כידוע מילת הקסם של משקיעי נדל”ן היא LOCATION

#יזםהשבוע אמנון בר
#פוסט4

בשורה התחתונה נרצה להשקיע במקום שיהיו בו ביקושים הן לבתים והן להשכרת בתים, במילים אחרות בעיר שיש אליה הגירה חיובית מתמדת. פניקס באריזונה היא דוגמא מובהקת, מספר החברות שעוברות לשם ומייצרות מקומות עבודה גדל כל הזמן, אך בימים אלו מחיר הבתים הגיע למחיר מאד גבוה שכבר לא משתלם לרכוש שם נכס עקב מחירי ההשכרה שנשארו הרבה מאחור יחסית למחיר הבית. זו הסיבה שמכרתי את אחד הבתים שלי שם כפי שציינתי בפוסט קודם.
יש בארה”ב 50 מדינות, חלקן מתאים יותר להשקעה וחלקן פחות, יש להבין את הסוגיה הזו. כיוון שיש נטייה של אוכלוסייה מבוגרת לעבור למדינות יותר חמות, אז מדינות הדרום הינן יעד טוב, אך יש עוד מספר קריטריונים חשובים נוספים שחלקם הזכרתי קודם. ישנם אתרים באינטרנט שמשווים בין מדינות מבחינת השקעה בנדל”ן להשכרה לפי מספר קריטריונים אלו שקצרה היריעה כאן לפרטם, שקיפות המידע כפי שהזכרתי קודם, עוזרת כאן מאד.
בכל עיר יש אזורים טובים וטובים פחות. הרבה משקיעים ישראליים בארה”ב משקיעים באזורים הנחשבים פחות טובים (אחוז פשיעה גבוה יחסית למשל) כי שם מחירי הבתים יותר זולים וניתן לרכוש נכסים מתחת למחיר השוק דבר שמשפר את התשואה החודשית כפי שכבר הזכרתי בפוסט הקודם. אני דווקא משקיע באזורים טובים יותר כפי שלימד אותי אבי ז”ל שייעץ לי לחשוב על המכירה בעת הקניה, כלומר לקנות נכס כזה שיימכר היטב גם בתקופות פחות טובות.
איך רוכשים בית
הדרך לרכישת נכס בארה”ב שונה מזו בישראל. בניגוד לישראל, אין צורך בזיכרון דברים ואין אפילו צורך בעו”ד שייצג את הקונה או המוכר. העסקה מבוצעת על ידי חברת נאמנות אובייקטיבית הנקראת חברת TITLE שכוללת עורכי הדין ניטרליים שלא מייצגים לא את הקונה ולא את המוכר.
הרוכש והמוכר משתמשים בשירותי סוכנים כמו מתווכים בישראל, כל סוכן חייב להיות מוסמך ובעל תעודה ממשלתית לעסוק בתיווך. סוכן המוכר מפרסם נכס למכירה עם הרבה מאד פרטים על הבית כולל הצהרת הבעלים על כל התקלות שהמוכר מכיר. זה סעיף משפטי שמחייב את המוכר לדווח אמת, אחרת ייתבע. אין לנו בארץ דבר כזה. הקונה לא משלם עמלת תיווך כלל, המוכר משלם את עמלות התיווך הן לסוכן של המוכר והן לסוכן של הקונה.
הקונה מגיש הצעת רכישה באמצעות מסמך סטנדרטי, במידה והמוכר מסכים להצעת הקונה אז הוא חותם על ההצעה וזה נחשב כחוזה. החוזה מועבר לחברת הנאמנות הכוללת כאמור מספר עו”ד הבודקים את המצב המשפטי של הנכס, למשל שאין עליו עיקולים. מצד שני הקונה מעביר לחברת נאמנות את כספי הרכישה. במידה והכל תקין, אז ביום העברת הבעלות (נקרא Closing), חברת הנאמנות רושמת את הנכס בטאבו, מספקת לקונה תעודת ביטוח שהנכס נקי משיעבודים ומעבירה בו זמנית את הכספים למוכר. בזה תם הטקס.
השכרת הבית
מאתה והלאה הבית עובר לחברת ניהול שמייצגת את הקונה ומטפלת בכל מה שצריך. מציאת חברת נאמנות אמינה דומה למציאת סוכן, בד”כ המלצות של חברים או חיפוש ההמלצות באינטרנט.
חברת ניהול גובה עמלה עבור מציאת דיירים ועבור ניהול הנכס. לאחר איכלוס הבית חברת הניהול מטפלת בכל מה שקשור לתחזוקה, לבקשות של הדיירים או לדרישות העיריה (למשל גיזום ענפי עצים הפולשים למרחב הציבורי) במקרה ויש תיקון שעלותו גבוהה יחסית אז חברת הניהול מבקשת אישור לתיקון מבעל הבית. חברת הניהול מעבירה כל חודש את שכ”ד לחשבון הבעלים בהעברה בנקאית. יש משקיעים שמעדיפים לחסוך את עלויות חברת הניהול ולנהל מרחוק את הנכס בעצמם. אני קורא בפורומי נדל”ן בפייסבוק שאלות של משקיעים כאלו מה לעשות כשדייר לא משלם וכו’, אני מעדיף לישון בשקט תמורת תשלם של 8%-10% עמלה.
במידה ודייר לא משלם, חברת הניהול שולחת התרעות ובמידה וזה לא עוזר אז היא רשאית לפנות דרך בית המשפט את הדייר מהבית. בניגוד למתרחש בארץ, תהליך פינוי לוקח עד כחודש וחצי. מקרים כאלה קרו לי פעמיים במשך 20 שנה, כך שזה נדיר ביותר. בארץ אפשר רק לחלום על הסדר כזה. נתראה מחר.