– אסטרטגיה משנית – לפני כחודשיים ביצעתי את עסקת ההולסייל הראשונה שלי. למעשה לא …
– द्वितीयक रणनीति –
लगभग दो महीने पहले मैंने अपना पहला थोक लेनदेन किया था। दरअसल मेरा ऐसा करने का इरादा नहीं था और सामान्य तौर पर मैं थोक बिक्री नहीं करता। यह सौदा अभी मेरे पास आया था इसलिए मैं इसके लिए गया। सौदा दिलचस्प था, संख्याएँ कम प्रासंगिक हैं (हालाँकि वे अच्छे थे...) लेकिन प्रक्रिया। आप इस डील के बारे में कई पोस्ट लिख सकते हैं और हो सकता है कि मैं और लिखूं, लेकिन इस पोस्ट में मैं एक ऐसे विषय पर फोकस करूंगा जिसके बारे में ज्यादा बात नहीं हुई है और वह है - सेकेंडरी स्ट्रैटेजी।
जब आप किसी निश्चित लेनदेन में प्रवेश करते हैं, तो आप हमेशा किसी प्रकार की योजना के साथ प्रवेश करते हैं। सबसे सरल उदाहरण एक फ्लिप डील है - योजना संपत्ति खरीदने, नवीनीकरण करने और बेचने की है। लेकिन अगर आप लंबे समय तक नहीं बेच सकें तो क्या होगा? द्वितीयक योजना क्या है? खतरनाक डीपीए (कार्रवाई का संभावित तरीका) क्या है, जैसा कि हम इसे सेना में कहते थे? बेशक कई विकल्प हैं लेकिन इसकी योजना पहले से बनाना महत्वपूर्ण है।
मेरे मामले में, मेरे पास बाजार मूल्य से लगभग 25% कम कीमत पर अनुबंध के तहत एक संपत्ति थी। किराये की संपत्ति, अच्छे किरायेदार, लगभग 7-8% का रिटर्न और किराया बढ़ाना और रिटर्न में सुधार करना संभव है। थोड़ा टालने के बाद, निरीक्षण अवधि समाप्त होने से एक सप्ताह पहले, मैंने पहली बार संपत्ति को विभिन्न फेसबुक समूहों में पोस्ट किया और बहुत जल्दी पूछताछ शुरू हो गई। एक संपर्क एक ब्रोकर से था, जिसके पास एक इच्छुक खरीदार था और उसने मेरी कीमत में अपना कमीशन जोड़ा। इच्छित खरीदार के साथ अनुबंध पर हस्ताक्षर करने के दौरान, मुझे पता चला कि वह वित्तपोषण ले रहा था और विक्रेता के साथ समापन तिथि को पूरा नहीं करेगा। अब मुझे कार्रवाई के 3 संभावित तरीकों का सामना करना पड़ा (वहां और भी थे लेकिन मैंने संकोच करना चुना): 1. सौदा रद्द करें और इससे बाहर निकलें - एक उत्कृष्ट सौदा इसलिए यह शर्म की बात है... 2. विक्रेता से बात करें और स्थगित करें अंतिम तिथि - वह सहमत नहीं थी। 3. प्रॉपर्टी खुद खरीदें और उसके कुछ दिन बाद फाइनेंसिंग मिलने पर बेच दें।
मैंने तीसरा विकल्प चुना और यहीं से फिल्म शुरू हुई।
כחלק מתהליך מתן ההלוואה, הגיעו שמאי ואינספקטור לבחון את הנכס. נמצאו שני ליקויים עיקריים, הראשון היה חלק מאוד מאוד קטן ברצפה שצף, והשני היה חלק חשוף בחשמל. המלווה הסכים להתקדם רק לאחר אישור של מהנדס בניין שאין בעיה ביסודות. כדי לבדוק את זה נדרש היה להרים את הרצפה ולבדוק מה קורה. את החשמל לא היתה בעיה לבדוק. בנתיים, התקבל גם violation מהעירייה על דשא גבוה וחלק שבור בגדר. ההפרה תוקנה מהר ונמחקה כך שזו היתה הבעיה הקטנה.
फ्लोरिडा में अचानक तूफ़ान आ गया और पूरी प्रक्रिया में थोड़ा और विलंब हो गया। यहां से वहां तक, लंबी कहानी को संक्षेप में कहें तो, खरीदार ने ऋणदाताओं को बदल दिया, और संपत्ति लगभग ढाई महीने तक मेरे कब्जे में रहने के बाद बेच दी गई।
और इसका द्वितीयक रणनीति से क्या संबंध है? मेरे लिए, यदि सौदा अंत में बंद नहीं हुआ होता, तो मैं किराया बढ़ा देता और संपत्ति अपने पास रख लेता। स्थान अच्छा है, मूल्य बढ़ रहा है, किरायेदार अच्छे हैं। मैं फिर से बेचने की कोशिश करूंगा, शायद नवीकरण के बाद भी, बाद के चरण में।
लब्बोलुआब यह है कि आपके पास हमेशा एक और डीपीए होगा, जो आपके अपेक्षित परिणाम नहीं दे सकता है, लेकिन यह आपके लिए काफी अच्छा होगा और आप इससे निपट सकते हैं।
अ छा!
- संतुष्ट महसूस कर रहा हूँ.
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साझा करने के लिए धन्यवाद - बहुत उपयोगी
निश्चित रूप से महत्वपूर्ण.. साझा करने के लिए धन्यवाद!! एक अद्भुत सीख