שווקי הדיור המסוכנים ביותר, שבהם מחירי הדירות עלולים לרדת הכי הרבה
עם תיקון שוק הדיור בעיצומו, השאלה הגדולה בראשם של כמעט כולם היא אם מחירי הדירות צפויים לרדת. שיעורי המשכנתאות עולים, גובר החשש שהמדינה תגלוש למיתון, והאינפלציה ממשיכה להמריא.
משהו חייב לתת, נכון?
עם זאת, כשמדובר בנדל”ן, הכל עניין של מיקום. בניו ג’רזי, אילינוי וקליפורניה הפנימית היו שוקי הנדל”ן בסיכון הגבוה ביותר אם המדינה תיכנס לשפל כלכלי, לפי חברת נתוני הנדל”ן ATTOM. ניו יורק ושיקגו היו רגישות במיוחד.
בינתיים, הדרום והמערב התיכון היו הכי פחות פגיעים.
“רוב השווקים שנמצאים בסיכון הגבוה ביותר נוטים להיות בעלי אבטלה גבוהה יותר ונוטים להיות השווקים הפחות משתלמים”, אומר ריק שרגה, סגן נשיא בכיר למודיעין שוק ב-ATTOM. “אנחנו לא מציעים שאף אחד מהמטרוים האלה נמצא בסכנה מיידית להתרסקות דיור. במקרה של מיתון, אזורי המטרו הללו יהיו בעלי הסבירות הגבוהה ביותר לנפילה מסוימת”.
כדי להגיע לרשימה, ATTOM העריך את הפגיעות של 575 מחוזות בארה”ב על ידי הסתכלות על אחוז הבתים העומדים בפני עיקול פוטנציאלי; חלקם של בתים עם יתרות משכנתא גבוהות מערכי הנכס; אבטלה מקומית; ואחוז השכר המקומי הממוצע הדרוש כדי לעמוד בהוצאות בעלות על הבית. למחוזות היו מספיק נתונים כדי לנתח.
הניתוח מניח שהנחישות של הפדרל ריזרב להמשיך ולהעלות את הריבית כדי להילחם באינפלציה, יחד עם גורמים כלכליים מדאיגים אחרים, ידחפו את המדינה למיתון. אם זה יקרה, סביר להניח שחלקים מסוימים במדינה יסתדרו טוב יותר ורע מאחרים, בדומה למה שחווה במהלך המיתון הגדול.
כמעט שני שלישים מ-50 המחוזות בסיכון הגבוה ביותר היו באזורי המטרופולין של שיקגו, ניו יורק ופילדלפיה ובפנים הארץ של קליפורניה. (מטרות כוללות את העיר הראשית והעיירות שמסביב, פרברים ואזורים עירוניים קטנים יותר.)
“כאשר אתה מסתכל על 10 עד 15 השווקים הפגיעים ביותר, הם נוטים להיות במקומות כמו המטרו של ניו יורק והמטרו של שיקגו, שבהם יש לך סבירות מוגבלת ואבטלה גבוהה יחסית”, אומר שרגה.
מצד שני, לפחות מחצית מ-50 השווקים הפחות פגיעים היו בדרום ו-14 היו ממוקמים במערב התיכון. בטנסי, ויסקונסין וארקנסו היו הכי הרבה שווקים שנחשבו בטוחים יותר.
“בדרום הבתים זולים יותר”, אומר שרגה. “ורבים מהאנשים שעוברים לדרום עוזבים ממדינות במחירים גבוהים ובמס גבוה ומחפשים נכסים סבירים יותר [כדי לעזור לחסום את השווקים הללו]. יש להם גם תעסוקה מאוד מאוד חזקה”.
Responses