कैसे तय करें कि किसके साथ रियल एस्टेट में निवेश करना है - भाग I
#יםמהשבוי एलोन गिलमोर #पोस्ट 4
आज का भाग I: निवेशकों के लिए - निवेश में + विश्वास के साथ चलने के लिए एक निवेश प्रबंधक/उद्यमी कैसे चुनें।
कल भाग XNUMX: उद्यमियों के लिए - भर्ती और विपणन में + आचरण के साथ चलने के लिए एक निवेशक का चयन कैसे करें।
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वह क्षण आता है जब हम समझते हैं।
हम वास्तव में रियल एस्टेट कारोबार में नहीं हैं। यह सिर्फ डिवाइस है।
हमारा असली धंधा है रिश्ते
स्थानीय कर्मचारियों के साथ, हमारे साथ निवेशकों के साथ, प्रबंधन कंपनी के साथ, हमारे किरायेदारों के साथ, ऋणदाता के साथ, सभी के साथ।
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मैं एक निवेशक के साथ बैठा हूं जो यूएस में निवेश शुरू करने में दिलचस्पी रखता है।
हालाँकि मैंने एक ही चिंता को दर्जनों बार सुना है, फिर भी मैं इसे न केवल सुनता हूँ बल्कि वास्तव में सुनता हूँ।
वह अपने बेटे के साथ आती है और मुझे बताती है, भले ही वह निवेश करना चाहती है, उन सभी आपत्तियों और चेतावनियों के बारे में जो उसके परिवार ने उसे निवेश में प्रवेश करने के बारे में "सलाह" दी है, और निवेश करना कितना खतरनाक है, और यह कि निवेश करना बेहतर है एक बचत योजना, और यह कि संयुक्त राज्य अमेरिका बहुत दूर है, और कैसे हर कोई एक चार्लटन है, और यह कि उन्होंने अभी टीवी पर दिखाया, जिसे उसने धोखा दिया, और वे गायब हो गए, आदि ...
मुझे यकीन नहीं है कि मैं समझ गया था कि वह पहली बार मुझसे मिलने क्यों आई थी, उसे शायद सुदृढीकरण की जरूरत थी, यह बहुत समय पहले था।
परिवार परवाह करता है। यह स्पष्ट है। मेरे जैसा कोई नहीं समझता।
हालांकि, मेरे जैसा कोई नहीं समझता कि उसे अपने परिवार से मिली "सलाह" वास्तव में कितनी खतरनाक है।
(मैंने उसे मनाने के लिए उपयुक्त नहीं देखा क्योंकि मैं दैनिक आधार पर एक रियल एस्टेट डेवलपर हूं और इस सप्ताह को छोड़कर वित्तीय शिक्षक नहीं हूं ...)
पूंजी बाजार में इज़राइल में सबसे बड़े निवेश घरों में से एक में 12 वर्षों के अलावा, अचल संपत्ति में भी - मैंने हाल के वर्षों में अमेरिका में कई सैकड़ों रियल एस्टेट निवेशकों के साथ किया है, मैंने इस भावनात्मक रोलर कोस्टर को देखा और अनुभव किया है।
इससे भी बढ़कर - मैं भी एक निवेशक हूं, इससे पहले कि मैं एक उद्यमी हूं।
एक निवेशक जो नुकसान और लाभ दोनों का अनुभव करता है। मुझे ठीक-ठीक पता है कि यह कैसा लगता है।
30 डॉलर खोने के दर्द की तीव्रता 60 डॉलर के लाभ की खुशी की तीव्रता से अधिक है, और मुझे यह मत बताओ कि यह सच नहीं है।
दूसरी ओर, हम अपनी निजी पेंशन को अधिकतम संभव सुरक्षा के साथ बनाना चाहते हैं।
तो हम क्या कर रहे हैं???
पहला - याद रखें कि पोस्ट 1 से आपकी निवेश रणनीति क्या है।
दूसरा - आप उस व्यक्ति से मिलेंगे जो आपके निवेश का प्रबंधन करेगा।
और कार्यकर्ता - खुली आँखों से निवेश करें:
गहराई से समझें कि संभावनाएं क्या हैं और साथ ही जोखिम क्या हैं, और बैठकों में पता करें कि "सबसे बुरा क्या हो सकता है"?
