שיעורי המשכנתא הגיעו לשפל של כמעט 3 חודשים, אבל שוק הדיור בקיץ נשאר בלימבו

שיעורי המשכנתא ירדו השבוע עוד יותר, כאשר הריבית הממוצעת להלוואה קבועה ל-30 שנה ירדה מ-6.87% בשבוע שעבר ל-6.86% בשבוע שהסתיים ב-27 ביוני, לפי פרדי מק.

“המשכנתא בריבית קבועה ל-30 שנה ממשיכה לרדת, ומגיעה לרמה הנמוכה ביותר מזה כמעט שלושה חודשים”, אמר סם חאטר, הכלכלן הראשי של פרדי מאק, בהצהרה.

למרות התיוג הקל, ריבית המשכנתא הגבוהה בעקביות הכניסה למעשה את שוק הדיור לדפוס החזקה במשך חודשים, והותירה קונים ומוכרים פוטנציאליים בלימבו.

מומחי נדל”ן מסכימים שהשוק לא יכול להתקדם בזמן האחרון, כאשר כלכלנים בבנק אוף אמריקה ציינו השבוע כי שוק הדיור “תקוע ואנחנו לא משוכנעים שהוא ישתחרר עד 2026… או אולי אפילו מאוחר יותר”.

סקר של גאלופ שנערך לאחרונה מצא גם שרק 21% מהאמריקאים חושבים שזה זמן טוב לקנות בית – שנחשב כקריאה הגרועה ביותר בתולדות השיא – בעוד 76% אמרו שזה זמן רע לקנות.

מה יידרש כדי להזניק את השוק? שיעורי משכנתא נמוכים משמעותית.

“למרות ששיעורי המשכנתאות ממשיכים לרדת במגמת ירידה, הירידות עדיין לא היו גדולות מספיק כדי להשפיע על רוב מדדי הדיור”, אומרת הכלכלנית הראשית של Realtor.com® דניאל הייל בניתוח האחרון שלה. “הנתונים השבועיים העיקריים שאנו עוקבים אחריהם היו יציבים להפליא ביחס לחודש יוני הקודם, עם תמחור קבוע, רישומים בעלייה והזמן בשוק איטי במקצת”.

להלן פירוט הנתונים העדכניים ביותר של שוק הדיור ומה המשמעות עבור רוכשי הבתים והמוכרים לפי “איך שוק הדיור השבוע?” של Realtor.com®.

ריבית המשכנתא יורדת

ריבית המשכנתא נמצאת בטווח ארוך מתמשך של שמירה עיקשת על גבוהה.

הפדרל ריזרב, שפעם היה מוכן להוריד את ריבית הבסיס שלוש פעמים השנה, הביע חוסר רצון לעשות זאת בפגישתו האחרונה. (למרות ששיעורי המשכנתא אינם קשורים לריביות, שני המספרים בדרך כלל נעים באותו כיוון.)

זה מותיר את עתיד שיעורי המשכנתאות מתנודדים בדוחות הכלכליים הבאים. אם האינפלציה תרד לנקודה מסוימת, הפד כנראה יוריד את הריבית. אם האינפלציה תעלה יותר מהצפוי, סביר להניח שהשיעורים יישארו זהים או אולי אפילו יעלו עוד יותר.

“עבור קונים ומוכרי בתים, שיא שיעורי המשכנתאות כנראה מאחורינו, אבל הסיכון לתנודתיות נותר בעינו, מה שמסבך את ההחלטות הנעות”, אומר כלכלן Realtor.com Jiayi Xu. “בנוסף, עם הפחתת ריבית אחת בלבד שצפויה לפני סוף 2024, ההקלה עשויה להגיע מעט מדי ומאוחר מדי עבור רוכשי בתים ראשונים רבים”.

מחירי הבתים נותרו ללא שינוי

מחיר המחירון החציוני נשאר זהה בהשוואה לשנה הקודמת לשבוע שהסתיים ב-22 ביוני, המציין את השבוע הרביעי ברציפות שבו מחיר מחירון הבתים תואם את הרמה המדויקת לשנה הקודמת. (במאי, הבית החציוני עלה 442,500 דולר.)

החדשות הטובות הן שבעוד שמחיר הבית החציוני נשאר גבוה, לדברי הייל, יש “אפשרויות סבירות בשפע” יותר בדפי הרישום בימים אלה.

“בחודשים האחרונים, נתח גדל והולך של בתים קטנים יותר בשוק סייע לשמור על המחיר החציוני בשוק גם כשהמחיר למ”ר המשיך לעלות”, מסבירה הייל.

מלאי הדיור עולה

נקודת נתוני דיור אחת שאכן ראתה תנועה אמיתית לשבוע שהסתיים ב-22 ביוני הייתה מלאי הדיור, עם רישומים טריים שעלו ב-7.4% בהשוואה לשנה הקודמת.

בסך הכל, המספר הכולל של הבתים למכירה (כולל רשומים חדשים וכאלה שהתעכבו בשוק) זינק ב-36.1% מעל לרמות של שנה שעברה, ומציין 33 שבועות ברציפות עם עלייה במספר הרישומים.

“פעילות המוכרים עלתה בהשוואה לפני שנה, אבל המומנטום דעך מהשבועות האחרונים ומתחילת השנה”, אומרת הייל.

ואכן, המלאי הפעיל בחודש מאי ירד ביותר מ-30% מרמות טרום-מגיפה טיפוסיות.

קבלת יותר מוכרים לרשום את בתיהם תלויה במועד שבו שיעורי המשכנתא מתחילים להתקרר. ניתוח של Realtor.com מראה של-87% מהמשכנתאות עומדות בשיעור נמוך מ-6%, כלומר בעלי בתים רבים לא ששים לסחור בתעריף נמוך תמורת גבוה יותר אם הם הופכים לקונים.

“אם בעלי הבתים האלה מוכרים, הם מוותרים על חוב זול יחסית עבור שיעורי המשכנתא של כ-7% של היום, הצעה יקרה”, אומרת הייל. “ככל שהמחירים יורדים, הם יגרמו פחות לגרירה בחישוב ‘לעבור או להישאר’, וסביר להניח שנראה עלייה בעניין המוכר”.

הבתים מתעכבים זמן רב יותר

רישומי נדל”ן היו בשוק יותר במשך השבוע שהסתיים ב-22 ביוני בהשוואה לתקופה זו בשנה שעברה.

“הבית הטיפוסי למכירה בילה יומיים נוספים בשוק בשבוע האחרון בהשוואה לשנה שעברה, ממשיך את המגמה שנצפתה בשבועות האחרונים”, אומרת הייל. “זמן ארוך יותר בשוק אומר שמכירה עשויה לדרוש יותר סבלנות בעוד שלקונים עשוי להיות יותר זמן לקבל החלטה, מגמה ידידותית לקונים.”

חלק מהקונים עלולים להמתין מחוץ לשוק, בתקווה לשיעורי משכנתא נמוכים יותר ולמחירים נמוכים יותר לפני שהם מתנפלים.

“כל עוד הכלכלה ממשיכה לנוע לכיוון הנכון, אלו המחויבים לקנות השנה יוכלו למצוא תנאים טובים יותר במחצית השנייה של השנה, תקופה שהיא בדרך כלל פחות תחרותית עונתית ועם עליית רמות המלאי צפויות להגיע לחמש שנים. שיאים,” אומרת הייל.