האם ריקון מבני משרדים במרכז העיר באמת יכול לעזור לפתור את משבר הדיור של אמריקה?

האומה נתונה באחיזת מצוקת דיור מוחצת. מחירי הדירות והשכירות בשיא, ואין כמעט מספיק בתים עבור האנשים שרוצים אותם. ובכל זאת חלק מהנדל”ן הנחשק ביותר במדינה בפריים לוקיישנים יושב ברובו ריק.
מומחים צופים כי בנייני משרדים רבים, הממוקמים לרוב במרכזי העיר עירוניים ובקצוות הפרברים, לעולם לא יחזרו לתפוסה מלאה, מכיוון שעובדים מרוחקים רבים לא הסכימו לחזור לשולחנותיהם במשרה מלאה.
עובדים בערים היקרות ביותר במדינה עם נסיעות ארוכות ויקרות התנגדו במיוחד לחזרה למשרדיהם, אפילו כשהאיום של מגיפת COVID-19 נמוג. אבל בזמן שאמריקה התאגידית צועדת לעבר נורמליות חדשה.
השאלה מה יקרה לחלק משטחי המשרדים הלא מנוצלים נדחקה שוב לקדמת הבמה.
חלק מבנייני משרדים אכן עשויים לכלול שימושים נוספים כדירות, וסוגים אחרים של דיור. אמנם סוג זה של טרנספורמציה בקנה מידה גדול לא יפתור את משבר הדיור, אך הוא עלול להוסיף לשוק מלאי דיור נחוצים נואשות.
“לא נצטרך כל כך הרבה שטחי משרדים כמו שיש לנו עכשיו”, אומר בריאן קרופ, סגן נשיא למחקר במשאבי אנוש בגרטנר. חברת הייעוץ הבינלאומית עובדת עם חברות בינוניות עד גדולות עם הכנסות שנתיות של לפחות מיליארד דולר. “זה האינטרס של העיר לעשות משהו עם המרחב הזה”.
ברמה הלאומית, למשרדים היה שיעור תפוסה של 43% בלבד בשבוע שהסתיים ב-24 באוגוסט, לפי חברת מערכות האבטחה Kastle. גם כשחברות גדולות כמו אפל דורשות מהעובדים לחזור למשרד לפחות שלושה ימים בשבוע, חברות אחרות כמו טוויטר מקטינות את שטחי המשרד שלהן מכיוון שהעובדים יכולים להישאר מרוחקים לחלוטין אם יבחרו.
העיצוב מחדש של משרדים למגורים קרה בעבר – למעשה, הוא התבצע לאט מאז שנות ה-2010, כאשר האומה הייתה במצוקה של המיתון הגדול.
בשנה שעברה, על פי הערכות, יותר מ-8,000 יחידות דירות נוצרו מבנייני משרדים לשעבר, לפי אתר ההשכרות RentCafe. כ-13,000 יחידות נוספות בבנייני משרדים קודמים צפויות לעלות השנה לרשת. רוב היחידות הושלמו בפילדלפיה ובוושינגטון די.סי., והרוב לשנה זו נמצאות בלוס אנג’לס וקליבלנד.
אבל עם חוסר הוודאות המתמשך של סביבות עבודה שלאחר מגיפה, המרות מסוג זה עלולות לקבל תאוצה.
כמה מגדלי משרדים יכולים ללכת בדרך של “קניונים מתים”, אשר ערים רבות הפכו מחדש לפיתוחים הממזגים קניות עם דיור, בידור ואוכל. חלקם יכולים אפילו להיות מותאמים לבתי ספר, מרכזים מבוגרים או חללים קהילתיים אחרים.
אבל זה העניין: הסבת בניין משרדים לבניין דירה או דירה דורשת יותר מסתם לחיצת אצבעות. לעתים קרובות מדובר בפרויקטים יקרים וקשים שלוקחים בדרך כלל שנים וקילומטרים של בירוקרטיה ביורוקרטית.
“אחת הבעיות בניסיון [לייעד מחדש] את סוגי הבניינים האלה כמגורים היא לאזורים האלה יש עלויות גבוהות יותר, הרבה יותר חסמים רגולטוריים ולוחות זמנים ארוכים לביצוע פרויקטים”, אומר ג’ייסון מ. וורד, מנהל שותף של מרכז ראנד לדיור וחסרי בית בלוס אנג’לס. “האזורים שבהם יש לך הכי הרבה הזדמנויות הם האזורים שהכי קשה לבנות בהם.”
פרויקטי שימוש חוזר אדפטיביים אלה, כפי שהם נקראים, עשויים להימשך זמן רב.
“עלות ההמרה יחד עם האתגרים של עבודה ושרשרת אספקה גבוהה [בעיות] ושינויי אזורים שיידרשו עשויים להימשך מספר שנים”, אומר שמאי המקרקעין הלאומי ג’ונתן מילר. “ועד אז, מי יודע מה יהיו הצרכים?”
מדוע משרדים יכולים להישאר ריקים
חברות מסוימות, בעיקר חברות פיננסיות ומשפטיות, כבר הזמינו עובדים לחזור למשרד חמישה ימים בשבוע. אבל הרבה מעסיקים מתמודדים עם המציאות שעובדיהם עשויים לבחור שלא לחזור למשרד במשרה מלאה.
העיר ניו יורק “פורחת”, אומר מילר. “אבל [התושבים] לא חוזרים לעבוד במשרד פיזי”.
