אני סוכן נדל”ן: הנה 3 ערים שלא כדאי לקנות בהן נכס אם אתה רוצה להיות עשיר

בנדל”ן, שווקים שונים מציעים הזדמנויות וסיכונים שונים – אין דבר כזה עיר טובה או רעה. מטרו מטרו שהוזנח מזמן יכול להיות פוטנציאלי וחם אם הוא מציע הזדמנות לקנות בתחתית בעיירה במגמת עלייה.

“חיוני להכיר בכך שפוטנציאל ההשקעה יכול להשתנות לאורך זמן, וערים עשויות לנקוט מאמצים להתגבר על האתגרים שלהן וליצור הזדמנויות חדשות למשקיעי נדל”ן”, אמר מייק קיו, הבעלים של Good as Sold Homebuyers. “השקעה בנדל”ן דורשת הערכה מדוקדקת של גורמים רבים, כולל מגמות כלכליות, דינמיקה של אוכלוסיה ותנאי שוק מקומיים”.

עם זאת, ערים מסוימות לא עומדות בדרישות המשקיע ממוצע שכנראה יכול לקבל תוצאות טובות יותר במקומות אחרים. אם אתה שוקל לקנות נכס באחת מהערים הבאות, ודא שאתה בטוח לפני שאתה חותם.

קליבלנד, אוהיו

מספר מומחים הזכירו את קליבלנד, אוהיו, כשוק נדל”ן מאתגר במיוחד עבור משקיעים ותיקים לניווט בהם.

“העיר חוותה ירידה באוכלוסייה, מאבקים כלכליים ושיעורי עוני גבוהים מתמשכים”, אמר צ’יו. נכסים ריקים הפכו למחזה נפוץ, מה שהוביל לירידת ערכי נכסים ולקיפאון בשוק הנדל”ן”.

מזומן ההשקעה שלך צריך לעקוב אחרי אנשים לתוך עיר, לא החוצה

ערים נאבקות שמוכנות להתאוששות יכולות להציע הזדמנויות השקעה מצוינות, אבל הן מתאפיינות בכך שאנשים ועסקים חוזרים – בקליבלנד, הגאות נעה בכיוון השני.

לפי Cleveland.com, מחוז Cuyahoga איבד 11,767 אנשים בין 2021 ל-2022 – יותר מאוהיו בסך הכל. בשנה שלפני כן איבד המחוז 14,715 איש. גם מחוזות קליבלנד הגדולה, לייק, סאמיט וג’אוגה, חווים ירידה באוכלוסיה.

זה לא אומר שהכל חדשות רעות בקליבלנד.

“היו מאמצי התחדשות בשכונות מסוימות”, אמר דניס סמיקלוב מוולסן נדל”ן.

מכון לינקולן למדיניות קרקעות תיעד שורה של קמפיינים נועזים, חדשניים ומוצלחים לשיקום העיר לאחר עשרות שנים של דעיכה. אבל למרות זאת, קליבלנד נותרה טלאים של מקומות שהונם יכול להשתנות באופן בלתי צפוי.

“כמו בכל החלטת השקעה, מחקר יסודי והתייעצות עם מומחים מקומיים הם הכרחיים כדי לקבל החלטות מושכלות”, אמר צ’יו.

לאס וגאס, נבאדה

זה אולי מפתה לקנות באחת מעיירות התיירות והמסיבות הגדולות במדינה – אבל לאס וגאס הוכיחה את עצמה כשוק בלתי צפוי.

“בעוד שלעיר יש את כל המאפיינים של יעד מרגש ואטרקטיבי, היא גם יכולה להיות תנודתית למדי עבור השקעות נדל”ן”, אמר כרמלו קרסקו, מתווך, מעצב פנים ומייסד שותף של אקסל ניהול נכסים. “הכלכלה של לאס וגאס תלויה מאוד בתיירות, מה שהופך אותה לרגישה לשפל כאשר מספר המבקרים פוחת. זה יכול להוביל לירידה בערך הדירה ולקושי במכירת נכסים, מה שמקשה על המשקיעים להרוויח”.

