שוק הדיור מתחמם, אבל הטוויסט הזה עלול להחזיר אותו להקפאה

עלייה בריבית על המשכנתאות בשנה שעברה עצרה את שוק הנדל”ן לעצירה פתאומית, שכן עשרות קונים לעתיד כבר לא יכלו להרשות לעצמם לרכוש בתים. אבל בחודש שעבר, כשריבית המשכנתאות ירדה ומחירי הדירות ירדו מהשיאים, קונים בתים נכנסו לשוק בחזרה.
סוכני נדל”ן ברחבי הארץ דיווחו שקונים חזרו לבתים פתוחים, מספר בקשות המשכנתא עלה, והבתים הנחשקים ביותר קיבלו שוב מספר הצעות.
“מה שאנחנו רואים הם זרעים של הפשרה אביבית פוטנציאלית”, אומר הכלכלן הבכיר של Realtor.com®, ג’ורג’ ראטיו. אבל הוא מזהיר שמוקדם מדי לדעת אם השוק יתאושש השנה.
“רק בגלל שהיו לנו כמה שבועות של חדשות חיוביות לא אומר שהשוק עדיין שואג בחזרה”, הוא ממשיך. “אנחנו עדיין בעיצומו של קיפאון חורף.”
השוק בדרך כלל מתגבר לאחר החגים ואז ממריא באביב. אבל על רקע העונה העמוסה, עליית שיעורי המשכנתאות עלולה להחזיר את השוק לקיפאון. תנודות גדולות בתעריפים מטרידות לעתים קרובות קונים פוטנציאליים, והעלאות מוחקות כל חיסכון שהם עשויים למצוא רק לפני שבוע – חוויה מתסכלת ביותר עבור הקונים.
הריביות ירדו מיותר מ-7% בסוף השנה שעברה לקצת מתחת ל-6% בתחילת פברואר, לפי Mortgage News Daily. אבל לאחרונה, הם טיפסו שוב עד 6.43% עד יום רביעי עבור הלוואות בריבית קבועה ל-30 שנה. השינוי הזה מוסיף כ-100 דולר לחודש לתשלום המשכנתא הטיפוסי – וכמעט 35,000 דולר לאורך החיים של הלוואה בריבית קבועה ל-30 שנה. (החישוב מניח שהקונה שם מקדמה של 20% על בית של 400,000 דולר.)
“פברואר הולך להיות מעניין לראות מה יקרה בגלל תנועת ריבית המשכנתא”, אומר דווין בכמן, סגן נשיא בכיר למחקר ב-John Burns ייעוץ נדל”ן. “צרכנים אוהבים כאשר התעריפים לא משתנים. זה מעודד אנשים להמשיך ולבצע את רכישת הדיור”.
המבחן האמיתי יתחיל במרץ. אלה שמחפשים בית חדש בדרך כלל מתחילים או ממריצים את החיפושים שלהם במהלך החודשים החמים יותר, שהם הפריים טיים לנדל”ן. המחירים בדרך כלל עולים כאשר קונים מנסים להציע מחיר גבוה יותר זה על זה על הבתים הגדולים יותר מוקפים בפרחים פורחים שעולים למכירה.
עד שבוע שעבר, סימנים הצביעו על ריבאונד. בקשות למשכנתאות זינקו בשבוע שהסתיים ב-3 בפברואר, לפי איגוד בנקאי המשכנתאות. הם עלו ב-45.6% מלפני ארבעה שבועות. (עם זאת, הם עדיין יורדים מהשיאים של לפני שנה.)
גם בונים חוו דחיפה. שיעור המכירות הממוצע של בתים בקהילות חדשות זינק ב-53% מדצמבר לינואר, על פי נתונים של ג’ון ברנס. בדרך כלל, שיעור המכירות עולה רק בכ-24% באותה תקופה.
הרוכשים הרגישו טוב שריביות המשכנתא ירדו בנקודת אחוז שלמה, מחירי הדירות ירדו בחלקים מסוימים של המדינה, והמיתון שרבים חששו שיתפרץ לא התממש, לפחות עדיין לא, אומר ראטיו. השינויים הקטנים האלה בתעריפים ובמחירים, בתוספת האבטלה הנמוכה ביותר מאז 1969, דחפו קונים רבים בחזרה לשוק.
הרכבת התחתית של וושינגטון די.סי החלה לעלות בחזרה באמצע עד סוף ינואר כאשר שיעורי המשכנתאות החלו לרדת, אומרת סוכנת הנדל”ן המקומית קורטני אברמס.
“אנחנו חוזרים לשגרה שלפני המגפה”, אומרת אברמס, סגן נשיא ב-TTR Sotheby’s International Realty. “אנחנו רואים מספר הצעות בפרברים ובשכונות עם בתי ספר טובים.”
אחת מהלקוחות שלה זכתה במלחמת הצעות מחיר על בית עירוני בשברולט צ’ייס, MD, מול שני קונים פוטנציאליים אחרים. הם הצליחו לאבטח את הבית מבלי לעבור על המחיר המבוקש – שינוי גדול מהשנים האחרונות שבהן היא ראתה הצעות של מאות אלפי דולרים יותר ממחיר המחירון.
“זה לא הטירוף שראינו במהלך COVID, כמובן”, היא אומרת. “עכשיו אנשים מתרגלים לתעריפים גבוהים יותר ולומדים מה הם יכולים להרשות לעצמם. ”

