#सप्ताह का उद्यमी - पोस्ट नंबर 2
सभी को नमस्कार, उरी बार।
यह पोस्ट समर्पित हैकिराये पर देने के उद्देश्य से खरीदी जाने वाली संपत्तियों का निरीक्षण.
वृहद स्तर पर
यह सब जोखिम बनाम पुरस्कार के बारे में है। वह है,
जोखिम उतना ही अधिक होगा
इस तरह उपज अधिक हो सकती है और इसके विपरीत भी।
1. क्षेत्र
1.1. पार्श्व दृष्टि से,
संयुक्त राज्य अमेरिका का प्रत्येक शहर लगभग 4 अलिखित क्षेत्रों में विभाजित है:
1.1.1.
क्षेत्र ए - निजी मकान जो अधिकतर मकान मालिकों के पास होते हैं, किराएदारों के पास नहीं। जनसंख्या उच्च सामाजिक आर्थिक स्तर पर है।
इस प्रकार की संपत्ति की खरीद पर बड़ा रिटर्न नहीं मिलेगा क्योंकि किराये की कीमत की तुलना में संपत्ति की कीमत अधिक है।
किराये के लिए खरीदने लायक संपत्तियाँ वे इमारतें हैं जिनकी कैप दर अपेक्षाकृत कम (4-6%) है। इस निष्क्रिय आय को कम जोखिम स्तर के साथ अच्छे के रूप में परिभाषित किया गया है क्योंकि मरम्मत और संपत्ति की क्षति की मात्रा कम है जबकि किरायेदार उत्कृष्ट हैं।
1.1.2.
क्षेत्र बी - मकान मालिकों और किराएदारों का मिश्रित क्षेत्र। क्षेत्र ए की तुलना में आबादी थोड़ी कम अच्छी है और आप ऐसी संपत्तियां खरीद सकते हैं जिनके लिए अपेक्षाकृत छोटे स्तर की मरम्मत की आवश्यकता होती है। किराएदार अपेक्षाकृत स्थिर होते हैं (ब्लू कॉलर और संकाय स्नातक) उपज 7-9% के क्षेत्र तक बढ़ जाती है।
1.1.3.
क्षेत्र सी - मकान मालिकों और किराएदारों का मिश्रित क्षेत्र, हालांकि किराएदारों की ओर अधिक। जनसंख्या में वे लोग शामिल हैं जो खुदरा, उद्योग, सेवा प्रदाताओं आदि में काम करते हैं। इन क्षेत्रों में प्राप्त उपज लगभग 9-11% होती है। रिक्ति दर बढ़ जाती है और मरम्मत की मात्रा बढ़ जाती है।
1.1.4.
क्षेत्र डी - इसमें मुख्य रूप से किरायेदार शामिल हैं। जनसंख्या की विशेषता कड़ी मेहनत करने वाले लोग हैं जिन्हें राज्य द्वारा समर्थित किया जाता है। इन क्षेत्रों में अपराध बहुत अधिक होते हैं। डी के भीतर कुछ क्षेत्र खतरनाक अपराध क्षेत्र (ड्रग्स, वेश्यावृत्ति, आदि) हैं। पैदावार आसमान छू रही है, हालांकि इसका सीधा संबंध जोखिम से है। कुछ क्षेत्रों में समापन लागत संपत्ति के मूल्य से अधिक हो जाती है। रिक्ति दर अधिक है और मरम्मत की संख्या अधिक है।
इन क्षेत्रों में प्राप्त उपज 11% से अधिक है (कागज पर)
2. प्रश्नोत्तरी चरण
हम रियल एस्टेट उद्योग के श्रमिकों से पूछेंगे कि वे किस क्षेत्र में हमें किराए के लिए घर खरीदने की सलाह देते हैं। प्रश्न हैं दिशा पढ़ना और क्षेत्र को समग्र रूप से समझना।
रियाल्टार, संपत्ति प्रबंधक और मूल्यांकक
वे पेशेवर हैं जिनसे हम बात करना चाहते हैं।
मध्यस्थों जानें कि लोग कहां खरीदारी करते हैं और क्षेत्र कैसे विकसित हो रहा है (बाजार के रुझान)।
संपत्ति प्रबंधक जानिए रिक्ति दर की गणना कैसे करें और संपत्ति के मालिक के लिए किस क्षेत्र में किरायेदार बेहतर हैं।
मूल्यांक जानिए बाजार में क्या चलन है और बाजार में क्या बदलाव हो रहे हैं।
3. बाजार के रुझान
पिछले 5 वर्षों में किराये का बाजार कैसे बदल गया है और आने वाले वर्षों में क्या बदलाव की उम्मीद है, इसकी एक परीक्षा। निम्नलिखित विषयों को खोजें:
3.1. बाज़ार विश्लेषण, बाज़ार के रुझान, किराये बाज़ार का पूर्वानुमान
3.2. रिक्ति दर - भविष्य की उपज की गणना में एक बहुत ही महत्वपूर्ण आंकड़ा। (प्रतिशत सकल आय से गुणा किया जाता है)
3.3. क्षेत्र के भावी विकास.
