שוק הנדל”ן בפילדלפיה חוזר ל”רגיל”

בכל הנוגע לנדל”ן, סביר להניח ש-2023 תיראה כמו שנה של שוק נדל”ן “רגיל” באזור פילדלפיה. עם זאת, זה מרגיש כמו תקופה כל כך ארוכה שהייתה לנו שנת נדל”ן רגילה, קל לשכוח איך זה נראה.
המאפיין הבולט ביותר של שנה רגילה בנדל”ן הוא ההשפעות העונתיות. מרץ עד יוני היא תקופת רכישת הדירה הפעילה ביותר, עם רישומים חדשים רבים. יולי ואוגוסט שקטים מאוד במרכז העיר רבתי, עם קונים צעירים יותר לאורך החוף או נהנים מחופשות הקיץ ומפעילויות חברתיות. בפרברים, לעומת זאת, רוכשי בתים עם ילדים בגילאי בית ספר מתאמצים למצוא בית לפני ספטמבר, על רקע דלדול מהיר של מלאי נכסים חדשים.
אחרי יום הפועלים, ישנה בליטה בשוק בסנטר סיטי הן של רוכשי דיור והן של נכסים. לעומת זאת, רוכשי דיור בפרברים הם פחות ורישומים חדשים לוקחים יותר זמן למכור – לעתים קרובות מתחת למחיר המבוקש. בדרך כלל, מנובמבר עד סוף השבוע של הסופרבול בערך הוא אזור מת עם מעט רישומים חדשים ורוב הקונים אינם סוטים מחיפוש מקוון.
אז איך תראה 2023 כמו הדפוס הרגיל הזה באזור פילדלפיה, איך זה ישתנה ומדוע? לאחר עלייה מהירה בריבית המשכנתא באמצע 2022, הריבית הפכה ליציבה יותר. נעה בין 5.5% ל-7%, ועד תחילת שוק האביב תישאר בטווח הזה כחצי שנה. אפילו עם המשך העלאות הריבית של הפדרל ריזרב, ריבית המשכנתאות התייצבה עם שינויים הנובעים מהשפעות שוק זמניות ספציפיות.
מה שרוכשי הדיור מגיבים לו אפילו יותר מריבית משכנתא ספציפית הוא אי ודאות. כאשר התעריפים השתנו במהירות, הקונים לא ידעו אם לקפוץ במהירות או לחכות כדי לראות היכן נחתו התעריפים ומחירי הדיור. עד האביב שתי העלויות הללו יהיו יציבות במשך שישה חודשים, כך שיהיו קונים “עצורים” רבים שמוכנים לחזור לשוק.
מבחינה ארצית, שוקי הנדל”ן נוטים להיות תנודתיים יותר – הם מושפעים משינויים באוכלוסייה, מכמות הבנייה החדשה והזמינות של בתים במחיר בינוני. שוק הדיור המקומי שלנו נוטה לתנודות פחות מרוב המטרופולינים, מכיוון שיש לנו מעט שינויים בסך האוכלוסייה, ויש לנו בנייה חדשה יחסית. יש לנו אחוז גבוה בצורה יוצאת דופן של בתים צמודים בבעלות, הבתים השורה והתאומים המספקים את “השוק הבינוני” שחסר בערים הצומחות בדרום ובמערב, כך ששוק הדיור שלנו השנה יהיה יציב יותר מהשווקים הלאומיים.
הקובע הגדול ביותר של מחירי הדיור בשוק האביב הקרוב יהיה כמה בתים יוצאים לשוק. בעלי בתים עם משכנתא של 3% דוחים את המעבר מכיוון שהם יצטרכו לקנות בית חלופי ב-6%, אלא אם כן צברו מספיק הון עצמי לרכישה במזומן.
דוגמה לכך עשויה להיות מננים ריקים שמוכרים כשהם מוכנים לצמצם. עדיין יהיו בתים שיצאו לשוק, מכיוון שאנשים חווים רילוקיישן בעבודה, גירושים, הרחבת משפחות ומקרי מוות.
שמתי לב לאחרונה שאחוז גבוה מהרגיל מהבתים שאני מציג הם אחוזות, שכן גם כשפחות אנשים בוחרים לעבור, אנשים לא מתים בפחות נפח.
נראה כי עליות המחירים המקומיות במהלך השנתיים האחרונות הגיעו לנקודה שבה מאגר הקונים המופחת במחירים הללו התאזן עם מאגר המלאי המופחת, כך שאנשים חזרו פשוט לקנות על סמך מחיר ומצב הבית.
סיבה נוספת ליציבות השוק היא שהתעסוקה באזורנו נותרה יציבה, ולרוכשי דיור רבים נוספים יש כעת שנתיים של היסטוריית עבודה מוצקה כדי לקבל אישור למשכנתא.
עם זאת, שיעורי ריבית גבוהים עדיין משביתים אחוז מהאנשים האלה שאינם יכולים עוד להרשות לעצמם את הבית שהם שואפים לקנות, כך שבעוד שאני מצפה שמצבי ריבוי הצעות יישארו נפוצים באביב הקרוב, סביר להניח שהם יהיו שלוש עד חמש הצעות על בית, לא 15 עד 20, או במילים אחרות, שוק אביב רגיל.
מאז תחילת השנה הקולגות שלי ואני ראינו שפע של רוכשי דיור שכבר הבינו את כל זה, מנסים להזדהות ולהיכנס לחוזה על בית לפני עומס האביב. יש לי כבר ארבע סגירות בינואר ופברואר, כולן נסגרות במחירים מתחת למבוקש, אבל לא באופן דרמטי. אני מצפה שכל ארבעת הקונים ירגישו הקלה לנצח את שוק האביב כאשר הבתים ימכרו בערך או מעט מעל המחירים המבוקשים שלהם. התנהגות זו יכולה לספק יציבות מבורכת בשוק הדיור המקומי שלנו לאחר שלוש שנים קדחתניות.