Com construir un negoci de finançament del venedor molt rendible sense capital social

**יצד לבנות עסק רווחי מאוד של Seller Financing ללא הון עצמי כלל !!!**

היום אספר לכם כיצד כל אחד ואחת מכם יכול ויכולה להתחיל מחר להשקיע בנדל”ן, לעשות תשואות חלומיות וברמת סיכון נמוכה יחסית .

בו נתחיל : אין לך הון עצמי כלל . אז שלב ראשון גייס או גייסי 30,000 $ . כיצד ? מס’ אופציות פתוחות בפניכם :

1. קחי הלוואה מסחרית בבנק ( כ-100,000 ₪ ) – להשתדל שפריסת התשלומים תהיה ארוכה ככל שניתן ובכל מקרה לא פחות מ- 5 שנים.
חיסרון : תשלומים חודשיים גבוהים
יתרון : קל לקבל הלוואה כזו . בדר”כ אין צורך בשעבוד נכס.

2. קחי מימון נוסף על דירת המגורים שלכם בישראל ( הלוואה לכל מטרה למתווספת לתשלומי המשכנתה שלכם . ניתן לקבל הלוואה עד ל-50 אחוז משווי הנכס שלכם כיום ( משכנתה+ התוספת).
היתרון : תשלומים חודשיים נמוכים ( ההלוואה נפרסת לתקופה ארוכה של עד 30 שנים )וכן שיעור הריבית נמוך .
חסרון : שיעבוד נוסף על הנכס שלכם ונדרשים מסמכים רבים .

3. כסף של אנשים אחרים : PRIVATE MONEY LENDER
המלווה הפרטי שלכם יכול להיות הורים, אחים, דודים … חברים קרובים, קולגות לעבודה . מעגל ראשון בעיקר של משפחה וחברים.
אתם מציעים להם להשקיע אצלכם תמורת החזר ריבית קבוע שאינו מותנה בביצועי הפרויקט.
יתרון : החזרים חודשיים נמוכים יחסית כיוון שמחזירים את הריבית בלבד והקרן מוחזרת בסוף.
חסרון : בדרך כלל מדובר בהלוואות לזן קצר יחסית ( שנה עד שלוש) שבסופם יש להחזיר את כל הקרן.

אוקיי כעת שגייסנו 30,000 $ אנחנו מתחילים לעבוד :

1. מאתרים שוק “איטי” בארה”ב כגון :

ברמינגהם – אלאבמה
Saint Louis - Missouri
ממפיס – טנסי

2. מתחילים לחפש בתים פרטיים בעיר בה בחרתם בטווח מחירים של 25,000-50,000 $ .

3. מתמקדים בבתים שהם שניתן למכור אותם AS IS ז”א שהם צרכים תיקונים מינוריים .

4. מציעים הצעות של 50 עד 60 אחוז מהמחיר המבוקש .

5. כעת נניח שהצעה שלכם על נכס שביקשו עליו 35,000 $ והצעתכם לרכישה בסך 22,000 $ התקבלה.

6. קניתם בית ב-22 אלף דולר ( נשאר לכם עוד 8 אלפים דולר עודף … ) וכעת אתם מידית מחזירים אותו לשוק למכירה עם מימון בעלים בתנאים הבאים :

מחיר : 45,000 $
מקדמה : 2,500 $

ריבית : 9 %

10 שנים הלוואת בעלים – תשלום קרן וריבית יוצא לחודש : 570 $ לחודש.

אני מניח שהשכירות על בית כזה תהיה כ-650 עד 700 $ כך שלקונה זו עסקה נהדרת בעיקר שבדרך כלל לקונים אלו אין אפשרות לקבל משכנתה בנקאית.

אז מה אנחנו הרווחנו עסקה זו :

570 $ * 12 חודשים=6,840 $

?תשואה על ההשקעה : 6,840 $ % 35 !!!

22,000- 2,500))

נכון אתם אומרים יש גם הלוואה שלקחנו וצריך להחזיר אז בו נניח שלקחנו 22,000 $ הלוואה מאדם פרטי ב-8 אחוז ריבית בלבד.
ז”א שאנו צרכים לשלם כל שנה 1,760 $ .

6840-1760=5,080 $ בשנה הכנסה נטו על עסקה אחת של 22,000 $ ללא הון עצמי בלבד !

כעת בו נשכפל ונעשה את זה 12 פעמים וניצור לנו הכנסה חודשית של 5,000 $ לחודש , למשך 10 שנים.

כן ברור שבפוסט קצר לא ניתן להיכנס לדקויות של העסקה ולדגשים חשובים מאוד … אבל מה שחשוב שהשיטה עובדת ובגדול .
איך אני יודע שהיא עובדת ? כיוון שזה מה שאני עושה בעצמי כבר יותר מ-4 שנים .