3.4. क्षेत्र में किराये के लिए प्रस्तावित संपत्तियों की संख्या और किराये पर दिए जाने तक उनका विज्ञापन करने का समय।
3.5. क्षेत्र में खाली संपत्तियों की संख्या.
4. किस प्रकार की संपत्ति खरीदनी चाहिए?
4.1. संभावित किरायेदारों के बीच मांग बढ़ाने के लिए, मैं 3 बेडरूम वाला कमरा खरीदना पसंद करता हूं। 2 बेडरूम 3 बेडरूम की तुलना में कम विपणन योग्य है।
4.2. जोखिम के मामले में, एकल परिवार आमतौर पर बहु परिवार की तुलना में अधिक खतरनाक होता है।
क्यों?
क्योंकि एकल परिवार में सभी अंडे एक ही टोकरी में होते हैं।
जब कोई किरायेदार चला जाता है तो मेरी कोई आय नहीं होती।
लेकिन,
बहु परिवार में सभी किरायेदार
आमतौर पर संपत्ति साथ नहीं छोड़ते.
इसलिए, यदि कोई किरायेदार चला जाता है तो मुझे अन्य किरायेदारों से आय होती है।
इस तरह,
जैसे-जैसे संपत्ति में "दरवाज़ों" की संख्या बढ़ती है, मेरा जोखिम प्रतिशत कम हो जाता है।
5. विशिष्ट पड़ोस के भीतर संपत्ति का स्थान
5.1. संपत्तियां जो स्थित हैं पर एक मुख्य सड़क, रेल की पटरियों के पास, कारखानों के पास या किसी अन्य उपद्रव के पास, वास्तविक रूप से अन्य संपत्तियों की तुलना में कम कीमत पर बेची जाएगी।
5.2. किसी स्कूल, पुलिस, अस्पताल (वास्तव में उनके करीब नहीं) के पास स्थित संपत्तियों को सुरक्षित क्षेत्र माना जाता है क्योंकि ज्यादातर मामलों में पुलिस सुरक्षा होती है और इसलिए अपराध का स्तर गिर जाता है। साथ ही, विभिन्न प्रकार की आबादी के लिए रणनीतिक स्थान बेहतर हैं।
5.3. संपत्ति कर लागत की जाँच करना। कभी-कभी वह होता है सौदा तोड़ने वाला!
