הקמת חברת שיפוצים ועבודה עם קבלני משנה

#יזםהשבוע יעל כהן נעים #פוסט3

אחרי הפרויקט הראשון המטורף, היינו מוכנים להיכנס לפרויקט הבא – בית בסגינוו, טקסס. אבל הפעם החלטנו ללכת על אסטרטגיה חדשה: במקום לעבוד עם קבלן GC, נלך על קבלני משנה (סאבים) כדי לחסוך עלויות. קיווינו שזה יצא זול יותר, ונהיה עם הרבה יותר שליטה בתהליך.

ראיינו עשרות קבלנים מכל התחומים – חשמל, אינסטלציה, גבס, ריצוף, מטבחנים – והכנו תכנית מסודרת של מי בא אחרי מי, והמחירים היו משמעותית נמוכים יותר מעבודה מול GC. ואז עצרו לנו את הבנייה באמצע, בדיוק ביום שפתחו את כל הקירות. למה? כי לא ידענו שצריך להוציא פרמיטים. הם אפילו נכנסו לבית בלי להודיע לנו, ולמחרת בבוקר מצאנו שלט “stop working” על הדלת.

ואז התגלתה לנו עוד הפתעה – הבית שקנינו כלל תוספת שלא בוצעה כראוי. ביקשו מאיתנו לפרק ולבנות מחדש. “אהלן בנייה חדשה”. בסופו של דבר, התחברנו עם האחראי בעירייה שאישר לנו להגדיל את התוספת אם כבר בונים מחדש, כך ששווי הנכס עלה ועשינו מהלימון לימונדה!

בפרויקטים הבאים, פיתחנו אסטרטגיה חדשה. פתחנו חברת GC משלנו, לקחנו את קבלן הבית שלנו ושדרגנו אותו לתפקיד של מפקח. הוא לא מבצע את השיפוצים, אלא מפקח על קבלני המשנה, עוזר לנו במשא ומתן ומוודא שהכל יתבצע בצורה המקצועית ביותר.

כמה טיפים קריטיים שלמדנו בדרך:

לפני השיפוץ, תמיד לערוך וולקטרו (סיור) מפורט בוידאו

לשאול המון שאלות ולא לתת לקבלן “לרוץ”

לבחור קבלן לא רק על בסיס מחיר, אלא על בסיס מקצועיות ותקשורת

לשמור חלק מהתשלום לסוף הפרויקט

להיות מעורבים ולפקח על כל שלב

לשלם רק לפי השלמת אייטמים ולא לפני

לקנות בעצמך את החומרים

לא לתת מקדמה מראש, ואם כן – קטנה ככל האפשר

הדרך לא הייתה קלה, אבל למדנו מכל דבר בדרך. היום יש לנו חברת GC שלנו, עם קבלני בית קבועים ואמינים. אנחנו יודעים לנהל שיפוצים ולדבר בשפה שלהם ברמה הגבוהה ביותר, ולרוץ על מספר פרויקטים במקביל – כמובן יחד עם SOW מסודר לכל פרויקט, ניהול תקציב וזמנים.

הפוסט נכתב יחד עם Shelly Kochal וShachar Naim מכונאי הבית שלנו שמובילים ומנהלים ביד רמה את חברת השיפוצים שלנו

בפוסט הבא: איך הידע שלנו בשיפוצים עזר לנו לייצר פורטפוליו נכסים!

[בתמונות: הבית עם כל הקירות פתוחים, שלט “Stop Working” והשיפוצים הבאים בהם עבדנו כבר עם מפקח]