לשוק הדיור יש בעיית ‘ביצה ותרנגולת’ אבל הקונים סוף סוף מצאו את הפתרון המושלם

כל מי שניסה לקנות או למכור בית לאחרונה, ללא ספק מודע עד כאב לכך ששוק הנדל”ן של היום הואט במידה ניכרת – אבל למה?

דוח חדש של Realtor.com® מסכם זאת כבעיית “ביצה ותרנגולת”. הרשו לנו להסביר.

הכל מתחיל בריביות המשכנתא — שגבוהות בכ-1 נקודת אחוז מהשנה שעברה, ונעה בטווח של 6% באמצע. זהו גורם הרתעה אדיר לא רק עבור קונים, אלא גם עבור מוכרים, שמרגישים “נעולים” בנכסיהם הנוכחיים (יחד עם שיעורי המשכנתא הנמוכים יותר שקיבלו שנים קודם לכן).

כתוצאה מכך, אפילו רוכשי דיור שמוכנים לשלם תעריפים גבוהים מוצאים מעט בתים למכירה, כאשר מאי מונה 22.7% פחות רישומים חדשים מאשר בשנה שעברה.

“מוכרים רבים מדווחים שהם מודאגים לגבי מציאת בית אחר, מה שעלול לגרום לחלק מהם לשים את התוכניות להפסקה”, אומרת הכלכלנית הראשית של Realtor.com® דניאל הייל. “אבל זה מקטין את המספר הכולל של אפשרויות לקונים בשוק.”

מחירי הבתים ממשיכים לעלות – אך לא לאורך זמן

בנוסף לקטגוריות הדלות, רוכשי הבתים עדיין מתמודדים עם מחירים גבוהים. במאי, מחיר הרישום החציוני גדל ל-441,000 דולר, לעומת 430,000 דולר של אפריל.

ורוב הסיכויים שהמחירים יעלו עוד יותר ביוני.

“באופן היסטורי, אנו רואים בדרך כלל את מחירי הבתים עולים ביוני”, אומרת הייל. “אני מצפה שהשנה הזו תהיה אופיינית בהקשר הזה, כאשר מחירי הבתים יגיעו לרמתם הגבוהה ביותר ביוני ונסוגים החל ביולי”.

למעשה, ביוני האחרון המחירים החציוניים הגיעו לשיא של כל הזמנים של 449,000 דולר. אבל רוב הסיכויים שמחירי הבתים של יוני זה לא יעלו על זה, בהתחשב בצמיחה השנתית של המחירים הצטמצמה במידה ניכרת. מחירי הבתים של מאי, למעשה, גבוהים רק ב-1.1% מהחודש המקביל בשנה שעברה.

“בהתבסס על המגמות הנוכחיות, ייתכן שמחירי הבתים לא יגיעו לשיא של השנה הקודמת בפעם הראשונה בנתונים שלנו”, אומרת סברינה ספיאנו, מנהלת נתונים כלכליים ב-Realtor.com.

בעוד שהחדשות הללו צריכות לבוא כהקלה עבור הקונים, שיעורי המשכנתא הגבוהים של היום פירושם שהם עדיין ישלמו יותר עבור בית כעת מאשר היו משלמים בשנה שעברה – כ-280 דולר נוספים לחודש, אם הם ישלמו מקדמה של 20%.

עם זאת, אם עלויות המשכנתא יסרבו לרדת, מחירי הדיור יצטרכו בסופו של דבר לרדת כדי לפצות – וכבר כך במקרים מסוימים. רישומים עם ירידת מחירים עלו מ-10.2% במאי אשתקד ל-12.7% השנה.

ולכן דברים טובים עשויים להגיע לקונים שמחכים.

“נראה שהמוכרים מכוונים לנקודת פתיחה גבוהה יחסית בשוק השנה ומוכנים לנהל משא ומתן במידת הצורך”, אומרת הייל.

ההאטה בקצב הנדל”ן

בעוד שמוכרי בתים חדשים מעטים נכנסים לשוק לאחרונה, המספר הכולל של הרישומים – הכולל גם רישומים חדשים וגם נכסים ישנים שעדיין נמצאים בשוק – עלה ב-23.4% בהשוואה למאי האחרון. ובכל זאת, רבים מהרישומים הללו כבר נבחרו ועברו על ידי הקונים, כאשר בתים נשארו בשוק בחציון של 43 ימים, שהם 14 ימים יותר מאשר בשנה שעברה.

בשווקים מסוימים נרשמה האטה משמעותית, כמו ראלי, צפון קרוליינה, שם הרישומים נמשכים חודש שלם יותר מאשר בשנה שעברה.

“פחות בתים נמכרים מכיוון שדרישת הקונים ירדה מעט”, אומר סוכן הנדל”ן ריאן פיצג’רלד, מ- Raleigh Realty של צפון קרוליינה. “זה יצר מספר גדול יותר של בתים למכירה. והגידול במלאי מתחיל להפעיל לחץ כלפי מטה על התמחור”.

עם זאת, אפילו בשווקים איטיים כמו ראלי, קונים מרובים ילחמו כדי להשיג בית אם המחיר נכון.

“אנחנו עדיין רואים מצבים של ריבוי הצעות והצעות מחיר מוגזמות כדי לזכות בבתים שמתומחרים כראוי ובמיקומים טובים”, אומר פיצג’רלד. “בשבוע האחרון היו לנו כמה לקוחות ניצחו והפסידו במצבי ריבוי הצעות.”

פתרון חדש למחסור בדיור באמריקה

למרות תקלת הנדל”ן הבלתי פתירה הזו, מופיעים סדקים שעלולים להזיז את שוק הדיור. וההפסקה עלולה להגיע גם בלי שמוכרים ירשמו את בתיהם בכלל.

“למרבה המזל, בונים מנסים להרים את הרפיון, כאשר מכירות בתים חדשים עלו וכמעט חזרה לשיאים שלפני המגפה”, מוסיפה הייל. “אז קונים בתים שמתוסכלים מהיעדר אפשרויות עשויים לשקול להסתכל על בתים חדשים ולא בתים קיימים.”

לבנייה חדשה יש יתרון מובהק בשוק של היום, למעשה, מכיוון שהם עובדים בדרך כלל עם מלווים מועדפים שיכולים להציע ריביות נמוכות יותר למשכנתא. רבים גם מוכנים להציע הנחות אחרות, שיכולות להציב את תג המחיר הסופי מתחת לזה של בית קיים.

בתים חדשים עולים בקצב מסחרר, במיוחד בדרום, אומרת הייל. “התחלות דיור צמוד קרקע בדרום ב-12 החודשים האחרונים עלו מעל הממוצע שלפני המגפה.”

פיצג’רלד מסכים שבנייה חדשה עשויה להיות “ההימור הטוב ביותר” עבור כמה קונים מתוסכלים.

“בונים מתמחרים את המלאי שלהם בצורה הוגנת ובונים תכניות קומה שיתאימו לצרכי הקונים של היום”, הוא אומר.

Related News Real Estate Entrepreneurs

Responses