सुधार
क्या बढ़िया शब्द है! क्या बढ़िया आवाज़ है. इसे सही से करें और आपको बिलों की गिनती की आवाज सुनाई देगी। इसे गलत करो, तुम्हें रसदार अभिशाप के साथ हानि का विलाप सुनाई देगा....
शुरू करने से पहले... हमें चौथी कक्षा का जादूगर याद आता है जो चेतावनी देता है: "इसे घर पर मत आज़माओ" !!
इसलिए मैं इसके विपरीत कहता हूं - जितना संभव हो उतना प्रयास करें लेकिन याद रखें - हर शहर में अलग-अलग कानून होते हैं और जो मैं आपको बताऊंगा वह बोस्टन या न्यू इवान में होता है, जरूरी नहीं कि इंडियानापोलिस या क्लीवलैंड में भी सच हो।
हालाँकि सिद्धांत एक ही है और लक्ष्य भी एक ही है.
उद्यमिता और उद्देश्य में बदलाव सुधार प्रक्रिया का हिस्सा हैं।
फ़्लिप करने और धारण के उद्देश्य से खरीदारी करने में, हम सभी पदनाम बदले बिना प्रशंसा करते हैं, उदाहरण के लिए:
पुराना मकान लेकर उसका नवीनीकरण कराना=सुधार!!
पुराना मकान लेकर उसका विस्तार करना=सुधार!!
एक संपत्ति लेना और एक किरायेदार को बदलना (समस्याग्रस्त किरायेदार को बेहतर किराए पर लेना या वर्तमान किराए में समायोजन) = सुधार
ढाँचा लेना और आंतरिक विभाजन बदलना=सुधार!!
संपत्ति लेना और सस्ता वित्तपोषण प्राप्त करना - सुधार !!
संपत्ति लेना और उसे अधिक सही तरीके से प्रबंधित करना (आय कर बढ़ाना, रखरखाव की लागत कम करना) सुधार !!
और भी कई उदाहरण (हालाँकि मुख्य विकल्प यहाँ विस्तृत हैं)।
सूचीबद्ध प्रत्येक तरीके में हमारी भूमिका उद्यमी होने की है। प्रत्येक व्यक्ति विशेषज्ञता के क्षेत्र में और एक विशिष्ट क्षेत्र में!! .
उपरोक्त सभी मामलों में, हम सभी समझते हैं कि हमारा काम उद्यमी बनना है! विशेषज्ञता के निर्दिष्ट क्षेत्र में और एक विशिष्ट क्षेत्र में प्रत्येक!!
लेकिन उल्लिखित प्रत्येक विकल्प में, निर्णय हम पर निर्भर है, उद्यमियों पर और हमारे साथ काम करने वाले पेशेवरों पर।
किसी भवन का उद्देश्य बदलते समय (सामान्य पहल कार्य से परे), हम नगरपालिका समितियों के साथ भी काम करते हैं, जिनकी समितियों के पास बहुत अधिक शक्ति होती है और डेवलपर की तुलना में उनका हित अलग होता है!