वास्तविकता को जैसा है वैसा ही समझना: इससे ज्यादा सुंदर नहीं है, लेकिन बदतर भी नहीं है।
और अगर आप जानते हैं कि क्या करना है -
मैं यहां आपको यह बताने के लिए हूं कि जब तक आप वित्तीय स्वतंत्रता तक नहीं पहुंच जाते, तब तक निष्क्रिय आय बढ़ाना संभव है - बिना अनावश्यक जोखिम उठाए,
बाजार को "समय" करने की कोशिश किए बिना, हम अपने पैसे को दांव पर नहीं लगा रहे हैं
किरायेदारों की परवाह किए बिना
बोनान्ज़ा निवेश की तलाश किए बिना जिससे आप एक साल के भीतर जोखिम के बिना अमीर हो जाते हैं - क्योंकि ऐसा कोई जानवर नहीं है।
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बेशक, इस इज़राइली आविष्कार की भी "गारंटीकृत वापसी" थी...? (मुझे आशा है कि घटना दुनिया से गायब हो गई है)।
मैं एक पल के लिए आगे जाना चाहता हूं, और सुरक्षा पर अपने 2 सेंट देना चाहता हूं, लेकिन तकनीकी विश्लेषण से थोड़ा अधिक स्थान से, आपको क्या परवाह है।
हम निश्चित रूप से चाहते हैं। कोई हमें लाभ, उपज, कार्यक्रम की गारंटी देगा, कि सर्जन किसी भी ऑपरेशन में सफल होगा, कि वकील मेरा केस जीतेगा और अधिकतम, और वित्तीय सलाहकार हमारे लिए आय को दोगुना कर देगा, जो कोई लेगा हर तरफ से जिम्मेदारी।
सुरक्षा एक बुनियादी जरूरत है।
लेकिन सच्चाई यह है कि जीवन सुरक्षित नहीं है, यह आप जानते हैं।
उन्हें कोई सुरक्षित नहीं कर सकता, उन्हें गारंटी देने का कोई तरीका नहीं है और सच्चाई यह है - यह अच्छी बात है।
पूर्ण सुरक्षा एक कल्पना है, आप कितनी भी सुरक्षा प्राप्त कर लें, यह कभी भी संतुष्ट नहीं होगी। क्यों?
क्योंकि हमारे इस अनुभव में, जिसे "जीवन" कहा जाता है, यह स्वाभाविक नहीं है।
अब हम यहाँ हैं, और कल या एक घंटे में? कौन जानता है?
अब मैंने मिल्की एंड कॉटेज पर एक साल के लिए बचत की और एक पल में एक कार के टूटने पर मुझे हजारों शेकेल खर्च करने पड़ेंगे।
हम बैंकों में, अनुबंधों में, बीमा कंपनियों में और अदालतों में सुरक्षा की तलाश करते हैं, और हमें लगता है कि अब हम सब कुछ "सुरक्षित" होने के लिए तैयार हैं, लेकिन सच्चाई यह है कि हम कभी भी पूर्ण सुरक्षा तक नहीं पहुंच पाएंगे।
हमारे जैसे उद्यमियों को छोड़ दो। एक निवेश बैंक, जो दुनिया में सबसे बड़ा है, जो 158 से 1850 साल तक सक्रिय था - स्थिरता का प्रतीक, और क्या सुरक्षा! और 15 सितंबर 2008 को इस निवेश बैंक, लेहमैन ब्रदर्स ने दिवालियेपन के लिए अर्जी दी।
और हमारे साथ? 10 साल पहले, Nochi Dankner के हस्ताक्षर के लायक क्या था? हर चीज़ !
आज इसके लायक क्या है?
