Quant més poden pujar els tipus hipotecaris?

Els tipus d'interès hipotecaris més alts han afectat el mercat de l'habitatge.
Des de principis d'any, els tipus hipotecaris s'han més que duplicat. Van superar totes les expectatives, superant el 7% segons algunes estimacions. La possibilitat que els tipus d'interès continuïn pujant va provocar por als cors -i als comptes bancaris- de molts compradors d'habitatge estressats.
Les matemàtiques senzilles i molestes: cada vegada que pugen, menys compradors poden optar per préstecs, i els que ho fan sovint es poden permetre el luxe de comprar cases molt més barates.

Llavors, fins a quin punt poden pujar les tarifes? La resposta depèn en gran mesura de com vagi l'economia. Si la inflació continua, la Reserva Federal dels EUA continuarà augmentant els seus tipus d'interès i probablement els tipus hipotecaris seguiran el mateix, almenys fins a cert punt. El que fan els inversors amb els seus diners a mesura que el mercat de valors continua trontollant i els temors a una recessió creixen també ajudarà a determinar el seu curs.
"La previsió de les taxes hipotecàries és notòriament difícil", diu Ellie Wolff, economista en cap de la consultora de construcció Zonda. "Per exemple, la majoria dels economistes sèniors pensaven que les taxes hipotecàries estarien de mitjana al voltant del 4% aquest any en comparació amb el proper 7% que veiem avui. Les taxes hipotecàries estan impulsades pel que els inversors creuen que l'impacte de la política de la Reserva Federal sobre l'economia i la inflació".
Encara que ningú sap exactament què passarà amb les taxes hipotecàries, la majoria d'experts immobiliaris no esperen que els tipus d'interès pugin gaire a partir d'aquí. Eren un 7.12% per als préstecs a tipus fix a 30 anys fins divendres a la tarda, segons Mortgage News Daily.

Els pagaments mensuals de la hipoteca es tornen prohibitius
Les tarifes baixes rècord, a la mitjana del 2%, van ajudar a turboalimentar els immobles en els primers dies de la pandèmia de la COVID-19. Aquestes tarifes baixes, juntament amb una greu escassetat de propietats en venda, han ajudat que els preus de l'habitatge es disparin a cotes sense precedents. Els compradors d'habitatge podrien pagar més per una casa si els seus pagaments hipotecaris mensuals fossin gestionables.
Ara aquest càlcul s'inverteix.

Amb unes taxes del 7%, els qui adquireixen una casa avui s'enfrontaran a pagaments hipotecaris mensuals que són aproximadament un 50% més cars que els que tenien els compradors al gener per als préstecs a interès fix a 30 anys, i això suposa un pagament inicial del 20%.
Si sumeu els preus més alts d'avui, els compradors paguen gairebé un 75% més que els que van comprar habitatges i van tancar els pagaments a principis d'any.

Malauradament, la majoria de la gent no ha vist augmentar els seus sous a prop d'aquesta quantitat. I això fa que el grup de compradors s'assequi. Les cases estan al mercat més temps i hi ha menys vendes d'habitatges. Fins i tot els preus estan baixant. Els venedors estan en pànic perquè es veuen obligats a baixar els preus i aconseguir que les seves cases probablement no es venguin pel preu que van tenir els seus veïns fa només uns mesos.
"La demanda d'habitatge ja s'ha alentit com a resposta a les taxes hipotecàries més altes", diu Wolff. "Si els tipus d'interès de les hipoteques continuen augmentant molt més, el mercat de l'habitatge es posarà al dia.

"Això significa que les llistes de revenda es mantindran limitades a mesura que els propietaris existents decideixin quedar-se", afegeix Wolff. "També vol dir que els preus dels apartaments hauran de baixar per ajudar a augmentar la demanda".
El que succeeixi després depèn de quina direcció es mouen els tipus hipotecaris. Els tipus d'interès podrien, teòricament, seguir pujant i pujant, sobretot si la inflació es manté alta i la Fed continua augmentant els seus tipus per combatre-la.
"No hi ha límit", diu Len Kiefer, economista en cap adjunt de Freddie Mac. "Depèn realment del que passi amb l'economia en general".

Les taxes no han estat tan altes des del 2007, fa 15 anys. Tampoc han augmentat a un ritme ràpid des del 1981, quan les taxes van assolir un màxim del 18.6%.
"Definitivament, ens va sorprendre com van pujar les taxes", diu Joel Kahn, economista de la Mortgage Bankers Association, un grup comercial nacional. Inicialment esperava que les taxes estiguessin al voltant del 5.5% en aquesta època de l'any.
"Sens dubte, hi ha un augment del risc per a la resta de l'any. ... Però també vam veure la possibilitat que els tipus d'interès s'aplanessin o fins i tot baixessin a finals d'any", diu Kahn.

Continuaran pujant els tipus d'interès de les hipoteques?

Kahn espera que les taxes hipotecàries es mantinguin al voltant del 6.75% a principis de l'any vinent, potser fins i tot baixant lleugerament. No preveu més grans salts.
Nancy Vanden Houten, una economista líder d'Oxford Economics, també espera que les taxes es mantinguin on són. No espera que arribin al 8%.
La Fed continuarà augmentant els tipus d'interès a curt termini, però no durarà per sempre. Finalment, la inflació baixarà i la Fed no continuarà augmentant tant els tipus d'interès. Si el país entra en recessió com a resultat de les pujades de tipus d'interès, és probable que la Fed fins i tot redueixi la seva taxa.
"Hi ha una afirmació que hem vist el pitjor", diu Hauten. "És probable que l'economia s'alentiri, que la inflació baixi i que la Fed finalment comenci a baixar els seus tipus d'interès".

No obstant això, quan el mercat de valors és volàtil, que és ara mateix, més inversors posen els seus diners en bons del Tresor i valors garantits per hipoteques, també coneguts com bons hipotecaris. Quan hi ha més demanda de bons hipotecaris, els preus augmenten i els tipus d'interès hipotecaris baixen.
"Les pors de recessió (i caure en recessió) són importants per al mercat hipotecari", diu Wolff de Zonda. "Històricament, quan el risc d'una recessió s'escalfa, els inversors canvien la seva manera d'invertir, i aquest canvi es tradueix en uns tipus hipotecaris més baixos"