לעיר ניו יורק היה שיעור תפוסת המשרדים הנמוך ביותר מבין 10 הערים שאחריהן עוקב קאסטל. רק 35.3% מהעובדים חזרו לתאים שלהם בשבוע שהסתיים ב-24 באוגוסט. הם גם היו מתחת ל-40% בוושינגטון הבירה, סן פרנסיסקו ובסן חוזה, קליפורניה, בעמק הסיליקון.
בינתיים, יותר ממחצית מהעובדים חזרו לשולחנותיהם בערים בטקסס, יוסטון, דאלאס, ואוסטין, שם יוקר המחיה בעיר וזמני הנסיעה נמוכים יותר.
חברות מצפות כעת שכרבע מהעובדים שניתן לבצע את עבודתם מרחוק לעולם לא יכנסו למשרד, לפי גרטנר. למעלה ממחצית מהעובדים שיכולים לעבוד מרחוק יהיו היברידיים. כמעט 20% הנותרים מהעובדים הללו ילכו למשרדיהם חמישה ימים בשבוע.
“אם 1 מכל 4 עובדים לא יהיה במשרד אי פעם, למה [אנחנו] צריכים מקום עבורם?” אומר קרופ של גרטנר.
החזקה בשטחים מרובעים שאינם בשימוש היא יקרה לחברות. הם צריכים לשלם כדי לחמם ולקרר את החלל, לנקות אותו ולספק חשמל, טכנאים, ציוד משרדי ומכונות. והם צריכים לשלם שכר דירה.
כרבע מהחברות איתן עובדת גרטנר ישנן שטחי משרדים. 40% נוספים מתכננים לעשות את אותו הדבר והם נמצאים בתהליך של להבין כמה מטר רבועים להקטין. 35% הנותרים עדיין מעריכים את צרכי הנדל”ן העתידיים שלהם.
הבעיה היא שעסקים בדרך כלל נועלים חוזי שכירות למשרדים לכל מקום בין חמש ליותר מ-20 שנה. אז חברה שחתמה על חוזה שכירות חדש או חידשה חוזה קיים ממש לפני המגיפה יכולה להינעל במשך כמעט שני עשורים נוספים.
ככל שדיירי התאגידים יוצאים החוצה וממשיכים לצמצם את ההיקף במהלך השנים הקרובות, כדאיותם של בנייני משרדים אלה תכנס יותר למוקד.
“זה כואב”, אומרת טרייסי האדן לו, עמית במכון ברוקינגס המתמחה בנדל”ן מסחרי. עם זאת, “העניינים יתחילו להאיץ בעוד שנתיים או שלוש.”
אילו סוגי בנייני משרדים ניתן להמיר מחדש כדיור?
בנייני משרדים ישנים וגנריים – שנבנו לעתים קרובות בשנות ה-70 וה-80 של המאה ה-20, מפוזרים במרכזי הערים, וממוקמים בפארקי משרדים פרבריים או ליד כבישים מהירים – הם הפגיעים ביותר להמרות. לבניינים מסוג C אלה, כפי שהם ידועים, אין לרוב את השירותים שעובדים מודרניים רוצים, כמו הרבה אור טבעי וחללים פנימיים-חוץ, ובדרך כלל אינם חסכוניים באנרגיה כמו בניינים חדשים יותר.
הבניינים האלה חווים את “משברי אמצע החיים שלהם” והם בשלים להפוך למשהו אחר, אומר האדן לו. “עדיין יש ביקוש חדש למשרדים. זה רק ביקוש חדש למשרדים חדשים”.
כשמדובר בבניינים ישנים, רק כ-30% הם מועמדים טובים להמרות, אומר סטיבן פיינטר, מנהל בחברת האדריכלות והעיצוב גנסלר. לאחרונה השלים המשרד את מגורי פרנקלין טאואר, ויצרו כ-550 דירות יוקרה ממגדל משרדים לשעבר בפילדלפיה.
מבנים צריכים להיות ערוכים בצורה ניתנת להסבה. ואפילו בבניינים ריקים ברובם, סביר להניח שכמה דיירים יחזיקו מעמד עד תום חוזי השכירות שלהם – מה שעלול להימשך שנים. לאחר מכן על היזמים לקבל ייעוד ואישורים כדי לדחוף את הפרויקטים.
עם זאת, פינטר מאמין שרוב הערים יתחילו את התמורות הללו במהלך השנים הקרובות.
“הרבה יומרו מכיוון שיש בו הרבה עניין עכשיו, לא רק מצד מפתחים, אלא גם מהערים”, אומר פינטר. “אתה יכול להוסיף קצת חיים 24/7 לערים האלה על ידי הסבת חלק מהבניינים האלה.”
עם זאת, עדיין יהיו הרבה שטחי משרדים. מנהלי תאגידים עדיין רוצים מקומות שבהם העובדים יכולים ללכת, לשתף פעולה ולעבוד. עובדים צעירים יותר, במיוחד, להוטים לפגוש את עמיתיהם באופן אישי, ליצור קשרים ולקבל זמן פנים עם המנטורים שלהם. הם רק רוצים מקומות מזמינים יותר לבלות בהם את ימיהם.
“העבודה הישנה של המשרד הייתה [להיות] המקום שאליו אנשים באו לעשות עבודה. עכשיו זה צריך להיות המקום שאליו אנשים מגיעים כדי להתחבר ולבנות מערכות יחסים אחד עם השני”, אומר קרופ. חברות “באמת מנסות לחשוב איך ליצור מרחבים שיתופיים נוספים בעולם [עבודה] היברידי חדש”.