वीक #Post 2 के उद्यमी यह बड़े आवास संकट के बीच में एक फौजदारी संपत्ति की नीलामी थी बैट ...
सप्ताह का उद्यमी #
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यह 2009 की शुरुआत में महान आवास संकट के बीच एक फौजदारी नीलामी थी। मेरी अब तक की पहली नीलामी।
मैंने गड़बड़ी के बीच अपने पैर खींचे और ऐसा दिखने की कोशिश की जैसे मैं वर्षों से व्यवसाय में हूं और मुझे पता है कि मैं क्या कर रहा हूं। अदालत के सुरक्षा गार्डों में से एक मुझे घूरकर देखता रहा, मानो वह यह पता लगाने की कोशिश कर रहा हो कि मेरे माता-पिता कहाँ हैं। मुझे यकीन था कि सब कुछ नियंत्रण में था, या मैंने ऐसा सोचा था।
भीड़ में मेरे बगल में खड़ा एक बूढ़ा आदमी बार-बार अपने लिए एक ऐसा ही प्रेरक भाषण बुदबुदा रहा था। मैं पलटी और उसे प्यार से आँख मारी.. तभी उसने तिरछी नज़र से मेरी तरफ देखा और अपने होंठों से बड़बड़ाता रहा।
शायद मैं भी कुछ ज़्यादा ही ज़ोर से बुदबुदाया?
मैंने इसे हँसने की कोशिश की। "क्षमा करें, यह सिर्फ घबराहट है, मैं आपके बारे में बात नहीं कर रहा था।"
उसने अपना चमड़े का ब्रीफ़केस निकाला जो दस्तावेज़ों से भरा हुआ था और उसे मेरे लैपटॉप से जोड़ दिया जिसे मैंने अपनी छाती से बाँध रखा था।
"क्या यह आपका पहली बार है? क्या आपको डर है कि यह आप पर थोड़ा बड़ा पड़ेगा?"
मैंने कुछ शब्दांश बोले, लेकिन मेरा मुँह सूख गया और मैं अपने मुँह से एक भी सामान्य शब्द नहीं निकाल सका। उसके हड्डीदार चेहरे पर मुस्कान की एक झलक चमक उठी।
"अच्छा, इस तरह तुम तैरना सीखोगे"
उसने कंधे उचकाए और जम्हाई ली। "या कम से कम आराम के लिए जगह छोड़ दो।"
उछाल!
जैसे ही घड़ी ने 10:00 पर सुई बदली, एक जम्प गन की तरह, कोर्ट क्लर्क ने अपनी गैवल से ताल बजाई। झुंड की सभी भेड़ें ध्यान आकर्षित करने के लिए संघर्ष कर रही थीं, जबकि बैंक ऑफ अमेरिका का एक प्रतिनिधि खड़ा था और भौंक रहा था:
"केस संख्या 10-45734, शुरुआती कीमत $90,000"
उस समय, वे बस यही जानकारी देते थे, और आज बहुत कुछ नहीं बदला है। दावा संख्या और गिरवीदार की शुरुआती कीमत। सम्पत्ती के प्रकार? ये पता? आपको स्वयं इसका पता लगाना चाहिए था
"ओह, $100,000!"
किसी और ने एक कान बंद कर दिया और दूसरे कान से फ़ोन मजबूती से चिपका दिया। "क्या आप निश्चित हैं? क्या यह एमएलएस में लिखी गई बातों से सहमत है?" दो सेकंड बाद वह फोन पर चिल्लाया "$105,000!"
अन्य सभी बोलीदाताओं ने निराशा में अपने कंधे उचकाए और चुप रहे। उसके बगल में धीमे इंटरनेट कनेक्शन वाले व्यक्ति ने अपने होंठ काटे और अपनी उंगलियों के बीच रखे सिक्के को घुमाया। उसने बस अपना सिर हिलाया जबकि बैंक प्रतिनिधि ने उसकी ओर भौंहें उठाईं।
"1,2,3... बिक गया। अगला केस: केस नंबर 10-757120, शुरुआती कीमत $50,000"
पूरी कहानी में 60 सेकंड से भी कम समय लगता है।
लेकिन मेरे पास एक इक्का था।
पहली खूबसूरत एक्सेल टेबल थी जो मेरे चेहरे के सामने चमक रही थी।
मैं बहुत कुछ जानता था.
"आपका इंटरनेट कनेक्शन मेरे इंटरनेट कनेक्शन से कहीं बेहतर है। क्या आप वायरलेस राउटर या कुछ और का उपयोग कर रहे हैं?"