आप एक बेतुकी बात सुनेंगे जो आप में से कुछ को अपना सिर खुजलाएगी:
कुछ लोग अमेरिका में अचल संपत्ति में निवेश करने से डरते हैं। ठीक है, बहुत वैध।
लेकिन उनके पास प्रोविडेंट फंड और फंड में सैकड़ों हजारों शेकेल हैं, जो उनसे वसूले जाने वाले प्रबंधन शुल्क के बारे में जानते हैं, कभी-कभी पूरी अवधि में बचत का 30% (हाँ, हाँ!)।
और अगर आपको लगता है कि यह बेतुका था - आप इसके बारे में क्या कहते हैं, कि इन निवेश घरों को उन लोगों को प्रदान करने में सक्षम होने के लिए जो संयुक्त राज्य अमेरिका में अचल संपत्ति में निवेश करने से डरते हैं, वे अपने पैसे का निवेश करते हैं, अन्य बातों के अलावा , संयुक्त राज्य अमेरिका में
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मैं यह नहीं कह रहा हूं कि आप विश्वास के साथ निवेश न करें, आखिर पूरे एक हफ्ते से मैं इसके विपरीत लिख रहा हूं। मैं कहता हूं कि वह क्षण आता है जब कार्रवाई की जिम्मेदारी आप पर होती है।
करें, और भरोसा रखें कि पूरी सुरक्षा कभी नहीं आएगी।
वित्तीय जोखिम के स्तरों को नियंत्रित करना अभी भी संभव है - और एकमात्र खतरनाक बात यह है कि बैंक को आपके धन का उपयोग अपने लाभ के लिए करने देना है, क्योंकि बैंक ने आपको दशकों से कहा है कि यह आपके लिए "सुरक्षित" स्थान है।
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"तो ठीक है, एलोन, मैं तुम्हें समझ गया, मैं वहाँ हूँ:
आप कहते रहते हैं कि यह विश्वास करने का समय है।
लेकिन मैं वास्तव में मार्केटिंग और सौदों की जाँच से थक गया हूँ, हर कोई बहुत अच्छा और आश्वस्त है, लेकिन दिन के अंत में मैंने फिर से कोई कार्रवाई नहीं की क्योंकि:
मुझे कैसे पता चलेगा कि किसके साथ जाना है? निवेश की रणनीति का निर्धारण कैसे करें, कितने लाभ की उम्मीद करें, और साथ ही - आइए उस हाथी के बारे में बात करें जो हमारे सामने अपनी पूरी ऊंचाई पर है: कैसे चार्लटनों से सावधान रहें?
तो यहां, आपको लिंक पर भेजे बिना या गाइड डाउनलोड किए बिना, यहां मैंने इसे आपके लिए डिस्टिल्ड पैक किया है।
पहला - निवेश की विशेषताओं को मेरी रणनीति में समायोजित करना:
तो जैसा कि मैंने कहा - निवेश में 3 बुनियादी तत्व हैं: सुरक्षा, प्रतिफल और तरलता।
हमें उनमें से एक को छोड़ देना चाहिए।
आप पहले से ही जानते हैं कि मैं आवासीय अचल संपत्ति निवेश से आजीवन नकदी प्रवाह आय में विश्वास करता हूं:
और संपत्ति में नकदी प्रवाह लेनदेन में जो बाजार मूल्य से काफी कम खरीदे गए हैं, और जिनमें एक स्वस्थ सुधार तत्व है।
पूंजी बाजार पर अचल संपत्ति की अतिरिक्त सुरक्षा के अलावा, मेरी राय में, जोखिम भरे पूंजी बाजार के लिए एक कम सहसंबंध भी है, और हम इसे इस वर्ष और भी अधिक मजबूती से देखते हैं।
फैलाव:
बिखरना, बिखरना और एक बार फिर बिखरना। एक भी रिमोट कंट्रोल घर न खरीदें। बिखरने से पैसे न खोने में बहुत मदद मिलती है।
एक अकेला घर, जिसकी अप्रत्याशित मरम्मत हो या 6 महीने के लिए कोई किरायेदार न हो, आपको XNUMX साल का रिटर्न दे सकता है।
यदि ऐसी स्थिति एक इकाई में 50 अपार्टमेंट के एक बहुपरिवार की इमारत में होती है, तो नुकसान साठ में शून्य है, और क्या है, इसकी अग्रिम रूप से व्यवसाय योजना में सही ढंग से गणना की जानी चाहिए। (मुझे लगता हे..)