उनसे अपेक्षा की जाती है कि वे शहर की उपस्थिति बनाए रखें और शहर की विकास नीति का पालन करें और यह सुनिश्चित करें कि सब कुछ विभिन्न कानूनों (भवन कानून, योजना कानून, यातायात कानून, वाहन, संख्या पर परियोजना के प्रभाव) के ढांचे के भीतर किया जाए। स्कूल में बच्चों की संख्या, बिजली नेटवर्क, सीवर और बहुत कुछ पर परियोजना का प्रभाव) डेवलपर को पता होना चाहिए कि नगर पालिका की आवश्यकताओं और उसके लक्ष्यों और व्यावसायिक लक्ष्य के बीच कैसे नेविगेट और रूट करना है। एक लाभदायक स्टार्ट-अप की सफलता।
वीडियो समिति अनुमोदन संख्या 1
राजनीति उद्यमी की आवश्यकताओं में से केवल एक है... (लेकिन निस्संदेह उनमें से सबसे महत्वपूर्ण में से एक)
एक उद्यमी के पास कल्पनाशक्ति होनी चाहिए और उड़ान होनी चाहिए, एक उद्यमी को अपने आस-पास के सभी लोगों को एक लक्ष्य से कैसे जोड़ना आना चाहिए, एक उद्यमी को अपने आसपास के लोगों को प्रेरित करना आना चाहिए और खुद की आलोचना करना आना चाहिए, और एक उद्यमी को यथार्थवादी भी होना चाहिए और जानिए मंजिल तक कैसे पहुंचें! एक उद्यमी को सभी विवरणों में शामिल होना चाहिए
चित्र 4-2-3
मेरे प्रिय साथी मार्क का उद्धरण: "एक सपने के साथ बिस्तर पर जाएं और एक कार्य योजना के साथ जागें" !!
सुबह की प्रार्थना में, मुझे हर दिन संस्थापक (एक्कड़ यित्ज़चेक) के काम की याद आती है
तीसरे दिन इब्राहीम ने आंख उठाकर उस स्यान को दूर से देखा; और इब्राहीम ने अपने जवानोंसे कहा, गदहा लिये हुए यहीं लौट आओ, और मैं और वह जवान यहां तक गए, और दण्डवत् किया, और वह लौटा दिया जाएगा। आप:
(उत्पत्ति XNUMX:XNUMX-XNUMX)
राशी की व्याख्या से (और हम हर दिन इसहाक के अक्कड़ को पढ़ते हैं) इब्राहीम को उस स्थान पर जाने का आदेश दिया गया है जिसके बारे में "मैं तुम्हें बताता हूं।" इब्राहीम चलता है और अचानक (एक भविष्यवक्ता के रूप में) मोरिया पर्वत पर मंदिर देखता है। वह इसहाक से पूछता है: तुम क्या देखते हो? वह उससे कहता है कि इसहाक मंदिर को नष्ट कर देगा! इब्राहीम अपने साथ के लड़कों से पूछता है (उसका बेटा यिशमाएल और उसका वफादार सेवक एलीएजेर) तुम क्या देखते हो? लड़कों ने उसे उत्तर दिया: एक पहाड़, रेत। इब्राहीम ने उन्हें उत्तर दिया: " गधे के साथ वापस जाओ क्योंकि मिला में तुम उसकी समानता देखते हो।"
टोरा के बाद...आइए व्यवसाय पर वापस आते हैं। आइए देखें कि मौजूदा इमारत के उद्देश्य को बदलने के बारे में कैसे सोचना शुरू करें!
ऐसे कई दृष्टिकोण हैं जिन्हें अपनाया जा सकता है:
बड़ा आकार
प्रत्येक इमारत तब्बू (आकार और वर्गीकरण के साथ) में बहुत कुछ से जुड़ी हुई है। संयुक्त राज्य अमेरिका और दुनिया भर में प्रत्येक लॉट का वर्गीकरण कृषि, आवासीय, उच्च-मंजिला आवासीय, दो-परिवार, वाणिज्यिक आदि से किया जाता है।
वर्गीकरण (एक अक्षर और एक संख्या के अंकन के रूप में दिखाई देगा) और अपने उद्देश्य के लिए लॉट को वर्गीकृत करेगा। वह सरल शब्दों में समझाएंगे कि इस पर क्या बनाया जा सकता है।
उदाहरण के लिए: हमने 5400 आरएआर के लिए एक कार्यालय भवन खरीदा (हम घर खरीदने के बारे में बाद में बात करेंगे... हम अब ज़ोनिंग पर ध्यान केंद्रित करेंगे)
चित्र 8-9 (निवेशक के साथ काम करते हुए अभी भी खरीद-पूर्व चरण में)
संपत्ति की ज़ोनिंग टी 3 है। टी 3 का मतलब है कि हर 1 एकड़ में आप 4 घर बना सकते हैं।
प्लॉट का आकार आधा एकड़ है, यानी आप 2 घर बना सकते हैं।
सड़क के उस पार और आसपास का क्षेत्र टी 4 है।
टी 4 में ज़ोनिंग: प्रत्येक 1 एकड़ पर 16 घर बनाए जा सकते हैं।
मतलब अगर हम टी 3 से टी 4 में बदलने में कामयाब हो जाते हैं, तो हम अपार्टमेंट की संख्या 2 से बढ़ाकर 8 अपार्टमेंट कर देंगे।
भवन का आकार
पुनर्प्रयोजन संवर्द्धन पर एक अलग दृष्टिकोण से हमला किया जा सकता है। भवन के आकार की दिशा से.
