פוסט הכרות גילי לוי צדק

#יזםהשבוע #גיל_לוי_צדק

#פוסט1

נעים מאוד, אני גיל לוי-צדק, עו”ד בתחום האזרחי-מסחרי, ב- 7 שנים האחרונות שילבתי גם נדל”ן בארץ – תיווך ונכסי יוקרה, ומזה כשנתיים יזם ומשקיע נדל”ן בארה”ב. אוטוטו בן 45 (ממש בעוד 10 ימים), נשוי באושר + 4 ילדים מתוקים (נינג’ות) הגדול בן 8, שניים בני 6 (בן ובת) והנינג’ה האחרון בן 3.

קחו תמריץ כבר על ההתחלה שתדעו שאפשר גם להשקיע בנדל”ן בארה”ב וגם לשלב עבודה רגילה וחיי משפחה, השאלה עד כמה אתם רוצים את זה ?

כשאבי פנה אליי והציע לי להשתתף ב “יזם השבוע” מאוד הוחמאתי מכך, בהתחלה קצת היססתי, כי לכתוב פוסטים כאלה זה משהו שעדיין לא בא לי בקלות וגם, כי אני עושה נדל”ן בארה”ב כשנתיים בסה”כ ויש וותיקים ממני, יחד עם זאת, בשנתיים האלה נכנסתי בראבק, אני שם ב- 300% וכבר ליוויתי ומלווה לא מעט משקיעים לעסקאות נדל”ן מניבות בדטרויט מישיגן ארה”ב.

לפני שנתחיל אתן לכם טיזר קטן מה יהיה לנו השבוע, נתחיל איך לא בתיאוריה, מה הביא אותי להשקיע בנדל”ן בארה”ב? איך התחלתי? ובהמשך נגביר קצב ונכנס למעשי: איך בוחנים עסקה? איך מוצאים קומפסים ? איך מחשבים שווי נכס לאחר שיפוץ? איך מתנהלים עם קבלן ? איך מכינים תכנית שיפוץ ועוד. מעניין בטוח יהיה, ממליץ לעקוב J

אם יש לכם שאלות/ נושאים שמעניינים אתכם שתרצו שאדבר עליהם, מוזמנים לכתוב לי בתגובות J

יאללה שנתחיל ?

אז מה הביא אותי להשקיע בנדל”ן בארה”ב ?

בשנת 2019 ישבתי עם עצמי וחשבתי מה אני יכול לעשות בכדי להביא מקור הכנסה נוסף לביתי, ואיך אני יכול להביא את המשפחה שלי למצב של רווחה כלכלית.

נזכרתי בספר ששכב אצלי בספרייה המון זמן, שמידי פעם הייתי שומע בשיחות עם אנשים את השם שלו, אך מעולם לא יצא לי לקרוא אותו, והספר הזה (אתם בטח כבר יכולים לנחש…) הוא: “אבא עשיר, אבא עני” של רוברט קיוסאקי.

אחרי קריאת הספר היה לי ברור שהשקעות נדל”ן זה הכיוון.

אוקיי, אז מה עושים? מה האפשרויות שלי להשקיע בנדל”ן בארץ?

1. לרכוש נכס להשקעה, השכירות בינתיים תשלם את המשכנתא, ואם יש תזרים חיובי אז מה טוב.

2. לרכוש נכס לעסקת פליפ (רכישה, השבחה, מכירה) תוך פרק זמן קצר של כמה חודשים.

אממה, ככל שהתעמקתי בזה יותר ויותר, הבנתי שלהשקיע בנדל”ן בארץ זה אפשרי, אך יחד עם זאת, זה מלווה בלא מעט סיבות למה זה קשה ולפעמים אפילו לא כדאי (כמובן שזה סובייקטיבי וכל מקרה לגופו), ובמה דברים אמורים:

בכדי לרכוש נכס להשקעה בארץ צריך הון עצמי די גבוה. לצורך הדיון בואו ניקח את המשקיע הסביר, כזה שכבר יש לו דירת מגורים אחת, והנכס להשקעה הוא בעצם הנכס השני שלו, בואו נבחן כמה נקודות:

1. מס רכישה:

הדירה להשקעה תיחשב לו כדירה שנייה, קרי, ישלם מס רכישה של 8% מהשקל הראשון.

2. מימון הנכס:

הווה אומר, או שיש ברשותנו את כל הכסף (ניקח דירה להשקעה ממוצעת בבאר שבע בין אם משופצת ובין אם נרכוש דירה שצריך להשביחה נגיע לאזור ה- 800,000 ש”ח.

או שנצטרך הון עצמי של לפחות 50%, או בכדי לקבל משכנתא של 50% (נצא מנקודת הנחה שיש לנו כבר משכנתא על הנכס למגורים, מה שאומר שהבנק יאשר לנו 50% משכנתא על הנכס להשקעה).