राजस्व वितरण:
अंगूठे का नियम: अचल संपत्ति निवेश के बीच लाभ को किराये की आय और पूंजीगत लाभ के बीच विभाजित किया जाना चाहिए। दोनों को पहले से ही खरीद पर एक उत्कृष्ट सौदे पर "बैठना" चाहिए।
पहले का नियंत्रण है - दूसरा अधिक सट्टा है।
सुनिश्चित करें कि किराये का हिस्सा एक स्थिर और नियमित आय उत्पन्न करता है, और यह कि आप समझते हैं कि परियोजना के लिए नियोजित मूल्य-जोड़ क्या है। इसलिए आप अमेरिका में निवेश कर रहे हैं। यह वही है जो रात की बेहतर नींद में योगदान देता है। सुनिश्चित करें कि आप बहुत अच्छे रोजगार और आय डेटा वाले क्षेत्र में हैं। ये आपके किराएदार हैं जो इन जगहों पर काम करते हैं।
बाहर निकलने के हिस्से के बारे में: किसी के पास क्रिस्टल बॉल नहीं है - इसलिए, सुनिश्चित करें कि आप इसके बाजार मूल्य से नीचे और मांग के क्षेत्रों में लेनदेन दर्ज करते हैं।
निकास वास्तव में निवेश के प्रवेश द्वार पर किया जाता है, याद रखें?
ऐसा नहीं है कि हम नकदी प्रवाह निवेश के व्यवसाय में हैं।
जब खेत का भूमि मूल्य बदल सकता है - पेड़ फल (किराया) देता रहेगा।
और यहाँ सबसे महत्वपूर्ण है। यदि आप इस पोस्ट से कुछ लेना चाहते हैं, तो यहाँ लिखा है:
और सबसे महत्वपूर्ण: निवेश प्रबंधक या उद्यमी कंपनी चुनना:
सबसे पहले क्या परहेज करें:
ऐसे लोग होंगे जो मुझसे नाराज़ हो सकते हैं, निम्नलिखित नियम के लिए, यह ठीक है:
उन मार्केटिंग कंपनियों के साथ सीधे काम करना जो स्थानीय उद्यमी नहीं हैं:
मैं संक्षेप में कहूंगा और सरलता से कहूंगा: उन मार्केटिंग कंपनियों में निवेश न करें जो स्वयं स्थानीय उद्यमी नहीं हैं।
ईमानदारी के मामलों के कारण नहीं, भगवान न करे, और इसलिए नहीं कि निवेशक महत्वपूर्ण नहीं है।
लेकिन मॉडल के कारण ही यह काम नहीं करता है।
नियंत्रण: आपके निवेशक और संपत्ति के बीच श्रृंखला में लिंक की संख्या (संभावित विफलता बिंदुओं की संख्या), जिसके लिए पूर्ण नियंत्रण की आवश्यकता होती है, बहुत बड़ी होगी। विपणन कंपनियों का वास्तव में निवेश के प्रबंधन पर नियंत्रण नहीं होता है।
मार्केटिंग कंपनियों में जो "मिडिल मैन" हैं, जो लोग निवेश की जांच और निर्णय लेते हैं - वे वे लोग नहीं हैं जो इसे आपके लिए प्रबंधित करेंगे। और अधिकांश समय आपके साथ संचार करने वाले भी नहीं होंगे, आपको यह भी नहीं पता होगा कि वे कौन हैं।
विश्लेषक, और मार्केटिंग कंपनियों में बटन-डाउन शर्ट में विपणक, जो निवेश बेचते हैं - ने कभी संपत्ति का दौरा नहीं किया है, उनमें से कुछ अमेरिका भी नहीं गए हैं!