इस लेख के लिखे जाने तक मामला प्रस्तुत करें
मेरे एक अच्छे ग्राहक मूर ने मुझसे उसके लिए किराये की संपत्ति तलाशने के लिए कहा।
मुझे उसके लिए एक अच्छी जगह और अच्छे और विकासशील पड़ोस में एक संपत्ति मिली।
सभी गणनाओं और कटौतियों के बाद (और मेरे द्वारा कुल मासिक आय का लगभग 45% कटौती करने के बाद), उसका रिटर्न वैसा ही होगा जैसा हमने सोचा था।
मैंने मन में सोचा कि मैं वार्षिक संपत्ति कर कैसे कम कर सकता हूं ताकि मूर की उपज बढ़ जाए।
आखिरकार, वार्षिक करों की गणना अन्य मापदंडों के बीच की जाती है, और इसके एक महत्वपूर्ण हिस्से के रूप में, जिला मूल्यांकक द्वारा प्रत्येक जिले द्वारा निर्धारित कराधान के प्रतिशत को गुणा करके संपत्ति की लागत का मूल्यांकन किया जाता है।
यदि संपत्ति इस कीमत से लगभग 25% कम कीमत पर खरीदी जाती है, तो हम वार्षिक कर मूल्य की भरपाई की मांग कर सकते हैं।
इसलिए,
मैंने सुझाव दिया कि हम एक स्थानीय वकील द्वारा करों को कम करने का अनुरोध प्रस्तुत करें जो अपनी सफलता के आधार पर धन एकत्र करेगा।
5.4. कौन सा स्कूल उस पड़ोस का है जहां संपत्ति स्थित है। स्कूल की रेटिंग सीधे संपत्ति के मूल्य, मांग और उसकी बिक्री के समय को प्रभावित करती है।
एक मामला जो घटित हुआ
तीन महीने पहले मैं अपने ग्राहक हदर के लिए ओहियो में खरीदने के लिए एक संपत्ति की तलाश कर रहा था।
वह एक दीर्घकालिक संपत्ति चाहती थी जिससे उसे निष्क्रिय आय प्राप्त हो।
उनके परिचित एक ब्रोकर ने मुझे खरीदने के लिए एक संपत्ति की पेशकश की।
Comps के बाद प्रारंभिक निरीक्षण (तुलना के लिए संपत्ति)
जो उसने मुझे भेजा था,
वास्तव में अच्छे परिणाम दिखे।
तुलना की जाने वाली संपत्तियाँ बहुत कम दूरी पर थीं
उस संपत्ति से जिसे मैं खरीदना चाहता था
0.2 मील की दूरी.
संपत्ति अच्छी स्थिति में थी
इसके अलावा, तुलना के लिए कुछ गुण
स्थित थे उसी सड़क पर
लेकिन सड़क के उस पार
एक साधारण परीक्षण में मैंने किया
यह पाया गया कि तुलनीय गुण संबंधित थे
दूसरे स्कूल जिले में
जो मुझे ऑफर किया गया था उससे.
हालाँकि अंतर मामूली था
वास्तव में महत्वपूर्ण
एक ही स्कूल जिले में संपत्तियों की कीमत
औसतन लगभग 27% अधिक थे
सड़क के दूसरी ओर की संपत्तियों से.
6. किराये के रखरखाव में वर्तमान (मुख्य) खर्च
6.1. संपत्ति कर
6.2. बीमा
6.3. रखरखाव
6.4. अधिभोग परमिट
6.5. उपयोगिताएँ (पानी एवं सीवर)
6.6. अप्रत्याशित मरम्मत
6.7. HOA - गृह स्वामियों का संघ
7. औसत रिटर्न की गणना के लिए न्यूनतम समय अवधि
मैं 3-5 साल में समझ जाऊंगा. इस अवधि में हम बड़ी निश्चितता के साथ संपत्ति के संबंध में औसत उपज की गणना करने में सक्षम होंगे।
क्यों?
क्योंकि ऐसी स्थिति उत्पन्न हो सकती है
जहां पहला किराये का वर्ष एक स्वप्न वर्ष होगा
एक वर्ष जिसमें उपज 15% तक बढ़ जाएगी
या,
कि एक निश्चित वर्ष वास्तव में बुरा होगा
जिसमें लगभग दो महीने बाद निम्नलिखित परिदृश्य आता है:
7.1. किरायेदार भुगतान नहीं करता
7.2. बेदखली की आवश्यकता होती है, जिसमें लगभग दो महीने लगते हैं और पैसा खर्च होता है
7.3. हम किरायेदार को बेदखल करने के लिए शेरिफ को भुगतान करते हैं
7.4. हमें किरायेदार के सामान का किराया देना होगा
7.5. हम किरायेदार द्वारा संपत्ति को हुए नुकसान के लिए भुगतान करते हैं (उसके द्वारा छोड़ी गई जमा राशि की लागत मरम्मत की लागत का लगभग पांचवां हिस्सा है)
7.6. हम संपत्ति पर कब्जे के लिए करीब दो महीने से इंतजार कर रहे हैं।'
7.7. हम प्रबंधन कंपनी को संपत्ति पर कब्ज़ा करने के लिए एक महीने का किराया देते हैं।
इसलिए,
एक अच्छे किरायेदार के साथ संपत्ति पर कब्ज़ा करना बहुत, बहुत महत्वपूर्ण है
और स्क्रीनिंग करें
हालाँकि प्रबंधन कंपनी को ऐसा करना चाहिए
हमें इसकी जांच करनी चाहिए
8. औसत किराये की कीमत की जाँच करना
हम संपत्ति की किराये की कीमत कैसे जान सकते हैं?
