# सप्ताह के उद्यमी - पद # 5 यह बहुत बुरा समाप्त हो सकता है, और ट्यूशन सस्ता नहीं था, ...
# इस सप्ताह उद्यमी - पोस्ट नंबर 5
यह बहुत खराब हो सकता था, और ट्यूशन सस्ता नहीं था, लेकिन हमने नींबू से पौधे से नींबू पानी बनाया
तीसरी पोस्ट में मैंने कहा कि मैंने 3 ट्रेडों में एक निवेशक के रूप में प्रवेश किया, और उनमें से 2 वास्तव में सफल हुए? तो तीसरा - कम।
यह फ्लोरिडा के केप कोरल में एक सौदा था। जिस कंपनी से मैं अवगत हुआ दृढ़ता और ज्ञान से मिला (बीमा एजेंसी के कार्यालयों में और बीमा एजेंसी के स्वामित्व में, बैठक कंपनी सीईओ के सचिव के माध्यम से समन्वित हुई थी, नगर पालिका की वेबसाइट, संख्याओं, कीमतों की जटिलताओं पर नियंत्रण व्यक्त किया था) क्षेत्रों ... खरीद के लिए निजी भूखंड, जिन पर निजी घरों को स्थानीय अमेरिकी ठेकेदार के माध्यम से बिक्री के लिए बनाया जा सकता है जो उनके साथ साझेदारी में हैं।
चूंकि मैं पहले से ही बेहतर जानता था कि विभिन्न साइटों को कैसे नियंत्रित किया जाए, मैंने शोध किया और पाया कि एक ही भूखंड वास्तव में सबप्राइम संकट से पहले काफी महंगा बेचा गया था (कभी-कभी बिक्री मूल्य 10% पर प्रतिबिंबित हुआ और पूर्व-संकट सौदों के मूल्य से भी कम था), और वास्तव में कई वर्षों तक शहर में कोई निर्माण नहीं हुआ था। संख्याओं ने माल प्रदान किया और व्यवसाय योजना के अनुसार ऐसा लग रहा था कि 130,000 डॉलर का निवेश एक साल में अपेक्षाकृत आसानी से $ 210,000 डॉलर में बदल जाएगा। कर से पहले लगभग 60% रिटर्न। निश्चित रूप से इसके लायक और मांग के क्षेत्रों में उद्यमशीलता में यह संभव भी हो सकता है।
मैंने ज़िलो और MLS (मुझे सामग्री प्रदान की) में एक मूल्य के रूप में प्रस्तुत किए गए मूल्यों पर कुछ भूखंड खरीदे, मुझे अपनी ओर से कागजी कार्रवाई मिली, सब कुछ ठीक लग रहा था। ठेकेदार के साथ हस्ताक्षर करने से पहले हमने वहां उड़ान भरने का फैसला किया।
एक विश्वदृष्टि के रूप में हम मानते हैं कि "अचल संपत्ति पैदल ही की जाती है" और भले ही हम निवेशकों के मानक पर "केवल" हैं - फिर भी मैंने एकमात्र निवेशक निर्माण सौदे के रूप में जेब से लगभग $ 30 मिलियन की राशि ली। वहाँ। हम "स्थानीय डेवलपर" से मिले - दो दोस्त इजरायल के XNUMX हैं - / + जो मियामी में अपना अधिकांश जीवन जीते हैं। हमने पहली बार उनके साथ केप कोरल की यात्रा की, मुझे उन भूखंडों को दिखाया जिन्हें मैंने खरीदा था (अधिकांश से) मेरे द्वारा Google पर की गई यात्राएं, मुझे बहुत जल्दी पता चल गया था), हमने निर्माणाधीन मकानों और बिक्री के लिए घरों का दौरा किया। वास्तव में - मुझे यह संदिग्ध लग रहा है।
हमने जो देखा उससे प्यार किया, हमने सोचा कि हम सदी के सौदे पर थे।
यह ध्यान दिया जाना चाहिए - केप कोरल को वास्तव में एक खजाना छाती माना जाता है। यह 650 किमी खोदी गई पानी की नहरों के साथ खूबसूरती से डिजाइन किया गया शहर है, जो नदी को मैक्सिको की खाड़ी से जोड़ता है। समुद्र के किनारे स्थित घर नावों की नहरों, मछली पकड़ने और पानी के खेल का आनंद लेते हैं, इनर हाउस सर्कल कुछ सस्ते होते हैं और प्रत्येक घर बनाया जाता है। एक चौथाई एकड़ लॉट (शहर की स्थापना 1 साल पहले की गई थी और यह फोर्ट चार्लोट और नेपल्स के बीच स्थित है, जो अरसुफ और हर्ज़लिया पिट्यूटु के बीच कहने जैसा है, केवल इसने कीमतों में अभी तक छलांग नहीं लगाई है। बहुत बड़ी संभावना है, इसलिए यह मांग और है। फोर्ब्स के अनुसार 60-2016 में अमेरिका में एक बढ़ते हुए शहर के रूप में भी स्थान दिया गया है। अमेरिका में !! पूरा !!। हमने जो देखा, उससे प्यार किया। हम ठेकेदार से नहीं मिले - लोगों के अनुसार, "यह उसके लिए काम नहीं करता था।" बुरा नहीं है, हमने सोचा ...