और इन कंपनियों में कर्मचारियों (कर्मचारियों) के कारोबार को जोड़ें, जो आज यहां हैं और कल वे किसी अन्य कंपनी में हैं, बिना किसी व्यक्तिगत प्रतिबद्धता के।
मैंने यह कहाँ सीखा? बस, मैं भी वहीं था। और जैसा कि आपको याद है - बाहर जाने और हमारी कंपनी शुरू करने के लिए यह मेरा ट्रिगर था।
क्षेत्र में स्थानीय डेवलपर परियोजना में प्रत्येक संपत्ति की प्रत्येक विशेषता को जानता है।
जब कंपनी मध्यस्थता करती है, तो उसका आपका साझा हित नहीं होता - परिभाषा के अनुसार। इसकी लाभ संरचना अलग है और अधिकांश भाग के लिए परियोजना के परिणाम के अधीन नहीं है।
इससे भी बदतर, एक खतरा है कि इसकी ब्रोकरेज लागत आपको संपत्ति के मूल्य से अधिक मूल्य पर लेनदेन में प्रवेश करने के लिए प्रतिबिंबित कर सकती है, भगवान न करे, इसके विपरीत, और आपको ऐसा नहीं होने देना चाहिए।
*** महत्वपूर्ण नोट: एक बाज़ारिया के साथ काम करना पूरी तरह से ठीक है, अगर वह आपको उद्यमी कंपनी के लिए संदर्भित करता है, और आपसे उसके लिए कोई भुगतान नहीं लेता है।
बाजार मूल्य से नीचे प्रवेश:
मत! आप किसी संपत्ति में बाजार मूल्य या उससे अधिक के हिसाब से निवेश करेंगे। मूल्य से 10% नीचे भी, यह मूल्य में प्रवेश करने जैसा है यदि आप खरीद और बिक्री में ब्रोकर कमीशन को ध्यान में रखते हैं।
आपको यह सुनिश्चित करने की आवश्यकता है कि कुल निवेश संपत्ति ALL-IN के मूल्य से काफी कम है।
विवरणिका में निवेश-
एक प्रॉस्पेक्टस सुरक्षा है जिसे आप कहते हैं?
तो एक प्रॉस्पेक्टस कुछ भी गारंटी नहीं देता है। प्रॉस्पेक्टस में निवेश करके आपको प्रभावित होने की कोई बात नहीं है। इसकी कीमत सैकड़ों-हजारों शेकेल है, और आप, निवेशक, इसे वित्त देंगे, और बदले में - यह आपसे कुछ भी वादा नहीं करेगा।
यह एक प्रस्तुति से बेहतर है, क्योंकि आप कम कहानियां सुना सकते हैं, लेकिन यह आपसे कुछ भी वादा नहीं करता है।
संयुक्त राज्य अमेरिका में निवेश संपत्ति इजरायल में एक कानूनी फर्म द्वारा लिखे गए प्रॉस्पेक्टस में इतनी दिलचस्प नहीं है, न ही इजरायल सिक्योरिटीज अथॉरिटी है।
इसलिए, सभी का सबसे महत्वपूर्ण तत्व:
आपके निवेश का प्रबंधन कौन करता है? लोग।
निवेश करने से पहले प्रबंधकों के चयन में निवेश करें। अंत में, यह हमेशा लोग होते हैं।
इससे ज्यादा महत्वपूर्ण कुछ नहीं है। वहाँ बस नहीं है।
जानें कि आपके निवेश और वित्त का प्रबंधन कौन करेगा।
जाँच करें कि प्रबंधन कंपनियों में उनके नियंत्रण का स्तर क्या है।
उन्हें महसूस करो। आप आश्वस्त होंगे कि उनके मूल्यों का सेट, और उनकी आवृत्ति, आपको अपने पेट में अच्छा और सही महसूस कराती है। अंतर्ज्ञान एक अद्भुत सहायक निर्णय लेने का उपकरण है, और महत्वपूर्ण दुविधाओं में मदद कर सकता है।
निवेश का रास्ता चुनना:
लोग सोचते हैं कि निर्माण संपत्तियां हमेशा जोखिम भरी होती हैं, और आप बहु-पारिवारिक संपत्तियों में पैसा नहीं खो सकते हैं।
यह सच नहीं है! यह सब लगभग प्रबंधन पर निर्भर करता है।
