מאקרו כלכלה, נדלן והשינויים המשמעותיים של השנים האחרונות.

#יזםהשבוע דור גולדשטיין #פוסט1
שלום לכולם, שמי דור, מבצע פריוקטים והשקעות נדלן בישראל ובארהב מ2017-, אפרט על הנסיון שלי
בהקשרים רלוונטים בפוסטים הבאים.
הפוסטים יעסקו בכמה אפיקים בתוך הענף, מנקודת מבט של יזם ושל משקיע, השכרות, בניה חדשה, AIRBNB וכל המשתמע מכך, נתחיל ממאקרו:
בשנים האחרונות השינויים קרו מהר, לדעתי בעיקר כתוצר יוצא של כסף זול ועבודה מהבית,
הלכה למעשה:
כח קניה גדול ואשראי זול שווים עליה בביקוש,
דוגמה – בריבית %3 קונה ממוצע יכול לקנות בית ב $400,000 לעומת $300,000 בריבית 7% של היום.
עבודה מהבית משמע ניתוק הקשר בין מיקום גיאוגרפי וקריירה, מורכב ממעבר החוצה מהעיר ומעבר בין מדינות, אחרי שזום החליף את ה Face To Face הניו יורקי שהיה רגיל לשלם 12% מהמשכורת מס למדינה ולעיר, עבר למיאמי למזג אויר עדיף בלי אותם מיסים, לחילופין הפרש במיסים לבית ממוצע שעובר מקליפורניה לטקסס יכול להיות בקלות כמה עשרות אלפים בשנה.
כשמוסיפים לזה הפרשי עלויות מחיה, הגירה למדינות זולות יותר ואו עם פחות מיסוי הופכת ברורה (פלורידה, טקסס IN ,ניו יורק, קליפורניה OUT).
כרגע יש שינוי מדיניות מונטרית משמע הכסף מתייקר,
לדעתי הלא מבוססת, הפסימיות (צפי לירידת מחירים ) יחד עם עלית מחירי הביצוע (חומרים ובעיקר עבודה) והמימון יגרמו לפחות היצע בטווח הארוך, משמע נישאר בהיצע נמוך בארהב.
בישראל, גידול מהיר בתוצר ובאוכלוסיה משמע עליה בכמות המבקשים ובכמות הכסף בידיהם, ומהצד השני מעט היצע, מעט עתודות, מובילים להיצע וצפי להיצע נמוכים.
השוק אופטימי, ומתמחר את ההשקעה בו בהתאם, סיכון נמוך תשואה נמוכה.
ניכנס גם לזה בפוסט הבא.
התיאוריה שלי היא שיש דיפלציה מובנית, הטכנולוגיה מוזילה ומנגישה שירותים ומוצרים, אבל לא עבבודה או נכסים מוגבלים (קרקע, פריטי אספנות,עלויות העסקה)
דוגמה היא שמכשיר חשמלי היום טוב וזול משעמותית מפעם לעומת עלויות בניה או קרקע שגבוהים משמעותית מפעם.
התייחסתי לגורמים המרכזיים המשפיעים על השוק בארהב ובישראל,
בפוסט הבא ניכנס לאיך מתרגמים סיפור לפעולות ומה
המספרים אומרים.
שבוע טוב