לבדוק היטב אילו החלטות יכולות להתקבל אך ורק על ידי כלל המשקיעים בהצבעה ואילו החלטות נתונות ליזם ללא עוררין.
במידה והיזם ממנף את העסקה באמצעות שותף מקומי ואו בעצמו על ידי גוף פיננסי, סביר להניח שנזכות הקניינית לא תינתן.
כמו כן, אף אם תקבל זכות קניינית בקונסטלציה כזו או אחרת, העניין יכול להשפיע על היזם לקבלת מינוף.
הצלחות לרוב!!!
יש הרבה דברים לבדוק,
אך אגע בכמה:
היזם – האם אתה מרגיש בנח לעשות איתו את העסקה ? האם קבלת המלצות עליו ?
תשואה – לבדוק מה הקאפ, מה הקאש און קאש.
מהו גובה המימון
מה הרווח בסוף –
אם אתה נכנס כלווה, אני מניח שאתה תהנה רק מהתשואה הפירותית ולא ההונית. תקן אותי אם אני טועה.
האיזור – תנאים דמוגרפיים.
אם העסקה באיזור רע: השכלה נמוכה / פשיעה ועוד, צריך להזהר.
בהצלחה !
אם זה פרפרד זה לא הלוואה….
שים לב!!!!!
תבדוק מה ה preferred interest (שתהיה לפחות 7-8)
אחרי כמה זמן ליזם יש אפשרות buyout (פחות משנתיים לא הייתי לוקח) – זה אומר אחרי כמה זמן היזם יזרוק אותך החוצה מהעסקה, אם הפרויקט מתקדם כמתוכנן (=מחליף את המימון שלך, במימון זול בהרבה של הבנק). אם יהיו בעיות הוא יגרור איתך עד הסוף לשאת בהפסדים/תשואות נמוכות. כך או כך, נמוכים הסיכויים שתזכה להגיע ליהנות מרווח של מכירת פרויקט, שעמד בתכנית העסקית.
קודם כל מה שבטוח זה שאתה לא בשיעבוד ראשון כי לרוב הבנק יהיה ראשון ולכן תלוי מה הריבית שתקבל בהתאם לסיכון ,מלבד זאת נדרש לבדוק טוב טוב את היזם ,להבין מה העסקה והסיכונים ולדעת לנתח את הסיכון בהתאם , בהצלחה
הרבה דברים….
תבדוק :
capitalization rate
cash on cash return
debt coverage ratio
בצד הטכני של העסקה –
בצד המעשי תבדוק עם מי אתה עובד –
האם יש נציג מקומי עם אינטרס כספי בעסקה, משמע השקיע מכיסו –
ופונטנציאל השבחה
בהצלחה
מה המדינה שאתה מעוניין