सही। अचल संपत्ति में ऐसी चीजें भी होती हैं जिन्हें नियंत्रित नहीं किया जा सकता है, बहुत सच है। और एक उच्च शक्ति भी है। किसी ने नहीं कहा कि अचल संपत्ति एक बैंक ऋण है, ऊपर सुरक्षा अनुभाग देखें।
और फिर भी, क्या नियंत्रित है - सब कुछ प्रबंधित है। कौशल और अनुभव के साथ।
खराब प्रबंधन, यहां तक कि औसत दर्जे का भी, कभी-कभी निवेश का सारा पैसा खत्म कर सकता है।
प्रबंधन कंपनी की फीस के संबंध में: प्रत्येक उद्यमी और प्रत्येक कंपनी सिंडिकेशन के हिस्से के रूप में फीस और मुनाफे का हकदार है, यह पूरी तरह से ठीक और उचित है। आप नहीं चाहते कि आपका उद्यमी लाभ कमाए।
लेकिन, और एक बड़ा लेकिन है:
कंपनी द्वारा लगाए जाने वाले शुल्क का प्रतिशत जितना कम होगा, यह परियोजना की सफलता पर निर्भर करता है, और किसी भी मामले में शुल्क लिया जाता है - यह आपके, निवेशक के साथ हितों का एक बड़ा टकराव पैदा करता है। इसके अलावा, यह हमेशा अच्छा होता है कि उद्यमी आपके साथ एक निवेशक की टोपी में भी हो।
याद है:
एक अच्छे प्रबंधक के साथ एक अच्छे क्षेत्र में निवेश करने की तुलना में एक बुरे क्षेत्र में एक अच्छे प्रबंधक के साथ निवेश करना बेहतर है।
निवेश प्रबंधक जो क्षेत्र में उद्यमी भी हैं, संस्थागत निवेश प्रबंधकों की तुलना में बहुत बेहतर हैं, चाहे वे कितने भी प्रतिभाशाली हों, न केवल मेरे द्वारा लिखे गए कारणों के लिए बल्कि इस तथ्य से भी कि आज वे यहां काम करते हैं - कल कहीं और।
डेविड स्वानसन की पुस्तक -पोर्टफोलियो मैनेजमेंट में, उन्होंने समान निवेश साधनों पर अच्छे बनाम बुरे प्रबंधकों के वार्षिक रिटर्न में 17% (!!!) का अंतर दिखाया।
बाजार हमेशा संपत्ति से बड़ा होता है, हर कोई जानता है कि आपको सस्ता खरीदना चाहिए और महंगा बेचना चाहिए।
दिन के अंत में, सभी उद्यमी एक ही बाजार में और एक ही खेल में होते हैं।
अंत में, यह सब प्रबंधन के लिए उबलता है।
और समाप्त करने के लिए:
आप हमेशा उद्यमियों से खुद मिलेंगे, जो इस क्षेत्र के लोग हैं और जो आपके निवेश का प्रबंधन करते हैं। सुनिश्चित करें कि वे संपत्ति और प्रबंधन कंपनी (महत्वपूर्ण) को नियंत्रित करते हैं।
सभी सूखे आंकड़ों और आंकड़ों के बाद, सुनिश्चित करें कि वे, प्रबंधन, लोग, "आपके साथ जाते हैं" भी आंत और अंतर्ज्ञान के स्तर पर, भले ही वे अच्छे हों या नहीं, और अगर कुछ करता है या नहीं अच्छी तरह बैठो - इसे सुनो।
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याद रखें कि निवेशकों के रूप में भी आपकी जिम्मेदारी है: यह जांचना और समझना कि आपको किस सौदे की पेशकश की जा रही है, और अंत तक जोखिम के स्तर को समझना।
और अंत में, याद रखें कि वारेन बफेट ने निवेश प्रबंधकों के गुणों के बारे में क्या कहा:
"ईमानदारी, बुद्धिमत्ता और जोश की तलाश करें। यदि आप पहले वाले को सत्यापित नहीं करते हैं, तो अन्य दो आपको हटा देंगे।"
बस इतना ही।
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