לצוף עם הגאות או לשחות למטרה?

#יזםהשבוע שי יעקובוביץ #פוסט2
לארצות הברית הגעתי ישר אחרי צבא לשחק כדורסל בקולג׳ בפלורידה, ובשנה השנייה ללימודים קניתי את הנכס הראשון שלי. בשנים שלאחר מכן הגעתי למספר דו ספרתי של בתים, דולפקסים וכו׳. הרבה מים עברו בנהר מאז, והיום 100 אחוז מהפעילות של החברה שלי עוסקת בנדל״ן מסחרי, בעיקר מרכזי קניות ומרכזים לוגיסטיים.
אז מה זה בכלל נדל״ן מסחרי? מלונות, בתי אבות, קניונים, מרכזי קניות, מולטי פמילי, משרדים ומחסנים. יש עוד כמה תתי קטגוריות, אבל לא נכנס אליהם כרגע.
יש לכם דייר שכל חודש מאחר קבוע? ומה עם ההוא שמשלם שכירות ״בתשלומים״? וכמה פעמים קיבלתם טלפון על מזגן שהפסיק לעבוד או שירותים שנסתמו (ואיך הם תמיד מתקלקלים בסופ״ש?!). נכון, יש חברת ניהול. לי זה הרגיש כמו בייביסיטר שלא נגמר..
עכשיו תחשבו על סטארבקס בתור דייר. כן, גם הם משלמים שכירות למישהו. בנדל״ן מסחרי החוזים הם בדרך כלל למינימום של חמש שנים, אחוז לא מבוטל מהדיירים הם חברות מסודרות ולא אנשים פרטיים, החוזה הוא NNN (משמע הדייר משלם את הוצאות ביטוח, מיסים, דמי ניהול וכו,), והחלק הכי טוב – בעל הנכס אחראי רק על הגג והמעטפת החיצונית של הנכס. ובניגוד לבית או דירה, הנכס צריך להיות פונקציונלי – לא יפה..
לדוגמא, אחד הדיירים שלי זו אחת מחברות בנייה הכי גדולות בפלורידה. אותה חברה בונה בית חולים במרחק חמש דקות מהנכס שלי וצריכה מקום לאחסן בו ציוד. בקיצור ולעניין, הם משלמים כל חודש $14,000 (פלוס הוצאות תפעוליות) על קופסא גדולה ודי מכוערת.
בחישוב מהיר, כמה דיירים פרטיים אנחנו צריכים בשביל להגיע להכנסה נטו של $14,000 בחודש? כמה ביטוחים, חוזים, מזגנים, גגות, שירותים, דיירים שמאחרים וכו׳?
ההנחה שכולם צריכים מקום לגור בו נכונה ומדויקת. קל וחומר בזמנים של היום השכירויות עולות ועולות ויש מחסור כבד בדיור. אין לי כוונה להגיד שמסחרי עדיף ממגורים, אם אצליח לתת קצת חומר למחשבה לחשיבה שונה מהנורמה, עשיתי את שלי. כיזמים, אנחנו מתוכנתים לחשוב מחוץ לקופסא ולשחות נגד הזרם. ברגע שאנחנו מבינים שכמות הזמן והמאמץ שאנחנו משקיעים יכול להיחתך בחצי וההכנסה לקפוץ פי שתיים – לא שווה להתעמק בזה קצת יותר..?
בתמונה: מחסן לא סקסי שמכניס $14,000 נטו בחודש.
* אתמול קיבלתי עשרות הודעות ועדיין לא יצא לי להגיע לכולן. זאת זכות גדולה בשבילי להעביר קצת מהידע שצברתי במשך השנים. אני קצת יותר פעיל באינסטוש ומשתף על החוויות בעולם הנדל״ן – השמחות וגם אלו שקצת פחות.
אם חפצה נפשכם לעקוב קצת יותר מקרוב – shay.yakobovich@ @luxeholdingsgroup
יום מקסים שיהיה ????

Related News Real Estate Entrepreneurs  

חברות נדל”ן נבחרות

Responses