השכרה VS Flip
# יזמי השבוע- אמיתי קנריק, ליאור שטיין ודוד פת
# פוסט מס’ 3-
שלום לכולם.
קבלו נתונים:
· עלות רכישה של הנכס – 70,000 דולר.
· עלויות שיפוץ לשכירות (Rent ready) – 6,000 דולר.
· עלויות נוספות (טייטל, אינספקשין וכו’) – 4,000 דולר.
· שכירות צפויה – 950 דולר בחודש.
· בחישוב גס כ- 8.5% תשואה בשנה.
או לחילופין אותו הנכס:
· עלות רכישה של הנכס – 70,000 דולר.
· עלויות שיפוץ לפליפ – 30,000 דולר.
· עלויות נוספות (טייטל, אינספקשין וכו’) – 4,000 דולר.
· שווי הנכס 135,000 דולר (ARV).
· בחישוב גס כ- 19% תשואה לאחר הוצאות מכירה.
מה אומרים? ללכת על פליפ או רנטל? ?
או, שמח ששאלתם…..
לכאורה, מה ההתלבטות, המספרים הרבה יותר מבטיחים בפליפ, יותר מכפול בתשואה…..
אז בוא נדבר על מספר גורמים מרכזיים המשפיעים על ההחלטה שלנו: תשואות, זמן, סיכון, ניהול, חלוקת רווחים, מיסוי.
תשואות –
אם זהו הפרמטר היחידי להתחשב בו אז באמת שאין התלבטות, על הנייר פליפ כמעט תמיד יהיה עדיף על רנטל.
אממה……
אתה יודע מה אתה מתכנן אבל לא מה יקרה בפועל. מחירי השוק עשויים להשתנות (במיוחד היום כאשר הריביות בארה”ב עולות), עליית מחירי חומרי הגלם, הפתעות בשיפוץ כגון סתימות בביוב, פריצות לנכס וגניבת כלים, הצפה כתוצאה מנזילה, סכסוך עם קבלן, קנסות ועוד (אתה חושב שכבר ראית הכל ובכל פעם המציאות מפתיעה מחדש?). לכן זכרו שהתשואה היא על הנייר בלבד ועשויה להשתנות.
ברנטל לעומת זאת צפי התשואה יותר יציב. גם ברנטל יש אירועים שיכולים לפגוע בתשואה כגון דייר שלא משלם וצריך לפנות, תיקונים משמעותיים כתוצאה משריפה, הצפה או סתם מנחוס ) ;
זמן –
ברנטל אנחנו מראש מכוונים לתזרים מזומנים חודשי ולא זבנג וגמרנו. רנטל יהיה פרוייקט של כמה שנים שיניב תשואה חודשית יציבה ויימכר בסופו ברווח נאה (בשאיפה – תלוי בכוחות השוק). הזמן באופן עקרוני פועל לטובתנו – שכירות נכנסת באופן שוטף וערך הנכס בטווח של שנים בד”כ יעלה. אז תשאלו בצדק “רגע, זה במצב אידיאלי, אבל אם בדיוק כשאני מתכנן למכור השוק בירידה?”. תשובה – לא מוכרים וממתינים שהשוק יתאים לנו למכירה. ברנטל אנחנו שולטים על תזמון המכירה לפי הצרכים שלנו ומה שמתאים לנו.
פליפ נועד למשקיעים שרוצים לשים כסף, לשכוח ממנו לכמה חודשים (בוא נאמר עד שנה) ולקבל חזרה תשואה גבוהה. הזמן עקרונית פועל לרעתנו – ככל שהפרוייקט יתארך כך יגדלו ההוצאות שלנו (מיסים, ביטוח, Utilities וכו’), התשואה נשחקת והמשקיע שלנו יאבד סבלנות…… הרי הוא נכנס לעסקה כדי לעשות תשואה דו ספרתית ומהר…..
לאי עמידה בזמנים יש אינספור סיבות, חלקן אפילו טובות. תוך כמה זמן מצאת קבלן? אם היה דייר בנכס האם יצא בזמן וללא בעיות? כמה זמן ייקח לקבלן לשפץ את הנכס (רמז, הם לא תמיד עומדים בזמנים)?, תוך כמה זמן תצליחו למכור את הנכס? בקיצור אתה יכול לתכנן את לו”ז הפרוייקט אבל למציאות לו”ז משלה.
סיכון –
כמו בכל השקעה בחיים, בהתאם לרמת הסיכון תהיה רמת התגמול.
אם נזקק את הסיכונים בפליפ למול רנטל הם מתמקדים בשתי נקודות מרכזיות: השיפוץ והמכירה, רוצה לומר המחיר והזמן של השיפוץ והמכירה.
שיפוץ – בפליפ אנחנו עושים שיפוץ “עמוק” ולא רק קוסמטיקה, הרי אנחנו רוצים למכור לפי ARV (After Repair Value). השיפוץ יכול לכלול גג, חשמל, צנרת, יסודות ועוד. כמו בחיים, גם השיפוץ טומן בחובו הפתעות. ככל שהשיפוץ מקיף יותר כך פוטנציאל ההפתעות גדל, והפתעות אנחנו אוהבים סביב היומולדת….לא בשיפוץ!