यात्रा के चार महीने बाद हम पहले से ही एक सहयोग के बीच में थे, मैंने पहले ही ठेकेदार के साथ समझौते पर हस्ताक्षर किए थे और निर्माण धन का आयोजन शुरू किया था - प्रति घर $ 100,000 से थोड़ा अधिक। मैं भी एक गारंटर के रूप में समझौते में शामिल था, व्यक्तिगत रूप से ठेकेदार का प्रतिनिधि - दोस्तों में से एक का पिता।
लेकिन फिर चीजों ने काम करना बंद कर दिया। बहुत से जानकारी अंतराल और अशुद्धियाँ पाई गईं, जैसे कि - नगर पालिका में भूखंडों का पंजीकरण मेरे नाम पर था और प्रकाशित मूल्य पर, लेकिन मुझे मेरे नाम पर पंजीकृत होने से कुछ दिन पहले मिला, इसे इसके द्वारा खरीदा गया था। इजरायलियों और मेरे नाम पर हस्तांतरित कर दिया गया है। यह दावा है कि प्रति हजार डॉलर कुछ है। "आपको क्या परवाह है कि हम कितना खरीदते हैं, आप जिस कीमत पर खरीदने के लिए सहमत हुए हैं, वह सही है। लेकिन यह सच है, लेकिन कष्टप्रद और अविश्वसनीय है।" क्रय शक्ति और कीमतों को कम करने में सक्षम। कुछ भूखंड और यह बहुत कष्टप्रद है।
वहाँ से, मैंने जो एक अध्ययन किया, उसमें मुझे अचानक एक बिल्डिंग रेगुलेशन का पता चला, जो कहता है कि शनिवार को वॉटरफ्रंट 1,300 वर्ग फुट और उससे अधिक के क्षेत्र में होना चाहिए। लेकिन हे, मैंने वाटरफ्रंट पर भूखंड खरीदे और केवल 1,100 वर्ग फुट के घरों के लिए निर्माण सेवाओं का आदेश दिया (मुझे बताया गया था कि यह एक उत्पाद था जो "छीन लेगा")। यह कैसे हो सकता है? "हमारा ठेकेदार अनुभवी है और जानता है कि वह क्या कर रहा है। यह एक गलती होनी चाहिए।" फोर्ट लॉडरडेल में ठेकेदार के वफादार वकील को अग्रिम के रूप में हजारों डॉलर के दसियों को स्थानांतरित करने के बाद, एक और इजरायल, जो परमिट प्राप्त होने तक धन हस्तांतरित करने के लिए नहीं था - मुझे एहसास हुआ कि परमिट नहीं होगा, लेकिन नहीं था लंबे समय के लिए पैसा था। "मैंने नोटरी के हस्ताक्षर के साथ हस्ताक्षरित एक परमिट देखा। मैं इसे आपके पास भेजूंगा।" दरअसल, नोटरी द्वारा हस्ताक्षरित परमिट की एक प्रति थी - लेकिन नगरपालिका के पास परमिट नहीं है।
मैंने फिर से उड़ान भरने का फैसला किया और नोआम को अपने साथ ले गया। हम सीधे ठेकेदार तक पहुंचने में कामयाब रहे (हमने इजरायलियों को दरकिनार कर दिया)। पूर्वव्यापी में, यह पता चला कि वह वास्तव में कंकाल कार्यों का एक उपमहाद्वीप था, एक पूर्व मैक्सिकन जो स्पेनिश और बहुत कम अंग्रेजी बोलता है। उन्होंने अपनी टूटी-फूटी अंग्रेजी में बताया कि दोस्तों के पिता एक जाने-माने बदमाश हैं, जिन्होंने अपना लाइसेंस उनके द्वारा किए गए काम के लिए डिपॉजिट के रूप में लिया था (और यह कि हमें वास्तव में ठेकेदार के दस्तावेज कैसे मिले)। उन्होंने खुद कभी परमिट जारी नहीं किया और परमिट के लिए आवेदन नहीं किया और केप कोरल ……… पर भी काम नहीं किया। हमें एहसास हुआ कि हम एक स्टिंग अभ्यास के लिए गिर गए थे!
