המדריך לרכישת קרקע (LOTׂ) בארה”ב מצאת קרקע? נפלא. בדקת COMPS ? מעולה. ניתחת את…

המדריך לרכישת קרקע (LOTׂ) בארה”ב

מצאת קרקע? נפלא. בדקת COMPS ? מעולה. ניתחת את מחירי הבתים בשכונה? מדהים.

עכשיו תתחיל לבדוק את מה שבאמת אתה רוכש – את הקרקע.

אז זהו, לבדיקת קרקע לא שולחים INSPECTOR שיבדוק יסודות, חלונות, עובש, מזגן, גגות וכו’. הבדיקה קצת שונה. בעצם הרבה שונה.

רגע, זו קרקע, אין שם בכלל בית. בכלל צריך INSPECTION PERIOD? כמובן ! אבל מה בודקים בתקופה זו ?

שאלה מצויינת. גם אני שאלתי אותה בפעם הראשונה לפני שעמדתי לרכוש קרקע בשכונה מדהימה. ולכן, כדי קצת להקל על התהליך הכינותי מראש בדיקת צ’קליסט שתציג שאלות וסוגיות לבדיקה.

1. האם הקרקע Buildable or not? השאלה הראשונה שנדרשת להישאל, הגם שנשמעת טפשית. יתכן שהקרקע אינה ברת בניה. בהנחה שהתשובה לשאלה זו היא חיובית נדרש להבין מה המשמעות לעלויות ומשך הבניה בהתאם לתשובות לסוגיות הבאות.
2. האם השטח מפותח?
3. טופוגרפיה – האם צריכה להיעשות עבודת הכנה לפני יסודות? האם נדרשת עבודת פיתוח והכנה מיוחדת ? בשטח שלנו בגלל שיפוע (SLOPE) משמעותי נדרשו קירות תמך (Retaining Walls) שעלות ביצועם כ 70,000$
4. תשתיות – האם המחיר כולל תשתיות כגון גז, ביוב, מים וחשמל water line, electricity) line)? השאלה לחיוב – אם יש תשתיות מצויין. ולשלילה – אולי מעל השטח או מתחת עוברות תשתיות אשר יפגעו ביכולת לבנות בית כרצונך.
5. האם קיים בשטח פילר לתשתיות? (עלותו יכולה להגיע ל 15,000$)
6. תשתית ביוב – סוג (Sewer line/ Septic). האם נדרשת התקנת משאבה להעלאת הביוב לגובה הכביש בקרקע משופעת?
7. תקנות הקשורות באיכו”ס – Environmental services( granted trees preservation)
8. בדיקת Zoning – יעוד הקרקע וזכויות הבניה בו (SF, MF, CONDOS)?
9. בדיקת Setbacks – קווי בניין. גם אם אתם מכירם מהו המרחק בו נסוג קו הבניין מגבול השטח יש לבדוק. שני בתים צמודים יכול שיהיו להם קווי נסיגה שונים בשל התאריך שבו בוצעה הפרצלציה.
10. בדיקת הגדרת האזור לסוגיית Flood zone
11. וידוא שהקרקע אינה Wet Land
12. בדיקת Right of ways
13. בדיקת הדרישות לParking
14. בדיקת Soil test
15. בדיקת Impact fees
16. בדיקות הקלה, זכות שימוש ( Easements)
17. בדיקת טרמיטים (Termite inspection )
18. בדיקת Land disturbance – סוגיה הדורשת התייעצות עם משרדי המחוז ויתכן ותיקח זמן רב.
19. אם יש תוכניות בניה אזPre-submittal במחוז/עיר כדי לבדוק היתכנות של תוכנית הבניה.
20. עלויות הכנת הקרקע למצב בניה Pad Ready
21. ״חוקי עזר עירוניים״ במחוז/עיר יכולים להיות רלוונטיים ולעיתים להשפיע.
22. ועד שכונתי HOA – בשכונות איכותיות ה HOA לעיתים מגדירים קריטריונים /דרישות משלהם לבתים. יש לודא שאין משהו בדרישות שלהם שמייקר את הפרוייקט ועלול לפגוע ברווחיות.
23. מיסים – מס עיריה ומס מחוז.

מי יודע לתת תשובות לסוגיות אלו? קצת בעייתי. אין גורם אחד. נדרש מידע מהמתווך, ממשרדי המחוז, מקבלן פיתוח, מקבלן בניה, ממהנדס ומאדריכל. בחלק מהמקרים למתווך יהיו חלק מהתשובות ואם לא, תבנו יחד תוכנית פעולה מי פונה ולמי בגין כל סוגיה וסוגיה.

אגב, לא דיברנו על ביטוח. יש הגורסים שרכישה דרך LLC מספיקה במקרה של קרקע, אני אישית מהמחמירים ועושה ביטוח צד ג’ לפחות..

JUST TO BE ON THE SAFE SIDE …….OF THE LOT/LAW


הגב

Please Login to comment
  הרשמו  
הודעה על

The Real Estate Investor Forum, LLC is an educational company and is not acting as a real estate broker. Always seek the services of licensed third party appraisers and inspectors to verify the value and condition of any property you intend to purchase. Never send funds directly to a seller but instead, use the services of professional title and escrow companies.

 

 

Check in with The Real Estate Investor Forum before purchasing property to verify that affiliates and markets have not changed in quality or performance. The Real Estate Investor Forum does not provide legal, tax, accounting, or other professional advice. Nothing on this website email is intended to form a contract or binding legal commitment.

©2020 ForumNadlanUSA.com - All rights reserved

צור קשר

אנחנו לא בסביבה כרגע. אבל אתה יכול לשלוח לנו דוא"ל ואנו נחזור אליך, בהקדם האפשרי.

Sending

כניסה לאתר עם שם משתמש או מדיה חברתית

או    

Forgot your details?

יצירת חשבון

X
X
X