خریدنے کا بہترین وقت کب ہے؟
צרכנים השוקלים את האפשרויות בין השכרה לקנייה צריכים לשקול את כל הגורמים, כולל העלויות והתשואות. מומחה אחד אמר שאין “זמן מושלם” בנדל”ן.
ניו יורק – אם בילית את השנים האחרונות בצפייה בשוק הדיור מתחמם מהדירה השכורה או חדר השינה של הילדות שלך או מכל חלל אחר שאינו שלך, זה יכול להרגיש קצת כאילו פספסת.
בתוך מגיפת ה-COVID, ארה”ב ראתה את שיעורי המשכנתאות הקבועים ל-30 שנה יורדים לשפל היסטורי, כולל מתיחה בין סוף 2020 ועד לשנת 2021 שבה הריביות ירדו מתחת ל-3%. התעריפים הנמוכים הללו עזרו לתדלק את אחד משווקי הדיור החמים ביותר שנרשמו.
אבל, אם שמתם לב, אתם גם יודעים מה קרה כשהתעריפים האלה צנחו: הבתים נמכרו במהירות, למרות המחירים הגבוהים, וריביות המשכנתא החלו לטפס לקראת סוף 2021.
מכירות הבתים הממתינים ירדו מאז, אך שיעור המשכנתא הממוצע ל-30 שנה הגיע לאחרונה ל-6.9%, הרמה הגבוהה ביותר מאז אמצע דצמבר.
המצב לא הרבה יותר טוב לשוכרים. בדו”ח שכר הדירה האחרון שלה, זילו ציינה כי מחירי השכירות הנוכחיים עלו בכמעט 30% מאז תחילת המגיפה, מכיוון שהביקוש נותר חזק.
אז איך תדעו מתי הגיע הזמן לבטל את חוזה השכירות או להתחיל לחפש מתווך?
“אין ‘זמן מושלם’ בנדל”ן”, אמר כריס וארסק, סוכן הנדל”ן הראשי ב-The Varsek Team באילינוי, ל-Nexstar בדוא”ל.
בטח, יש כמה יתרונות ברורים לשניהם. עם בית, אתה יכול להתאים אישית את החלל, להרוויח כמה הטבות מס ולבנות הון עצמי. כשוכר, בעל הבית שלך (בדרך כלל) מטפל בבעיות תחזוקה, עלויות הדיור החודשיות שלך צפויות יותר, ויש לך את הגמישות להמשיך הלאה כאשר חוזה השכירות שלך מסתיים.
עם זאת, אולי חשוב ביותר לשקול את הכספים של כל זה, אומר ורסק.
אלא אם יש לך מזומן זמין, רכישת בית מלווה גם בנטל המשכנתא. גם אם אתה שוכר, אתה עדיין, במובן מסוים, משלם משכנתא – אלא שזו המשכנתא של בעל הבית, מסביר ורסק.
ישנם מחשבונים זמינים באינטרנט שיכולים לעזור לך לקבוע אם יהיה זול יותר להמשיך לשכור במקום שבו אתה נמצא או לקנות בית.
לפני שמתעמקים בהם, חשוב לשקול מה הכי טוב עבורך. באופן כללי, מומחים אומרים שאתה צריך להוציא לא יותר מ-30% מההכנסה הגולמית שלך על דיור, כולל שכר דירה או משכנתא, עמלות איגוד בית ושירותים, על פי הקרן הלאומית לייעוץ אשראי. זה עולה בקנה אחד עם ההגדרה של משרד השיכון והפיתוח העירוני של ארה”ב לדיור בר השגה.
ברגע שאתה מרגיש בנוח עם התקציב שלך, אתה יכול לנסות את המחשבונים האלה.
ייתכן שתרצה להתחיל עם אחד מאת Realtor.com, שעוזר לך לקבוע כמה אתה יכול להרשות לעצמך להוציא על דיור. תצטרך להזין את ההכנסה שלך כמו גם את החוב שלך, שאותם גם מלווי משכנתאות יבדקו. מחשבון זה יפיק אז את כוח הקנייה שלך, ויעניק שלושה טווחי מחירים המכונים “סביר”, “מתמתח” ו”קשה”. בעזרת החישובים האלה, תוכל לפנות למחשבונים אחרים שיקבעו אם זה משתלם יותר להמשיך לשכור או לקנות בית.