नोटरी के हस्ताक्षर के साथ परमिट - नकली, भूखंड मेरे नाम पर पंजीकृत हैं, लेकिन नुकसान दलाली के अंतराल और पैसे हैं जो ट्रस्ट में थे? गया और कोई निशान नहीं है। फोन एक्सचेंज, ईमेल, कुछ भी नहीं।
मैंने मियामी में मुकदमा दायर किया। एक निजी छेद मैंने पाया कि पिता-बदमाश के पास धोखाधड़ी और धोखाधड़ी के अपराधों के लिए इजरायल में पुरानी ओटीजेडएल फाइलें हैं और वे 20 साल पहले अशदोद छोड़ / भाग गए थे।
मुकदमे के प्रबंधन की लागत बहुत महंगी थी और किसी भी मामले में शायद कोई भी बैक अप करने के लिए नहीं है, एक क्षमता जांच से पता चला है कि उनके नाम पर कोई संपत्ति नहीं है और चुकाने के लिए कुछ भी नहीं है - प्रमाण पत्र के साथ बदमाश।
मैं अपनी जीभ को काटता हूं, यह खोने के लिए दर्द होता है - लेकिन हमने एक अद्भुत शहर की खोज की।
उसी यात्रा के दौरान, हम रियल एस्टेट एजेंसियों और ठेका कंपनियों के साथ मिले, इजरायल लौट आए, अच्छे परीक्षण किए (हमने परीक्षणों में बहुत पैसा लगाया) और अंत में शहर की सबसे बड़ी और सबसे पुरानी ठेकेदार कंपनी के साथ हस्ताक्षर किए - लगभग 30 साल की यात्रा काम क। हमने एक सिस्टम बनाया, एक सरणी स्थापित की, फिर से सौदा बनाया।
सबसे बुरा से व्युत्पन्न। केप कोरल आज हमारे मुकुट में हीरे हैं, सौदे, तेजी, गुणवत्ता की उपज है और हम शहर को अच्छी तरह से जानते हैं और ठेकेदार के साथ और नगर पालिका के साथ हमारे कार्यालय में बैठे एजेंसी के साथ सीधे और दैनिक संपर्क में हैं। आज के रूप में, स्थानीय साझेदारी पहले ही दर्जनों घरों को बेच चुकी है और वर्तमान में निष्पादन / पूरा होने के चरणों में 5 नए और 2 बिक्री के लिए है। पल से जमीन को परमिट तक खरीदा जाता है - लगभग दो महीने, और निर्माण के लिए एक और 3-4 महीने - छह महीने में ए से जेड तक घरों और कास्टिंग का एक ब्लॉक। बिक्री मूल्य का वातावरण लगभग 260-290 हजार डॉलर प्रति घर है, हम इन लेनदेन को उन जोड़ियों में करते हैं जो प्रति वर्ष शुद्ध कार्य / बिक्री अवधि में लगभग 20% प्रतिफल उत्पन्न करते हैं। जब हम इन्हें बेचते हैं - हम नए प्लॉट खरीदेंगे (हमेशा निवेशकों के समूह के अनुसार "तदर्थ" खरीदें और इन्वेंट्री न रखें)। लेन-देन हमारी इक्विटी में निवेशकों के साथ और बिना उत्तोलन के होते हैं - सिर्फ इसलिए कि कीमत संगत नहीं है और प्रक्रिया इतनी तेज़ है कि बस कोई ज़रूरत नहीं है।
בתמונות תראו בית למכירה לאחר סטייג'ינג. אגב קורונה, היות ואי אפשר לקיים "בית פתוח" בתקופה הזו – אנחנו עוברים למכירה וירטואלית בתלת מימד. מחר תראו דוגמא לבתים שכבר מכרנו ביוסטון באותה שיטה.
