ההשקעה הראשונה

כשהשתקעתי בפלורידה ב-2017, עבדתי במגוון עבודות- מטכנאות ומכירת מזגנים, ועד למכירות של שיפוצים- home improvement .

הרקע הזה לימד אותי היטב כיצד לתמחר שיפוץ של נכס-ידע ששימש אותי עבור קניית הנכס הראשון שלנו ב-2021.

זה היה ברחוב מרכזי בפורט לוטרדייל, אזור מעורב שיש בו אזורים קשים ומצד שני מתפתח.

חשוב מאוד להכיר את השטח ולזהות את הפוטנציאל. באותו רחוב יש כנסייה שמאכילה הומלסים ומצד שני נבנו דופלקסים מפוארים שנמכרו במעל מיליון.

התכנון היה לגור ביחידה אחת ולהשכיר את השניה, קוראים לזה house hacking- שיטה מעולה למשקיע המתחיל.

בעל הנכס רצה אך ורק מזומן, אבל ציפור ביד עדיפה מ-2 על העץ, וכך סיכמנו על קנייה של הנכס ב- $450,000 עם מינוף מטורף של 96.5%, בריבית )חלומית( של 2.25% , והחזר משכנתא (שהיום נראה לי מצחיק) של כ- $2,500 כולל מיסים וביטוח.

זה היה נכס ייחודי- דופלקס, מרחק 10 דקות מהים.

בנוי כמו 2 בתים נפרדים- יחידה של 2 חדרים ואמבטיה, ויחידה של 3 חדרים ו-2 אמבטיות.

כל בית עם גינה משלו, וכניסות נפרדות, זה היה מושלם ל airbnb.

הערכתי את השיפוץ של 2 היחידות בכ- $16,000-$19,000 וכך היה. ניהלתי את הפרוייקט לבד, ללא general contractor, וכל כישורי ההתמקחות שלמדתי בעולם המכירות עזרו לי להוציא מחירים טובים- ההצעות נעו מ- $9,000 ועד $40,000.

לשכור קבלנים לכל פרוייקט בנפרד מוזיל עלויות באופן משמעותי, אבל דורש המון זמן.

בדיעבד עשיתי הרבה טעויות, הכל היה בלחיצת יד, ללא חוזה, הרצפים עשו ריצפה עם שיפוע, הפועלים שתו אלכוהול בזמן העבודה והשאירו פחיות בירה בגינה, ללא החתמה של הקבלנים על שחרור מאפשרות תביעה לאחר תשלום הפרוייקט ( lien waiver)- דברים שהיום בחיים לא הייתי עושה!

גרנו ביחידה אחת והשכרנו כ- airbnb את השנייה.

השקעתי רבות בללמוד את תחום ה-airbnb, וזה השתלם. התחלתי לתכנן לרכוש עוד נכס, מצד שני מכיוון שהדופלקס היה ישן מאוד (שנת בנייה 1940), והשיפוץ היה בעיקר קוסמטי, ושמנו לב שהגיע הזמן לשפץ את הגג (בדר״כ החלק הכי יקר בשיפוץ בית), ועם נזק של טרמיטים, החלטנו למכור את הנכס בהרבה מעל מחיר הקנייה.

מבחינתי המחיר היה מוצדק, עם התפרצות הקורונה הביקוש לאזור גדל, ואני ידעתי מה הפוטנציאל שטמון בעיסקה, מי שמבין עניין ידע לזהות זאת.

ואומנם לא קיבלנו את המחיר המלא אותנו רצינו, אבל הוא היה מספיק גבוה בשביל שנרצה להתקדם, כל זה קרה תוך שנה.

השנה הזאת הייתה הבית ספר הכי טוב שיכלתי לבקש בתור טבילת אש ראשונה בעולם הנדל״ן.

דברים שלמדתי ומקווה שתלמדו ממני במקום ללמוד על בשרכם:

1. וודאו שהקבלנים שלכם בעלי רישיון, ומבוטחים!

חיפוש בגוגל, בקשו לראות תיקי עבודות, חפשו אם יש להם תביעות פתוחות, תקראו ביקורות ובעיקר תתמקדו על הרעות, נסו לבדוק אם יש שם דפוס שחוזר על עצמו או שמדובר בלקוח בעייתי. וגם תעיפו מבט על המשאית עבודה שלהם, האם היא נקייה ומסודרת? כי ככה גם יראה גם הפרוייקט שלכם…

2. חתמו על חוזה עבודה מסודר, ושלמו לפי שלבי ההתקדמות לאחר השלמת העבודה. בשום פנים ואופן לא לתת כסף מראש! קחו בחשבון שמחיר עלול להשתנות בעקבות גילוי בעיות שלא היו ידועות לפני תחילת העבודה, למשל בעת חשיפת קירות מגלית שהצנרת לא תקינה, וכדאי לדון מראש במקרים של ״אם קורה, אז..״ מראש.

3. התייעצו עם אנשי מקצוע, עדיף לפני מימוש העסקה.

אחד מאנשי המפתח עבור כל יזם הוא רואה החשבון. התייעצות פשוטה שאולי גם יכולה לעלות לכם $150-$300 יכולה לחסוך לכם אלפי דולרים. רוצים דוגמא?

רכישת נכס תחת שמכם כאדם פרטי, חושפת אתכם לסיכון משפטי משמעותי – במידה ואדם כלשהו ייפצע בנכס ויגיש נגדכם תביעה, כל ההון האישי שלכם בסכנה.

קנייה תחת LLC תגן עליכם טוב יותר, ותגביל את מה שניתן לקחת במידה והפסדתם בתביעה. עם זאת לפני שתמהרו לפתוח llc, בדקו, אולי C-corp או מבנה אחר, יכולים להיות נכונים יותר עבורכם. זה יקבע על פי המודל העיסקי שלכם ובאסטרטגיית היציאה שלכם, כל ההחלטות האלו משפיעות על רמת המיסוי שלכם באופן משמעותי.

עד הפוסט הבא,

ברכות!