जब थककर खचाखच भरी मेज पर मेरे बगल वाला रियल एस्टेट एजेंट मेरी स्क्रीन की ओर झुकने लगा, तो मैंने लार निगलना शुरू कर दिया। बिना एक शब्द कहे, मैंने जल्दी से अपने सभी उपकरण इकट्ठे किए और कमरे के एक कोने में चला गया।
मैं दीवार के सहारे झुक गया और कंप्यूटर को ऐसे पकड़ लिया जैसे वह कोई नवजात शिशु हो
मेरी स्क्रिप्ट्स कल पूरी रात चल रही थीं, विभिन्न स्रोतों से डेटा और क्रॉस-रेफ़रेड जानकारी खींची: संपत्ति का मूल्यांकनकर्ता, आयकर मूल्यांकनकर्ता, और अदालत के अधिकारियों की वेबसाइटें। इसके अलावा, मैंने एमएलएस और कोरलॉजिक कंपनी की लिस्टिंग से भी जानकारी ली। उसके बाद मैंने सुबह का अधिकांश समय 30% से कम इक्विटी वाली किसी भी चीज़ को नज़रअंदाज़ करने और सर्वोत्तम सौदे खोजने के लिए अपनी मूल्यांकन प्रक्रिया को लागू करने के लिए लीड फ़िल्टर करने में बिताया।
हमने कुछ और मामले छोड़ दिए और कुछ अन्य में हमारे प्रस्तावों से अधिक प्रस्ताव थे। उस समय, मेरे साथी मैक्स मैक्स ने मेरे काम को देखा और अपनी अंतर्दृष्टि प्रदान की। उन्होंने एक विशिष्ट संपत्ति की ओर इशारा किया जो मेरी सूची के बीच में कहीं दफ़न थी।
"यह अपार्टमेंट सूची में शीर्ष पर क्यों नहीं है? मैं इस पड़ोस को जानता हूं। यह एक बहुत अच्छा पड़ोस है, विश्वविद्यालय के पास और इसमें किराये के बहुत सारे विकल्प हैं। यह शहर का एकमात्र क्षेत्र है जहां घर की कीमतें स्थिर हैं। मुझे पता है कि आप इक्विटी को लेकर जुनूनी हैं, लेकिन क्या आप इस बात पर विचार कर रहे हैं कि हम कितनी जल्दी समान रूप से महत्वपूर्ण संपत्ति को वापस बेच सकते हैं? मुझे लगता है कि आपने इस संपत्ति का कम मूल्यांकन किया है।"
मैंने अपने दिमाग में एक त्वरित गणना की और वह सही था। अन्य गुणों के विपरीत, इसके गुण अन्य गुणों की तुलना में वक्रों से प्रभावित नहीं थे। सच है, अभी भी एक फौजदारी थी जिसने क्षेत्र में औसत संपत्ति को थोड़ा कम कर दिया था लेकिन यह दो ब्लॉक दूर एक घर पर था। जैसे ही मैंने उस घर को दूसरे घर से बदल दिया जो अधिक उपयुक्त था और उसी इमारत से था और एक्सेल में "उच्चतम मूल्य" द्वारा तालिका में घरों को फ़िल्टर किया, यह अपार्टमेंट तुरंत मूल्य कॉलम के शीर्ष पर पहुंच गया।
यह कॉन्डो दो साल पहले बनाया गया था और $230 में बेचा गया था, और हमारा अंतिम मूल्यांकन $260 था। मूल्यांकनकर्ताओं के अनुसार, उसका बाज़ार मूल्य केवल $52,000 था और बैंक ने केवल $39,000 पर ऑफ़र शुरू किया। स्वचालित मूल्यांकन सॉफ़्टवेयर का उपयोग करने वाला कोई भी व्यक्ति, जैसे कि नीलामी विक्रेता, जिनके पास मैन्युअल रूप से घर का मूल्य जानने के लिए केवल 60 सेकंड होते हैं, अभी भी 52,000 डॉलर के पुराने बाज़ार मूल्यांकन पर चल रहे थे। इसलिए यदि आप 70/30 नियम के अनुसार काम करते हैं तो यह संपत्ति बहुत सफल सौदा नहीं थी।
लेकिन एक संक्षिप्त मैन्युअल खोज और समान संपत्तियों की उचित तुलना के साथ, घर का वास्तविक मूल्य कम से कम $90,000 था।