हम तिमाही में कम से कम एक बार शहर का दौरा करते हैं, चिमटी के साथ प्रत्येक भूखंड की जांच करते हैं और पहले से ही चालें जानते हैं, उदाहरण के लिए: शहर में संरक्षित कछुए हैं कि यदि वे विकास से पहले भूखंड पर पालतू बनाते हैं - तो लगभग 1,500 डॉलर और लगेंगे प्रत्येक कछुआ परमिट को साफ़ करने के लिए लगभग 4 महीने का समय! इस मामले में कानून को अपने हाथों में लेना एक संघीय अपराध है। एक और उदाहरण: शहर बुनियादी ढांचे को विकसित करने और बदलने की एक बड़ी प्रक्रिया से गुजर रहा है, इसलिए आपको वास्तव में यह जानना होगा कि स्थान के आधार पर भूखंड खरीदने और प्रत्येक भूखंड (3 या 4 कमरे, बालकनी आकार, आदि) के लिए सही घर को अनुकूलित करना है। शहर में भूखंड)। हम हर पल का आनंद लेते हैं।
सौदे की ट्यूशन महंगी थी लेकिन उसका भुगतान किया गया।
और उस इज़राइल में बाजार लगाने वाली कंपनी के बारे में? वे कॉम्बिना (या हाँ?) से अनजान थे, उन्होंने एक गोल भी किया (या नहीं ...), और उनकी गतिविधि रोक दी गई। मुझे लगता है कि मुकदमों को छीन लिया गया था, और ठीक है, इसलिए, मैंने आगे बढ़ना पसंद किया। चूंकि हम शहर में काम करने वाली एकमात्र इज़राइली कंपनी हैं, इसलिए यह पता चलता है कि निवेशक हमारे पास आते हैं, जो भी डगमगा गए हैं और हम मदद करने की कोशिश करते हैं, इसलिए यदि आप किसी को जानते हैं ... तो उन्हें हमारे बारे में बताएं।
कल शुक्रवार पोस्ट! अमेरिका में हमारी गतिविधियों का विस्तार और शनिवार को, पोस्ट सातवें, समूह की गतिविधियों को जानने के लिए और सब कुछ एक साथ कैसे काम करता है ... एक अच्छा दिन है ?
तस्वीरों में: निर्माणाधीन एक घर और मंचन के बाद
और निश्चित रूप से - केप कोरल के बारे में बात करना असंभव है बिना कुछ देखे:
https://www.youtube.com/watch?v=pqqLlR0WqRU&list=PL08fHZ075HrHU9IZGvc9XxlfA694QRPfp
और हमारी एक एजेंसी के साथ एक साक्षात्कार:
https://youtu.be/p-WxU9r_0lk
https://youtu.be/p-WxU9r_0lk
שלום “יזם השבוע” , שמי Ronnie Shoua ואני גר, חי ונושם את פלורידה ב 20 שנה האחרונות. אספר לך משהו : היום בבוקר הייתי אצל רופא שיניים ישראלי, מכונאי הרכב שלי ישראלי, עורכי הדין שלי ישראליים, רואה החשבון שלי ישראלי, 80% מאנשי המקצוע שעובדים אצלי (יש לי חברת ניהול) ישראליים, כמעט מרבית חברי הקרובים ישראליים, אשתי מעורבת בקהילה הישראלית לפעמים יותר מאשר בביתה שלה, הילדים שלי חברים בתנועות ישראליות באוניברסיטאות בהם למדו ולומדים, אני המום מהאומץ שלך לכתוב “ישראלידה”!! אתה חוטא בחטא היהרה, וזה כואב לי באופן אישי ולקהילה שלמה שאני גאה להיות חבר בתוכה. לגבי העסקאות שאתה עושה / עשית בווסט-קוסט אני אתן לך את חוות דעתי המקצועית בתור נדלניסט עם שעה ורבע יותר נסיון ממך – ושוב זו דעתי האישית הפרטית (!) אתה לא יכול לקרא לעצמך “יזם מצליח” אלא יותר “כשלון מהדהד” (לא איכפת לי ש ליאור לוסטיג יחסום אותי כי אז ברור לי שזאת האמת) והאמן לי שאני יכול להעלות נכס נכס שלך מהMLS ולהסביר. פגעת מאד בהכללה שלך – זו אמריקה, פגעו בך או גנבו אותך או השד יודע מה – יש פה בתי משפט שעובדים מאד מהר ומאד יעיל ושם המקום לברור וליישב מחלוקות מכל סוג. בוש והכלם לך. אני חייב שוב לציין – אני ישראלי (גאה) בפלורידה.