यह सच है कि इमारत एक निश्चित क्षेत्र पर "बैठती है" जहाँ से इकाइयों की संख्या प्राप्त की जा सकती है (जैसा कि समझाया गया है)। लेकिन इमारत के आकार का उल्लेख करना भी संभव है (कल की पोस्ट इस विषय पर अधिक विस्तार से बताएगी... धैर्य रखें)।
नगर पालिका किसी मौजूदा इमारत के आकार को नजरअंदाज नहीं कर सकती है, नगर पालिका अलग-अलग मापदंडों के अनुसार इमारत के आकार का उल्लेख करेगी (और निश्चित रूप से यह फिर से नगर पालिका से नगर पालिका में भिन्न होता है)
कुल क्षेत्रफल के अनुसार इकाइयों में विभाजन (न्यू इवान नगर पालिका)
फोटो संख्या 7 (प्रत्येक आवास इकाई के लिए 1 पार्किंग स्थान, आज क्षेत्र की आवश्यकता को प्रत्येक आवास इकाई के लिए 0.5 पार्किंग स्थान में बदल दिया गया है, बशर्ते कि साइकिल के लिए पार्किंग स्थापित हो)
न्यू इवान की नगर पालिका इमारत के आकार के अनुसार इकाइयों में इमारत के विभाजन की गणना करेगी, प्रत्येक 1000 वर्ग मीटर के शुद्ध निर्माण के लिए, एक आवास इकाई आवंटित की जाएगी (4 बेडरूम तक एक स्टूडियो, एक रसोईघर और एक) प्रवेश द्वार) और इस शर्त पर कि हम प्रत्येक आवास इकाई के लिए 0.5 और 1 पार्किंग प्रदान करते हैं (परियोजना के स्थान के आधार पर)
हमने जो भवन खरीदा था, जिसका कुल क्षेत्रफल 100,000 वर्ग मीटर से अधिक था, हमें ज़ोनिंग प्राप्त हुई (पूरे वर्ष के काम के बाद, पोस्ट 3 देखें) 80 वर्ग मीटर शुद्ध आवासीय की गणना के अनुसार 80,000 अपार्टमेंट।
पार्किंग स्थानों की संख्या के आधार पर विभाजन (पिट्सबर्ग मास नगर पालिका)
मास्टोज़ास में पिट्सबर्ग की नगर पालिका, प्रत्येक 2 कानूनी पार्किंग स्थानों के लिए एक आवास इकाई पर विचार करेगी जिसे हम लॉट पर प्रदर्शित करते हैं (नीचे पोस्ट 3 में देखें) यह नगर पालिका नगर पालिका की तरह कम पार्किंग (छोटे वाहनों के लिए) की गणना की अनुमति नहीं देती है न्यू इवान, जो एक बड़ी परियोजना (20 से अधिक पार्किंग स्थान) के मामले पर विचार करने और मध्यम और छोटे वाहनों के लिए पार्किंग और गैल पार्किंग गणना की अनुमति देने को तैयार है।
भवन के आकार के आधार पर विभाजन को अनुरोधित इकाई आकार के अनुसार समायोजित किया जाता है
चित्र नं
एम्डेन की नगर पालिका (5400 वर्ग मीटर टी 3 का घर। याद है?) इस तरह के आंतरिक विभाजन की अनुमति देती है:
600 कमरे या उससे कम के प्रत्येक अपार्टमेंट के लिए 1 आरएआर।
प्रत्येक 900-कमरे वाले अपार्टमेंट के लिए 2 आरएआर।