כיאה, שיאים מרתקים ושפל מפחיד מגדירים את השוק

המגיפה הציגה את ההסתמכות המוגזמת של העיר על הכנסת אורחים לתצוגה מלאה. לפי UNLV, שיעור האבטלה במרץ 2020 הגיע לשיא של 30% בלאס וגאס, יותר מכפול מהשיעור הלאומי של 14%, כאשר העיר הציבה את השלט “סגור” ל-42 מיליון המבקרים שקיבלה בברכה בשנה הקודמת.

אבל השוק התחמם במהירות שלאחר המגפה, ויצר תנודות פראיות שלא נראו מאז “לאס וגאס הייתה ההכרזה של התרסקות הדיור של 2008”, לפי UNLV.

“שוק הדיור בלאס וגאס חווה פריחה, כאשר המחירים עלו בלמעלה מ-20% בשנה האחרונה ובמעל 40% מאז 2011”, אמר ארי חזנס, נשיא ומנכ”ל Lotus West Properties. “עם זאת, הצמיחה הזו אינה ברת קיימא וסביר להניח שתוביל להתרסקות בשנים הקרובות”.

לדברי היידי רייס, שכתבה עבור רייס נדל”ן בלאס וגאס, “הגדלת גיבושי משקי הבית, משקיעים מוסדיים, iBuyers, הגירת המגיפה, שיעורי ריבית נמוכים ומדיניות ממשלתית עזרו ליצור סערה מושלמת של 24 חודשים כדי לנפח את ערכי הנדל”ן בלאס וגאס במהלך 2021 ו-2022”.

ריאן פיצג’רלד, הבעלים של Raleigh Realty, סיכם את זה בשפה המקומית.

“לאס וגאס היא הימור כרגע”, אמר. “מלאי הדיור בשפע, אבל תנאי השוק בלתי צפויים כמו הזרמת קובייה על הסטריפ”.

סטוקטון, קליפורניה

לפי זילו, ערכי הבתים בסטוקטון עלו בהתמדה במשך עשור, מ-200,406 דולר ב-2015 ל-419,631 דולר כיום.

למרות שהכפלת כספך בתוך 10 שנים עשויה להישמע אטרקטיבית, ייתכן שאתה משקיע באינפלציית דיור בקליפורניה בעיר שאין לה את האמצעים לתמוך בה.

סטוקטון עדיין מתאוששת מ-2008

ערים רבות עדיין מהדהדות מ-COVID, אבל סטוקטון עדיין מנסה להתנער מהמיתון הגדול 15 שנים מאוחר יותר. לפי ה-Stockton Record, העיר הייתה “Ground Zero עבור עיקולים”, מציאות שאילצה את סטוקטון להכריז על פשיטת רגל. ואז, שערורייה פוליטית אפפה את רוב שנות ה-2010 לפני הגעת הקורונה. התוצאה היא שוק שחברת ABC מקומית מתארת כשוק של עליית מחירים, ביקוש גבוה, בנייה מוגברת ורמת חוסר סבירות שגרמה לירידה של 30% במכירות הבתים.

“סטוקטון, קליפורניה, התמודדה עם מכשולים משמעותיים בעקבות המיתון של 2008, במיוחד בתחום הדיור”, אמר צ’יו. “העיר סבלה משבר דיור חמור, והותירה בעקבותיה מספר ניכר של נכסים מעוקלים. שיעורי אבטלה גבוהים ורמות פשיעה גם הפריעו להתאוששות הכלכלית של העיר. למרות שנעשו מאמצים להחיות את סטוקטון, האתגרים הכלכליים הנוכחיים שלה ושוק הנדל”ן הלא יציב עלולים להניא משקיעים מלחפש הזדמנויות השקעה בטוחות ומבטיחות”.