קח, למשל, את Realtor.com “מחשבון לשכור או לקנות”. המאפשר לך להזין משתנים שונים, כולל המיקוד שלך, מחיר הבית הרצוי ושכר דירה חודשי, מקדמה, עמלות נוספות ושיעור ההחזר על ההשקעות. ל-Zillow יש מחשבון דומה, אשר מניח שאם תמשיך לשכור, אתה במקום זאת משקיע את המקדמה שלך. שני המחשבונים גם לוקחים בחשבון את עלויות התחזוקה והתחזוקה שמתעלמים מדי פעם.
אם אתה עדיין רוצה להיות בעל בית, אבל המתמטיקה מצביעה על שכירות כמתאימה יותר לתקציב שלך, אל תוותר עדיין.
וארסק ממליץ לסלק כמה שיותר חובות לפני קניית בתים. המלווים שוקלים לעתים קרובות את יחס החוב להכנסה שלך, או DTI. אתה יכול לחשב זאת על ידי חלוקת החוב החודשי שלך (תחשוב על הלוואות רכב, חוב סטודנטים, תשלומי כרטיסי אשראי, מזונות או תשלומים חוזרים אחרים שאתה חייב בכל חודש) בהכנסה החודשית ברוטו שלך. מומחים ממליצים להחזיק ב-DTI של 36% או פחות.
תרצה גם לוודא שציון האשראי שלך נמצא במקום טוב. ורסאק אומר שרוכשי בתים צריכים לשאוף לציון אשראי מינימלי של 650.
בנוסף להתמודדות עם החוב וציון האשראי שלך, ורסאק מעודד קונים לקבל מקדמה של לפחות 5%, אם כי הוא מציין שמתווך משכנתאות יכול ללמד אותך על הבחירות שלך.
תרצה לבדוק לא רק את הכספים שלך לפני שתהפוך לרוכש בתים.
“בשוק הזה, השכלה היא קריטית. מצא מתווך מקומי מהימן שיכול ללוות אותך בכל תהליך הרכישה”, מסביר ורסאק. “סוכן מעולה צריך להיות מסוגל לענות על כל השאלות שלך. כמו שאומרים, ידיעה היא חצי הקרב!”
בעוד שעלויות השכירות עדיין גבוהות, דו”ח השכירות של זילו מראה שהמחירים מתרככים מעט. זה יכול להשתפר בערים מסוימות יותר מאחרות.
בסוף השנה שעברה, פרסמה זומפר את הניתוח השנתי שלה של שוק השכירות במדינה ומחירי השכירות החזויים ימשיכו “להתרכך”, לפחות עד תחילת השנה. החברה הצביעה על עלייה בהיצע כאשר בנייני דירות ומתחמים חדשים ממשיכים להיפתח בערים צומחות במהירות כמו דנבר וסולט לייק סיטי. גם בערים של חגורת השמש, מפיניקס ועד אוסטין ועד אורלנדו, נרשמה ירידה בשכר הדירה, מה שיכול להיות סימן מבטיח לשוכרים ב-2024.
עם זאת, אותו דו”ח הזהיר שאם הריבית תרד השנה, כמה שוכרים אמידים יכולים לבחור להיות רוכשי בתים. עם זאת, אותו דו”ח הזהיר שאם הריבית תרד השנה, כמה שוכרים אמידים יכולים לבחור להיות רוכשי דירות. גם לזה יכול להיות מלכוד.
“כאיש מקצוע שחי את היומיום הזה, אני מצפה ששיעורי המשכנתאות יהיו די עקביים השנה, במיוחד כשזוהי שנת בחירות”, אומר וארסק ל-Nexstar. “אבל זכרו, כשהתעריפים יורדים, יותר קונים ייכנסו לשוק. סביר להניח שיותר קונים יביאו מחירים גבוהים אפילו יותר מהמקום שבו הם נמצאים היום. הכל עניין של היצע וביקוש”.
בדו”ח שפורסם ביום שני, זילו ציין שיש נהירה של מוכרים, כאשר רישומים חדשים של בתים קיימים זינקו ב-21% בהשוואה לפברואר אשתקד. זה יכול להיות מבטיח במיוחד עבור רוכשי בתים פוטנציאליים בפעם הראשונה, מסביר הדו”ח.
מומחים אומרים שלמרות ששוק הדיור יכול להיות טוב יותר השנה בהשוואה ל-2023, אל תצפו לראות את התעריפים הנמוכים שראינו ב-2020 וב-2021.
جوابات