אז קדימה לעבודה …

שלכם, שי הלוי

Enllaç a la publicació original al Fòrum Immobiliari dels Estats Units a Facebook: funciona en un ordinador de sobretaula (per poder veure la publicació, hi ha d’haver membres aprovats per al fòrum)

Les respostes originals a la publicació es poden llegir a la part inferior de la pàgina de publicació actual del lloc o a l’enllaç a la publicació a Facebook i, per descomptat, podeu participar en el debat

• Hen Lang
• ?וואו לא הבנתי כלום!!! מהרגע של איתור נכס ב22000 איבדת אותי
• מעניין מאוד,
  אתה מעביר אליהם את הנכס ונרשם בהערת אזהרה כמו בנק?
• יפה מאוד. שולח לך פרטית בעניין
• אורי לב ארי מה דעתך ?
• סתם שאלה ביית שמחירו 45,000$ בשכירות של 600$ *12=7,200$ זה אומר תשואה של 16%. ונגיד ויש בעיה-והדייר לא משלם מה קורה עם המשכנתא בארץ?
• אופציות 1 ו-2 לעניין גיוס הכסף
  ….במשנה זהירות כי יש השפעה על התקציב הביתי וזה לא בחינם.
  יש עלויות מסביב ולכן לבחון טוב טוב כמה נשאר בנטו
• לא הבנתי נקודה 6. מי מוכר למי ומי משלם את המימון בעלים?
• Roni Kagno
  שלח לי דעתך בהודעה
• אהבתי… “שוק איטי”…. יפה שאתה מבחין במושג, כי הרבה משקיעים לא מבינים בכלל מהו קצב השוק שהם משקיעים בו.
• מה קורה אם הדייר מפסיק לשלם אחרי כמה חודשים? וגם הרס את הבית בתקופה הזאת
• בן-אל מכלוף
• סיכון ענק מינוף של כמעט 100%.
  ניהול מרחוק .
  נראה וורוד לא היתי עושה את זה
• רמת סיכון מטורפת. יותר מידי דברים יכולים להשתבש בדרך במיוחד בבתים בטווח המחירים שציינת. נראה לי מתכון לפשיטת רגל.
• Naor Fliker
• סקרנת אותי מאוד. שולח בפרטי
• הצלחת לעשות 12 עסקאות כאלה בשנה? ממה שאני קצת חקרתי יש בשנים האחרונות מגבלות על הנושא הזה בארצות הברית, יש חוק שנקרא Dodd Frank שמגביל את מספר העסקאות האלה ל 3 בשנה. (אולי בחלק מהמדינות החוק הזה שונה .. לא יודעת)
• יא.. ענק אתה שי! תודה על הפוסט. מעניין מאוד.
  יש גם סרטון נחמד של מוריס שמדבר משהו דומה.
• איפה אפשר לשמוע אותך מדבר על זה יותר מפורט?
• בארצות הברית הכל יכל לקרות , אבל עדיין צריך הרבה מזל ואמונה להצליח.
• rei
• תותח תודה רבה לך על השיתוף !
• תודה על השיתוף, אבל האמת, לא הבנתי את החישוב:מחזירים לך 6840$ בשנה (לפי שפיצר יצא לי יותר כמו 6480$).
  ריבית על ההלוואה שאתה לקחת זה 1,760$.
  כל העסקה עלתה לך 19,500$ (בהנחה שאין תשלומים חוץ מהנכס).
  עד כאן סבבה.
  אבל מתוך ה 6480$ יותר חלק זו הקרן, גם אתה מחזיר אותה כך או אחרת. כלומר הריבית שאתה מקבל אמורה להיות יותר כמו 3,720$ בשנה.
  פחות הריבית שאתה משלם – אתה כבר פחות מ 2000$ בשנה רווח.
  כלומר יותר לכיוון של ה 9%. לא רע בכלל, אבל לא 37%…

  ואז עולות 2 שאלות:
  1. האם בשביל 9 אחוז שווה כל הסיכון של הלוואה (הרי יש סיבה שהבנק לא הלוואה לבחור את הכסף, לא) ואת כל ההשקעה בכלל?
  2. אם השכירות עולה על ההחזר החודשי גם ככה, למה שלא תשכיר וזהו?

• היית צריך להתחיל את הפוסט בזה שהוא מכיל תוכן שיווקי. כנראה שאתה טוב שיווק במידה והצלחת לגייס מעל 300 אלף $ מאחרים.
• לא הבנתי את הנחת היסוד שימכרו לך 50 עד 60 אחוז מהמחיר המבוקש (כנראה כי אין הצעות טובות יותר) וכשהנכס יגיע לבעלותך פתאום יזרמו הצעות טובות יותר. וכל זה מבלי להחשיב שום הוצאה נילווית ולהתעלם מבלתמי”ם!

• יזרמו לו הצעות מאנשים קשיי יכולת שרוצים לרכוש בתשלומים קטנים יחסית
• רעיון יפה . רק לא נראה לי כל כך ישים למשקיע ישראלי להשיג נכס ב 22,000 ומיד לאחר מכן למכור אותו ב 45,000 , יש אלפים שיהיו מוכנים להיכנס על כל עסקה כזאת. יותר סביר שהמרווחים קטנים יותר. הרי אם יש קונה ב 45,000 סביר להניח שהוא גם היה קיים לפני שהיה ניתן לרכוש סביב ה 30,000 .
• Asaf Azulay