**** Koop 'n eiendom met 'n huurder of sonder 'n huurder? **** Ek dra die volgende pos op...
**** לקנות נכס עם דייר או בלי דייר? ****
את הפוסט הבא אני מקדישה לכל המשקיעים והמשקיעות שמצפים לתשובה חד משמעית לסוגיה שהיא הכי לא חד משמעית ביקום.
כי השאלה של “עם דייר או בלי דייר” היא בדיוק כמו לשאול אם כדאי לכם לשים על אדום או על שחור בקזינו.
אם אני אקח את כל הנכסים המאוכלסים שרכשתי עבורי או עבור משקיעים ב-5 השנים האחרונות ואריץ עליהם סטטיסטיקה לראות איך נגמר הסיפור עם הדייר, אני בטוחה שהתוצאה תהיה 50-50. (אני לא מתכוונת לבדוק את זה באמת, כן? אמנם משעמם לי, אבל לא עד כדי כך).
**בואו נדבר שניה על נכסים מאוכלסים (על קצה המזלג) – **
מצד אחד, אם אני קונה נכס עם דייר והתמזל מזלי – יש לי קאש פלו מ -DAY ONE, אני לא צריכה לשלם LEASE FEE על מציאת דייר חדש, ואם אני עושה פליפ (מוכרת למשקיע מקומי) אני יכולה צ’יק צ’ק להחזיר את הנכס לשוק ולעשות עליו סיבוב מהיר.
בנוסף, אחד היתרונות מבחינתי לרכישת נכס מאוכלס היא שרוב מערכות הבית כנראה מתפקדות (אחרת לא היה אפשר לגור בנכס) ואני לא נכנסת להרפתקת שיפוץ שאני לא יודעת איך ומתי אצא ממנה.
מצד שני, אם לא התמזל מזלי (קזינו, זוכרים?) – אני מוצאת את עצמי עם דייר בעייתי ולא משלם.
דייר כזה יעזוב את הנכס במקרה הטוב, או שאצטרך לפנות אותו מול בית משפט במקרה הרע.
פינוי דייר יכול לקחת כמה חודשים, עולה בערך 500$, וזה עוד לפני שדיברנו על העלות של להכין את הנכס לדייר הבא, שגם היא יכולה להגיע לכמה אלפי דולרים.
ובמידה והאסטרטגיה שלי היא פליפ – כל הפליפ שלי מתעכב בכמה חודשים.. וזמן זה כידוע – כסף.
**אז איך בכל זאת אני מתמודדת עם הסוגיה הלא פשוטה הזו? **
העיקרון המנחה עבורי הוא שאני לעולם לא מוותרת על עסקה מעולה, בגלל דייר.
אולי יהיה קשה להתמודד עם דייר בעייתי, אבל הרבה יותר קשה למצוא עסקה טובה בשוק של היום.
ההחלטה שאני מקבלת בסופו של יום, מבוססת על חישוב תשואה נטו.
אני בוחנת מה התשואה שאני יכולה לייצר מהנכס בכל אחד מהתרחישים ולפי זה מקבלת החלטה.
חשוב לי גם לציין שקבלת ההחלטות שלי מתבססת על אסטרטגיית ההשקעה שלי, שהיא פליפים.
אם הייתי משקיעת Buy and Hold – יכול להיות שהייתי מקבלת החלטות אחרת.
**הנה דוגמא: **
רכשתי לאחרונה דופלקס ב33,000$ כשיחידה אחת שלו מושכרת לדייר הזוי לחלוטין ב-500$.
היחידה של הדייר הייתה במצב סביר, ושאר הנכס דרש שיפוץ.
ידעתי שאם אני מצליחה להעלות את השכירות של הדייר ל-550$, לשפץ את הנכס ב-10K ולהשכיר את היחידה הריקה ב650$, אוכל למכור את הנכס סביב 70K.
במצב כזה אני מקבלת תשואה של למעלה מ-50% בעסקה ומסיימת את העסקה תוך 4 חודשים או פחות.
אושר גדול.
במצב בו הדייר לא היה משתף פעולה, הייתי צריכה לפנות את הדייר, לחכות חודשיים – שלושה, ואז לשפץ את כל הנכס. (אושר פחות גדול)
עלות השיפוץ הכוללת הייתה מגיעה לכ-20K, אבל עכשיו הייתי יכולה להשכיר את שתי היחידות ב650$ צפונה.
מכיוון שה- CASH FLOW שלי היה עולה, והנכס היה משופץ כולו, הייתי יכולה למכור את הנכס ב75K – 80K.
הייתי מחכה 6 חודשים (ולא 4 חודשים), אבל הייתי עושה עדיין למעלה מ -35% תשואה.
כלומר, בשני התרחישים – התשואה הפוטנציאלית מתאימה לי לקריטריונים שלי לבחינת כדאיות עסקה.. ולכן, אני הולכת על עסקה כזו בלי לחשוב פעמיים.
אגב, למי שבמתח איך נגמר הסיפור..
הדייר המוזר הסכים לשלם 550$, אז הוא כבר לא מוזר מבחינתי.. קסם של בחור.
הנכס נמכר ב70K. תוך 4 חודשים.
Die oorspronklike antwoorde op die plasing kan onderaan die huidige posbladsy op die webwerf of op die skakel na die plasing op Facebook gelees word, en u is natuurlik welkom om aan die gesprek deel te neem
Vered Cohen
אפשר לשאול באיזה איזור זה?
אין עלייך ????
מת עלייך ועל הכתיבה הזורמת שלך ????⚘
גם כיף לקרוא, גם מעשיר בידע ותובנות וגם שפה פשוטה וברורה.
רק חידה אחת עדיין לא פתרתי…איך זה שעדיין לא רכשת אצלי ביטוח נסיעות ? ????????