गल ऋष
एक प्रशंसक, एक यथार्थवादी जो एक सौदे में विफल नहीं हुआ है या जिसने एक तरह का या किसी अन्य के स्तर को पारित नहीं किया है, वह शायद एक झूठा या अनुभवहीन है।
आपने अच्छी तरह से लिखा है और मैं बहुत से बदमाशों को जानता हूं जिन्होंने संयुक्त राज्य अमेरिका के लिए देश के दक्षिण को छोड़ दिया (बहुत कुछ अशदोद से भी आएगा)। बहुतों ने सफलता और सुखी जीवन नहीं छोड़ा है।
लेकिन, इजरायल को पेश करना मेरे लिए थोड़ा कष्टप्रद है (भले ही मियामी में एकाग्रता थोड़ी अधिक है ????) सभी इज़राइली बदमाश नहीं हैं और यहां तक कि मैं अपनी स्थानीय टीम को इजरायल के साथ काम करने के लिए जितना संभव हो उतना बदलने की कोशिश करता हूं ।
अन्यजातियों में, बदमाशों की कमी नहीं है और स्थिति और भी बदतर है। नस्लवाद के बिना, जातीय समूह हैं जो मैं दोगुना सावधान हूं और ये इजरायल नहीं हैं। जबकि घोटाले अक्सर कम परिष्कृत होते हैं, फिर भी आपको हर सौदे में सावधान रहना होगा।
आपकी महानता को इस तथ्य से मापा जाता है कि आपने हार नहीं मानी है। आपने गोली निगल ली और पूरे सम्मान के साथ आगे बढ़ गए। ज्यादातर लोग असफलता का सामना नहीं कर पाए और अपनी पूरी ताकत से दौड़ते रहे।
वैसे, इस मामले में अदालतें केवल पैसे और तंत्रिकाओं की बर्बादी हैं, बदमाश तकनीक जानते हैं और ज्यादातर मामलों में कानून के तत्वावधान में आचरण करने से आपको एक पेपर मिलता है जो दर्द को दूर करता है।
एक बुद्धिमान व्यक्ति मुश्किल में नहीं पड़ता है कि केवल एक बुद्धिमान व्यक्ति ही बाहर निकल सकता है, अब आप बहुत चालाक हैं और मुझे यकीन है कि आप बहुत सारे नए अभ्यास और ट्रिक्स देखेंगे।
???????? बहुत बढ़िया ! ऑल द बेस्ट
Aww Yalufim, मैंने पढ़ने के हर पल का आनंद लिया, एक अंधेरे राज्य से विकास की स्थिति में स्विच को देखने के लिए अद्भुत।
अपनी आत्माओं को बनाए रखते हुए, स्थिति की फिर से जांच करें और उत्कृष्टता प्राप्त करें
सीधा बल
शिमोन वनोनो
אתה כותב יפה. כמה דברים. לא הבנתי למה הכנסת את “הישראליאדה” רמאים קיימים בכל מקום מכל מין וגזע. דבר שני כדי לתכנן בניית נכס צריך להבין מה עלות הבנייה (האדמות אכן באזורים שם זולות) אך בהתאם גם מחיר המכירה. בנייה של סינגל פמלי לא עולה 100 אלף דולר אלא הרבה יותר בערך 100 דולר Sqft אז השאלה איזה בתים בניתם וכמובן באיזה סכום ניתן למכור בית כזה בהתאם לבתים דומים שנמכרו באזור.