प्रत्येक 1200-कमरे वाले अपार्टमेंट के लिए 3 आरएआर।
और कम से कम R600 की शर्त के तहत, वे आम जनता के लिए खुले एक कॉम्प्लेक्स के रूप में बने रहेंगे (कोरोना काल से बहुत पहले निर्धारित)।
सैद्धांतिक रूप से, केवल 5400 वर्ग मीटर के भवन के आकार से ही उत्पादन संभव है:
या
8 कमरे के 1 अपार्टमेंट (किरायेदारों के लाभ के लिए एक इकाई के लिए 600 आरएआर को 8 इकाइयों से गुणा किया गया = 4800 आरएआर + 600)।
या
5 कमरों के 2 अपार्टमेंट (किरायेदारों के लाभ के लिए एक इकाई के लिए 900 आरएआर को 5 इकाइयों से गुणा करने पर = 4500 आरएआर + 600)।
या
4 कमरों की 3 इकाइयाँ (किरायेदारों के लाभ के लिए एक इकाई के लिए 120 RAR को 4 इकाइयों से गुणा करने पर = 4800 RAR + 600)।
3 कमरे और अधिक शब्द में क्या छिपा है? एक रूममेट को एक शयनकक्ष से क्या अलग करता है? कितने लोगों को अपार्टमेंट किराए पर लेने की अनुमति है?
(एक पोस्ट में सबकुछ सीखना असंभव है, मैं सिर्फ सुझाव दूंगा: एक अंतर्निर्मित या मोबाइल कोठरी एक लिविंग रूम की स्थिति को लाइब्रेरी में बदल देती है, इसे कई लोगों वाले परिवार या 4 लोगों के साथ किराए पर लेने की अनुमति दी जाएगी वयस्क लोग जो पारिवारिक संबंधों से संबंधित नहीं हैं।)
यहां से, कोई भी व्यवहार्यता अध्ययन के लिए प्रारंभिक प्रोफार्मा बना सकता है! और यही रास्ता तय करना है.
हमने, रास्ता तय करने के बाद, हमेशा एक स्वतंत्र बाहरी पार्टी का इस्तेमाल किया: श्री गफ़ अबू
Gef के पास प्रतिष्ठित NYU विश्वविद्यालय (एक सलाहकार जिसने सौदे के समापन की परवाह किए बिना अपने काम के लिए भुगतान प्राप्त किया) से वित्त और रियल एस्टेट मूल्यांकन में मास्टर डिग्री है। ") और निश्चित रूप से रिपोर्ट करें कि 5 वर्षों के बाद वित्तीय स्थिति कैसी दिखेगी रखरखाव की (5 साल के रखरखाव की रिपोर्ट बंधक के लिए अच्छी शर्तें प्राप्त करने में बहुत सहायक होती है)।
फोटो नंबर 6 गेफ़ और सैंडी (मध्यस्थ) के साथ समापन का जश्न मनाते हुए
वे कौन से पैरामीटर हैं जो इमारत के आकार से परे प्रक्रिया को सबसे अधिक प्रभावित करते हैं?
जब तक आपको अनुमोदन नहीं मिल जाता तब तक आप इस प्रक्रिया को कैसे पूरा करेंगे?
कल की पोस्ट में!
एक बार फिर धन्यवाद
मुझे आशा है कि मैंने तुम्हें बोर नहीं किया होगा ?
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उत्तर स्थानांतरण
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