המחסור בבתים למכירה מעכב את שוק הדיור

גם כשהבתים הפתוחים ברחבי הארץ מתחילים להתמלא שוב, קונים נתקלים במחסור בנכסים למכירה. הם פשוט לא יכולים לקנות משהו שלא קיים.
המחסור במלאי דיור מעכב את השוק מתחילת ההתאוששות ושומר על מחירי הדיור גבוהים.
חלק גדול מהבעיה טמון בבעלי בתים שבדרך כלל יחליפו לבית גדול יותר או יצטמצמו לבית קטן יותר. נכון לעכשיו, מי שלא יכול לקנות במזומן בדרך כלל לא רוצה למכור אלא אם כן עליהם לעשות זאת. רובם יעדיפו להחזיק בחוזקה בתעריפים האולטרה-נמוכים שהם נעלו במהלך מגיפת ה-COVID-19 במקום לקבל משכנתא חדשה עם שיעור גבוה יותר.
“הרצון שלהם למכור ולהפסיד את שיעור המשכנתא שסביר להניח שהם לא יראו שוב לעולם פוחת”, אומר מתיו גרדנר. הוא הכלכלן הראשי של חברת הברוקראז’ Windermere Real Estate מסיאטל, הפועלת ב-10 מדינות מערביות. אז קונים “המתמודדים עם מלאי מוגבל ימצאו אותו תחרותי יותר ממה שהם היו רוצים.”
עם זאת, אם התעריפים יורדים מתחת ל-5%, סימן מים פסיכולוגי עבור קונים רבים, סביר להניח שיותר בעלי בתים יעמידו את בתיהם למכירה.
תעריפים נמוכים יותר גם מגבירים את כוח הקנייה של הקונים. על כל ירידה של נקודת אחוז, הקונים יכולים להרשות לעצמם ללוות 10% יותר.
“כאשר שיעורי המשכנתא יורדים, כפי שרוב הכלכלנים מאמינים שיקרה השנה, זה יוציא כמה קונים מהתמונה”, אומר גרדנר.
עם זאת, אפילו עם ההפרשה בשיעורים, הם עדיין גבוהים משמעותית ממה שהם היו לפני שנה כשהשיעורים היו בטווח של 3%. מחירי הדירות, אמנם ירדו מעט מהשיאים שלהם, אך נותרו גבוהים בעקשנות. כעת חוזרות מלחמות ההצעות, מה שגורם למחירים לתפוח עוד יותר.
“זה אתגר סבירות גדול”, אומר לן קיפר, סגן הכלכלן הראשי בפרדי מאק. “זה כנראה אומר שהשוק יישאר די איטי ב-2023. זה באמת יהיה תלוי איפה נמצאות הריביות [משכנתא]”.

מדוע ריביות המשכנתא שוב מטפסות

אחד המניעים העיקריים להעלאת ריבית המשכנתא היה הפדרל ריזרב האמריקאי. הפד העלה את הריבית שלו כדי להאט את הכלכלה במאבקו להורדת האינפלציה. (בעוד שריביות המשכנתא אינן זהות לריבית של הפד, הן עוקבות אחר אותו מסלול לאחרונה.) ומשקיעים מאמינים כעת שהפד יעלה את הריבית שלו למשך זמן רב יותר ממה שציפו, בשל דוח האבטלה הטוב מהצפוי. מראה שהכלכלה נשארת חזקה.
“לא יפתיע אותי אם נראה עלייה בריביות המשכנתא”, אומר דאגלס דאנקן, הכלכלן הראשי של פאני מיי. “הפד היה ברור שהם רוצים לראות את ההאטה בשוק הדיור”.
בצד החיובי, אם הפד אכן ישיג “נחיתה רכה” בכלכלה, שבה האינפלציה יורדת מבלי לגרום לכאב פיננסי נרחב ואובדן מקומות עבודה, הדבר עלול להסתיים בלתת דחיפה לאותו שוק דיור שהוא ניסה לצנן.
“אם הכלכלה תמנע ממיתון חמור, שכרגע נראה סביר יותר, אז מכירות הדירות עשויות להיות טובות יותר ממה שהיינו מצפים”, אומר ראטיו.