בינינו, לכמה מאיתנו (משפחה סבירה זוג עם +3 ילדים קטנים) יש הון עצמי נזיל של 400,000 ש”ח שלא לדבר על 800,000 ש”ח ? (מישהו אמר יוקר המחיה….עכשיו גם מעלים לנו את מחירי החלב…הרגו אותנו)

אבל לצורך הדיון, נניח שיש לנו את הסכומים הנ”ל, מה נקבל בעבור זה?

כ- 3% תשואה בממוצע בקושי אם זה נכס במרכז הארץ (ולא אמרתי כלום על מחירי הדירות במרכז הארץ שקפצו בשנה האחרונה למחירים הזויים ותוסיפו לזה עלויות שיפוץ)

כ- 5% תשואה אם זה בבאר שבע או נהריה או כל עיר אחרת בפריפריה (מאחר ודעסקינן דירות להשקעה נעדיף ערים שיש בהם אוכלוסיה סטודנטיאלית).

** לעומת זאת, אקדים ואומר שהיום אני יודע לספק למשקיעים שלי עסקאות של 70,000$-80,000$ עם תשואות פוטנציאליות של 10.5%, 11% ומעלה (על כך ארחיב בהמשך)**

מאחר וגם אני נמנה על “המשפחה הסבירה פלוס” (אצלי ברוך השם יש 4 ילדים🙌🏻) הגעתי למסקנה שלהשקיע בארץ זה לא בדיוק משתלם, גם מבחינת ההון הדרוש וגם מבחינת התשואה שאני מקבל, ואז התוודעתי לדבר הזה שנקרא “השקעות נדל”ן בארה”ב”.

אחרי כמה בירורים שעשיתי, ראיתי שחבר מהעבר מעביר קורסים בתחום השקעות נדל”ן גם בארץ וגם בארה”ב. הרמתי לו טלפון, שאלתי, ביררתי ויאללה הלכתי לשיעור ניסיון.

בשיעור גיליתי עולם חדש, עולם מופלא עם אפשרויות אין סופיות להשקעות נדל”ן, אפשרויות שהתאימו לי גם מבחינת תקציב וגם מבחינת עשיה, והבנתי שזה הכיוון שלי חד משמעית !

גיליתי עולם שבו מדברים על תשואות בנכסים להשכרה באזור ה- 8% ומעלה. עולם שבו מדברים על עסקאות פליפ עם רווחים שיכולים להגיע ל- 20,000$ ומעלה, או רווחים של 20%-30% ואף למעלה מזה על הכסף ששמו.

עולם שבו, אין לי מס רכישה (ולא משנה אם רכשתי נכס אחד או אם רכשתי עשרה נכסים), אין לי צורך בהון עצמי מטורף (אם בכלל), עולם שכל המידע נגיש לי בצורה ברורה, שקופה ומהימנה (ברמה שיותר קל לי להעריך שווי שוק של נכס בארה”ב מאשר בארץ (ואומר זאת אחד שעוסק בנדל”ן בארץ).

החלטתי להמשיך ולהירשם לקורס שלהם שאותו מעבירים Eliran Tor ו- Roni Palatnik האלופים, וזאת במסגרת המכללה שלהם אג’נדה פיננסית.

משבוע לשבוע הכרתי עוד אנשים, עוד משקיעים, עוד קבוצות פייסבוק שעוסקות בנושא ונשאבתי לתוך העולם המופלא הזה.

בתום הקורס חברתי לשני אנשים מקסימים, הקמנו חברה בארה”ב (LLC), בחרנו אזור להשקעה והתחלנו לנתח נכסים להגיש הצעות מחיר.

אממה……רצה הגורל והופפפפפפפ הקורונה נכנסה לחיינו, כאשר עם הזמן והסגרים וחוסר הוודאות זה נדחק פשוט הצידה, עד שלבסוף זה דעך וכל אחד הלך לדרכו.

התקופה הזו של הקורונה הייתה קשה לכולם, ברם, המשכתי לעקוב ולהשתתף בכל הפורומים שעוסקים בנדל”ן, המשכתי לקרוא וללמוד את התחום, צפיתי במלא סרטוני יוטיוב, הייתי באינספור וובינרים, זומים ומה לא…

לקראת סוף שנת 21, הרגשתי שזה הזמן, התחלתי להרגיש דגדוגים בגוף שזה מתחיל לבעור בי ואמרתי זהו, אני חוזר לעניינים !

אבל מה עושים? מאיפה מתחילים? מאיפה אני מביא כסף?

המשך בפוסט הבא….

בתמונות:

רביעיית הנינג’ות שלי במצב “סנדביץ”

בדרך לדיון בבית משפט

וסתם תמונה שלי מלפני 13 שנים כשהייתי בארה”ב בניו המפשייר לתקופה של כמה חודשים כשעוד הייתי צעיר ויפה J