क्या ऐसा हो सकता है कि केवल हम ही हैं जिन्होंने इस पर ध्यान दिया? मैक्स और मैंने एक ही समय पर सीटी बजाई जब दोपहर के भोजन से कुछ देर पहले बैग चलने लगा। मैंने "$40,000" चिल्लाना शुरू कर दिया और मुझे यकीन था कि कोई और घर के मूल्य पर ध्यान देगा और कीमत बढ़ाना शुरू कर देगा, लेकिन कमरे में अचानक सन्नाटा छा गया क्योंकि हर कोई सीजन के अंत में कीमत पर अपार्टमेंट को देखने के लिए दौड़ पड़ा। एक आइडिया।
उत्साह से चिल्लाने के बजाय, मैंने बस जम्हाई ली और कहा "39,400" इससे पहले कि कोई नई कीमत पेश करता।
अगले दस सेकंड तक वायरलेस सन्नाटा था, यह मेरे जीवन का सबसे लंबा दस सेकंड था। कुछ उत्साही निवेशकों की लड़ाई के बिना, जिसने सभी को संकेत दिया होगा कि एक निश्चित स्थान विशेष रूप से दिलचस्प था, अन्य बोलीदाताओं के लिए "कम" वाली किसी चीज़ पर एक और लापरवाह मूल्यांकन से परेशान होने के लिए आवश्यक प्रेरणा जुटाना बहुत मुश्किल होता। कीमत"। आख़िरकार, यह एक कठिन प्रक्रिया थी। हर मिनट लड़ाई में फिर से प्रवेश करें और जानें कि निवेश का मूल्य क्या दांव पर है, फिर इसे घंटों तक बिना रुके दोहराएं।
केवल कैशियर का स्टाफ ही व्यस्त नजर आया। आख़िरी सेकंड में, उनका एक आदमी पीछे मुड़ा और बिग बॉस के कान में कुछ फुसफुसाया। बॉस ने एक क्षण के लिए भौंहें उठाईं, फिर हमारी ओर देखा। मैक्स की शांति का असर मुझ पर भी पड़ने लगा होगा, और मैं अपने पैर को बहुत अधिक हिलने से बचाने में कामयाब रही और अपने हाथ को भी स्थिर रखने में कामयाब रही।
नकद आउटपुट खर्राटे. "अगर तुलना साइटें वास्तव में गलत होतीं, तो इस आदमी ने ध्यान दिया होता। चिंता मत करो। हमारे पास पकड़ने के लिए बड़ी मछलियाँ हैं।"
"1,2,3... बिक गया!"
यह एक साथ सबसे सुंदर और सबसे डरावनी चीज़ थी जो मैंने कभी देखी थी। किसी ने कोई प्रतिप्रस्ताव नहीं दिया।
मैक्स और मैंने खड़े होकर एक शब्द भी नहीं कहा और कैशियर के काउंटर की ओर चलने लगे। मेरे काँपते हाथों ने कुछ बिल रखे और मैंने अपनी जेब से एक लिफाफा निकाला और अपनी जमा राशि का आधा हिस्सा निकाल लिया। कैशियर ने हमें एक रसीद दी और वह यही थी।
इसी क्षण से उलटी गिनती शुरू हो गई. 12% शेष राशि का भुगतान करने या अपनी जमा राशि निकालने के लिए हमारे पास अगले दिन दोपहर 95 बजे तक का समय था। मुझे यकीन है कि अदालत के दृष्टिकोण से यह खरीदारों को सौदे का पुनर्मूल्यांकन करने के लिए समय देने के लिए एक प्रकार का "कूलिंग ऑफ" अवधि था, लेकिन मेरा मन अंदर ही अंदर उबल रहा था।
मैक्स ने मुझे एक चाफ़ा दिया। "मज़ा आया। आप क्या कहते हैं, हम वहां जाते हैं और देखते हैं कि हमने क्या खरीदा?"
"आप ऐसा करें। आप जानते हैं कि हम क्या खोज रहे हैं। मैं वकील के कार्यालय में जाऊंगा और उसके सिर के ऊपर खड़ा हो जाऊंगा जब वह स्वामित्व विलेख की तलाश करेगा।"
बीस दिन बाद, और शीर्षक विलेख के लिए कुछ खोज करने के बाद और रास्ते में मेरे वकील को लाखों सवालों से परेशान करने के बाद, हमें अंततः संपत्ति का पूर्ण स्वामित्व मिल गया।
क्या हमने फिल्मों से किनारा कर लिया है या खुद को हमेशा के लिए बर्बाद कर लिया है?
अगली पोस्ट में: प्रश्न का उत्तर और अमेरिका में रियल एस्टेट सौदों में निवेश करने से पहले मेरे लिए सबसे महत्वपूर्ण चीजें क्या हैं, जिन पर ध्यान देना चाहिए
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