8.1. रेंटोमीटर वेबसाइट।
8.2. मध्यस्थों
8.3. प्रबंधन कंपनियाँ
8.4. आप मालिक से उसकी दो साल पहले की कर रिपोर्ट मांग सकते हैं और देख सकते हैं कि उसके द्वारा घोषित प्रत्येक महीने का किराया वास्तव में कितना था।
8.5. आप प्रबंधन कंपनी से दो साल का पिछला किराया रोल मांग सकते हैं।
इसके अलावा, आपको एक उत्कृष्ट प्रबंधन कंपनी का चयन करना चाहिए
एक प्रबंधन कंपनी हमारी आँखें और पैर हैं।
एक विश्वसनीय प्रबंधन कंपनी चुनना महत्वपूर्ण है
कि आप विदेशों में हमारे हितों की रक्षा करेंगे।
इसके अलावा,
कभी-कभी आपको उसकी सेवाएं लेने पर विचार करना चाहिए
इज़राइल या विदेश से आए किसी निकाय या व्यक्ति का
जो प्रबंधन कंपनी के "प्रबंधन" से संबंधित है।
इस निकाय के पास जांच करने और मार्गदर्शन करने का ज्ञान है
प्रबंधन कंपनी
कैसे कार्य किया जाए,
और संपत्ति में सुधार करें.
अधिकांश सफलताएँ !!!
उड़ी बार
बहुत-बहुत धन्यवाद, बहुत ही शिक्षाप्रद पोस्ट और वास्तव में साफ़-सफ़ाई!
उरी, एक बेहतरीन पोस्ट के लिए धन्यवाद। मैं आपसे बहुत कुछ सीखता हूं. सुपर प्रोफेशनल!!!
एक उत्कृष्ट पोस्ट, निश्चित रूप से उन सभी के लिए ज्ञान को व्यवस्थित करती है जो विषय को जानते हैं लेकिन कम संगठित हैं और साथ ही उन सभी की मदद करती है जो विषय से परिचित नहीं हैं। मैं व्यक्तिगत रूप से मल्टीफैमिली और भूमि घरों में संपत्ति के रखरखाव के बारे में कम असहमत हूं। आप कई पड़ोस में भूमि मकान खरीद सकते हैं और क्षेत्रीय स्थिति का जोखिम फैला सकते हैं, जबकि एक आवासीय टावर में आप अपने सभी अंडे एक टोकरी में रख देते हैं। मैं संपत्ति रखरखाव चरण और रखरखाव चरण के दौरान किए जाने वाले नियंत्रणों में एक जोखिम तालिका (जिसके साथ मैं काम करता हूं) जोड़ूंगा।
महान पद!
बिल्कुल एक विजेता और अपने ज्ञान के मामले में कितना उदार
सफल निवेश और समर्पित समर्थन के लिए ओरी बार को धन्यवाद
פוסט מעולה, ניתוח מדויק, חולק רק על תובנה אחת של מולטי פמילי, לדעתי עדיף לפזר סיכון על מספר סינגלים מאשר במולטי אחד.
אורי איזה דיוק, פוסט מעולה, מדוייק וחשוב … ברשותך מעביר לקבוצות שלי (כמובן עם קרדיט לכותב).. אלוף אתה.. ????
बहुत खूब! ठीक समय पर आए विस्तृत विवरण के लिए आपका बहुत-बहुत धन्यवाद?
सभी को शुभकामनाएँ
शाबाश उरी
वाह, मुझे यह पसंद आया, विस्तृत विवरण बहुत उपयोगी है
धन्यवाद!
ओरी, क्या तुम सिर्फ एक चैंपियन हो?
"6. किराये के रखरखाव में वर्तमान (मुख्य) खर्च"
आप सबसे महत्वपूर्ण विवरण भूल गए: CAPEX
शाबाश, उरी, मैंने एक उत्कृष्ट आदेश दिया (और आपने कई विषयों पर "आँखें भी खोलीं" जिन्हें देखने में कई लोगों को कठिनाई होती है)। काटो और बचाओ! ???
माइकल लर्मन
?
विश्व विजेता
पूरा टोरा एक पैर पर, बहुत प्रभावशाली!!
बहुत अच्छा। और अधिक की प्रतीक्षा है??
क्षेत्रों का विवरण देने के लिए धन्यवाद, अब यह स्पष्ट है।