בניית פורטפוליו של נדל״ן

#יזם השבוע מנחם קליר# פוסט 4
אני שמח מאוד לדעת שהקוראים המשיכו לקרוא את הפוסטים הקודמים והגיעו לפוסט זה. זהו המסע האישי שלי בנבכי הנדל”ן בארה”ב. אם הצלחתי לעורר אתכם הקוראים לצאת למסע משלכם, זו הצלחת הפוסטים.
אני לא רוצה ללמד איך לפעול בתחום הנדל”ן. אני מאמין שהניסיון והידע שלי יתרמו לחברי הפורום לעשות עסקאות יותר מוצלחות.
טיפ חשוב לחברים חדשים שנכנסים לפורום ורוצים להיכנס לתחום הנדל”ן. יש בפורום הצעות לכיתות לימוד שיתנו לכם את הבסיס, בין אם זה בבחירת מקום הנכס,
סוג הנכס, מימון, ניתוחי כדאיות או סיכונים וכדומה. לכו ללמוד!!!
תחום הנדל”ן הוא תחום דינמי ומושפע מאירועים גלובליים. לפיכך, חשוב מאוד להיות מעודכנים. אני יכול לספר מההיבט האישי שלי כי במהלך השנים בהם אני פעיל בתחום,חלו מספר משברים בענף הנדל”ן. אחד בתחילת שנות ה 90 ולאחר מכן משבר חריף נוסף בין השנים 2008-2012. כשאנחנו עוקבים אחרי ההתפתחויות ומגלים ערנות לקראת הבאות, נשכיל להתמודד עם המשברים ולהישאר עם הראש מעל המים.
נחזור לנכס הראשון שלי אותו מכרתי באטלנטה והניב רווח נאה. לאחר החזר המשכנתא והכספים שלוויתי מחברים, נשאר לי הון של כ – $250,000.
באמצעות הון זה החלטתי להמשיך לרכוש נכס Multi Family חדש ביחד עם ילדיי, תוך ניצול פסקת המס האמריקאי 1031 לה הקדשתי את הפוסט הקודם.
דחיתי את תשלום המס ונשארתי עם הון שאפשר לי לרכוש נכס גדול יותר.
התחלתי לחפש נכסים באתרי נדל”ן כגון MLS , LOOPNET מקומיים, TRULIA ואחרים. במסגרת החיפוש בדקנו גם נתונים סביבתיים כגון מצב תעסוקה, כלכלה מקומית, רמת פשיעה, דוחות של תנועה חיובית או שלילית של תושבים וקיומם של של מוסדות אקדמאיים בעיר.
יש להתחשב בנתון שלוח הזמנים הוא צפוף מאוד. יש בסך הכול 45 יום לזהות נכס חדש לאחר סגירת הנכס הנמכר. אין דחיה. מס הכנסה מחכה לך בפינה.
וכך התגלגלנו מ 12 דירות באטלנטה (זוכרים?) ל 45 דירות באוסטין – טקסס, ל – 100 דירות בסיאטל – וושינגטון ולבסוף ל 170 דירות באוקלהומה סיטי.
החזקנו כל נכס בערך 3-5 שנים. עם העלאת שכר הדירה ושדרוג הדירות הצלחנו להגדיל את שווי הנכס, למכור ו -TO MOVE ON.
לא אתכחש ואומר בגלוי כי היו גם כישלונות. כישלון גם הוא חלק מהמשחק. מספר נכסים שקנינו בזול בשנות המשבר בענף בתחילת שנות ה – 90 של המאה הקודמת, מכרנו לצערנו בהפסד, רק כדי לעצור את “הקזת הדם” בהפסדים השוטפים.
עלי לציין שכל הנכסים שרכשנו היו CLASS C עם שכר דירה חודשי שנע בין $300 עד $600. קשה לקבל תשואות גבוהות בנכסים של CLASS A אותם קונים בעיקר חברות ביטוח, REIT וחברות דומות.
אנחנו מחפשים את המספר המנצח 10%.
את הנכסים ניהלנו בעצמנו ללא חברת ניהול תוך העסקת מנהל/ת בנכס עצמו עם צוות אחזקה.
כל נכס והסיפורים שלו. והיו הרבה. הנה אחד מהם:
דייר שלא היה מרוצה כי קיבל הזמנה למשפט לפינוי על אי תשלום שכר דירה, לקח מזרון, הצית אותו ושרף 12 דירות.
כאן המקום לספר על מה שנקרא SECTION 8. זהו קטע מחוק הדיור של ארה”ב משנת 1937 המאשר תשלומי שכר דירה לנצרכים בעלי הכנסה נמוכה. רוב הדיירים שלנו היו כאלה שהמדינה או הסטייט שילמו עבורם כנצרכים את שכר הדירה המלא או הלקי בהתאם למצבם הכלכלי. יש לזה יתרונות וחסרונות, אמנה אחדים מהם:
יתרונות:
1. התשלום מגיע כמו שעון בראשון לחודש
2. הדיירים חייבים לשלם את חלקם בזמן, אחרת הם עלולים להפסיד את זכאותם.
3. התנהגות מקבלי התמיכה יחסית תקינה במתחם כי אחרת הם עלולים להפסיד את זכאותם.
4. יש הרבה דיירים ברשימת המתנה וקל, יחסית, למצוא דיירים מסוג זה.
חסרונות:
1. גורמים לעלויות אחזקה גבוהות עקב שהייה מרובה בנכס (נכות או אבטלה).
2. בדיקות שנתיות של ה – State על תקינות המתחם בכללותו ועל הדירה הספציפית.
3. גובה שכר דירה מותנה בהנחיות ה – State שקשה להתאימו למצב השוק החופשי.
חשוב לציין כי עשיתי את כל הפעולות האלה בעת שהייתי תושב ארה”ב. ישראלים הפועלים בארה”ב תחת LLC, ומשקיעים ב Multi Family עליהם לבדוק את כדאיות
דחיית המס בארה”ב עקב בעיות המיסוי בארץ.
לפני 12 שנה חזרתי לארץ. על המשך פעילותי מכאן מאז שובי ארצה, אספר בפוסט הבא.