רוצים דוגמה? בבקשה. שיפצנו נכס, הכל הלך על פי תוכנית, כבר היו רוכשים, ורגע לפני הסגירה התגלה שיש שורשים של צמחיה בקו הביוב המוביל לרחוב (חלק גדול מהביובים בנויים מחימר ומתפרקים עם השנים). אין ברירה, חייבים לתקן, והופ התנדפו להם כ- 7,500 דולר שהצניחו לנו את התשואה ב- 8%. באסה!
ברנטל לעומת זאת השיפוץ יהיה קוסמטי בעיקרו, מה שנקרא בהגה האמריקאית Rent ready. לא פותחים קירות, צנרות וכו’ אא”כ אין ברירה ואז נדע לתמחר את זה מראש.
מכירה – כל אסטרטגיית הפליפ בנויה על מחיר המכירה, שם הרווח. ברם, אין לנו שליטה על המחיר! אנחנו יכולים להעריך, לבדוק, לקוות, להתפלל, ויפאסנה (כל אחד ומה שעושה לו את זה), אבל בסוף אנחנו תלויים במחירי השוק. אם צדקנו או אפילו הערכנו נמוך מדי – שיחקנו אותה! אם ההיפך……..
ברנטל, כפי שהזכרתי לפני כן, אנחנו יכולים לבדוק את מצב השוק, אפילו להפריח “בלון ניסוי”, להוציא את הנכס למכירה ולראות כמה נקבל. אם מתאים – נמכור, אם לא – נמשיך להשכיר.
ניהול –
ברנטל, האתגר הניהולי מתמקד בלנהל את חברת הניהול – לוודא שהיא משפצת לשכירות (Rent ready) כמה שיותר מהר, מכניסה שוכרים, גובה שכירות, מבצעת תחזוקה שוטפת במחירים סבירים וכו’. זה ניהול סיזיפי ומתמשך לכל אורך תקופת השכירות. אין הנחות! רגע אחד שישנים על האף ואתם יכולים למצוא את עצמכם עם רבעון ללא רווחים (במקרה הטוב).
בפליפ, האתגר הניהולי מתמקד בלנהל את הקבלנים, קבלן מפתח וקבלני משנה. זה לא בדיוק האוכלוסיה שסיימה הרווארד בהצטיינות….. מאידך, זה ניהול ממוקד לטווח קצר.
חלוקת רווחים –
פה בא לידי ביטוי ההבדל בין משקיע ליזם (כמובן תלוי גם מהי אסטרטגיית חלוקת הרווחים שלך כיזם).
מנקודת מבט יזמית, ברנטל אנחנו מרוויחים בהתחלה ובסוף, ברכישה ובמכירה. בפליפ אנחנו מרוויחים במכירה בלבד ועל פי חלוקת רווחים מוסכמת עם המשקיע. התשואה היא פרוייקטאלית ולכן היזם יישאר בסוף עם כ- 50% מהתשואה. שווה את הסיכון?
מנקודת מבט של משקיע, צריך להבין מיהו המשקיע ומה הוא מעדיף? האם הוא מחפש תזרים חודשי קבוע או שהוא אוהב סיכון? האם יש לו את הכסף לכמה שנים או שהוא צריך אותו תוך שנה? תראיינו את המשקיעים שלכם ותבינו מה מתאים להם ולכם.
מיסוי -?
אני לא רו”ח וגם לא בא להחליף יועצי מס. בכל מקרה את נושא המיסוי תשאירו לחבר’ה המקצוענים.
ואחרי שכיסתחתי את עצמי, כמה מילים כלליות.
יש שני סוגי מס – פירותי והוני. מס פירותי הוא מס על ה”פירות” השוטפים שמניב נכס, דהיינו שכירות שוטפת (רנטל למי שמתקשה…..). המס הזה נקבע על פי מדרגות מס שאתם מכירים מתלוש המשכורת שלכם.
מס הוני הוא מס רווחי הון, למשל מיסוי על מניות בבורסה, או מיסוי על פליפ. בארץ מס זה הינו בגובה 25% (נכון להיום).
בנוסף, בארה”ב יש ניכוי מס במקור שזה סוג של מקדמה שמשקיעים זרים נדרשים לשלם לרשויות המס (IRS) כדי לוודא שהם לא ייעלמו עם הכסף.
בכל מקרה, קיימת אמנת מיסוי בין ארה”ב לישראל ואין כפל מיסוי. אם למשל שילמת על פליפ 12% בארה”ב, ההשלמה בארץ תהיה 13% נוספים (סה”כ 25%).
אז מה למדנו?
למדנו שאין פתרון בי”ס להתלבטות בין פליפ לרנטל, אין נכון ולא נכון, תלוי (ומה שתלוי לא מתייבש ונופל במקרה הזה).
תלוי קודם כל במשקיע ומה הוא מחפש, תלוי במספרים ובתשואות, תלוי ביכולת הניהול ובפניות לניהול הפרוייקט, תלוי ברמת הסיכון שאני מוכן לקחת, בטווח הזמן שאני מעוניין בפרוייקט, באסטרטגיית חלוקת הרווחים מול המשקיע ובסוף גם במיסוי.
עוד למדנו שברם זאת מילה פלצנית אבל מלאת חשיבות שעושה רושם……..??
מקווה שעזרתי לכם.
נשמח לתגובות, הערות ותוספות
Responses