כמה אתה מרוויח על עיסקת פליפ??? חוזר עכשיו מדטרויט… הייתה נסיעה מאוד אינטנסיבית, סגרנו…

כמה אתה מרוויח על עיסקת פליפ???

חוזר עכשיו מדטרויט… הייתה נסיעה מאוד אינטנסיבית, סגרנו 6 פרויקטים חדשים לפליפים וסיימנו בדיקות מעמיקות ל 2 מולטי פמילי שאנחנו עומדים לסגור עליהם בעוד שבועיים.

שהייתי שם קיבלתי שיחה מבחור נחמד שבוחן השקעות בפליפים בכמה שווקים..

“תגיד, יש לי עיסקה ואני חושב שאני הולך להרוויח 25 אחוז, מה אתה חושב?”
25 אחוז ממה אני שואל?

נניח שאני משקיע 100K ומוכר ב 125K האם זה טוב? זה 25אחוז…

נשמע טוב- אני אומר
מה כולל ה 100K?

אני קונה ומשפץ ב 100 ומוכר ב 125… זו העיסקה ואני רוצה להכנס אליה.

האם לקחת בחשבון את כל העלויות שלך? האם אתה מנתח את העיסקה לעומק אני שואל….
כי במספרים היבשים שציינת יש מצב שאתה הולך להפסיד כסף…

אין מצב! הוא אומר. זה 25 אחוז רווח …..

בואו נדבר רגע על עלויות עיסקה אמיתיות…
מה אנחנו שוכחים, ומה נוגס עמוק ברווח שלנו.

יש הוצאות נוספות על עיסקה מלבד קניה ושיפוץ, החשוב בניהם זה ה Carrying costs:
אלה הם כל העלויות מסביב לעיסקה שהרבה פעמים אנחנו נוטים לשכוח במהלך חישוב עלויות העיסקה.

אז מה זה כולל בין היתר:
ביטוח
מיסים
Utilities- מים, חשמל, גז.
הוצאות ניהול שונות- טיסות, מנהל בשטח
פיקוח- אינספקשיין, שמאי, runner

עלוית סגירה:
שאלתי אותו אתה מוכר ב 125K , לקחת בחשבון 8-9 אחוז עלויות קלוזינג? 6 אחוז מתווך, עלויות טייטל וכו…

עלויות הכסף:
כמה עולה לך להביא את הכסף? האם אתה מגייס אותו? צריך לשלם למשקיעים? אולי Hard money?

אז בואו ניקח את הדוגמה הזו:
אם הוא משקיע ברכישה ושיפוץ 100K
ומוכר ב 125K

נשאר לו 25K
עלויות סגירה ניקח 8 אחוז – נוריד 10K
Carrying costs- תלוי באיזור יכול להתחיל ב 2000 דולר ומעלה. ניקח 2000 דולר
עלויות הכסף- אם הבאת משקיע ונתת לו לעיסקה ראשונה שלך לפחות 8-10 אחוז על ההשקעה זאת אומרת עוד 10K

וזה לפני שרצית לטוס, לקחת מרווח ביטוחון על טעויות של הקבלן או תוספות.

סטייג’ינג לבית, צלם מקצועי לטובת המכירה ואולי כמה דברים שעוד שכחנו כאן….

אז הוא מרוויח 25K
10K הוצאות סגירה
2K הוצאות נוספות
10K עלות הכסף
2K סטיג’ינג וצלם

הוא נשאר עם רווח של 1K ואולי מפסיד….

פיליפים זו מילה מאוד סקסית אבל זה עסק מורכב, מורכב מאוד…. דורש המון ידע והמון למידה… מאוד מאוד קל לא לחשב נכון ולהפסיד בעיסקה. אני לא אגיד שזה לא קרה לנו , זה בהחלט קרה, אבל אפשר ללמוד מכל עיסקה ולהשתפר לפעם הבאה.

בפעם הבאה שאתם עושים חשבון ורוצים מאוד להאמין שתרוויחו 25 אחוז על הדיל, אל תשכחו לקחת את בחשבון את ההוצאות הנ”ל ותבדקו לעומק מה המרווח שנשאר לכם.

יש עיסקאות מצוינות בשוק, חשוב להכנס אליהם לאחר בדיקה מעמיקה.

בפוסטים הבאים אני ארחיב על הסיסטם שבנינו וכיצד אנחנו מנתחים עיסקה ושולחים הצעה תוך כמה דקות.

(בתמונה- עיצוב חדש לאמבטיה בפליפ שבדיוק מסתיים השבוע)

קישור לפוסט המקורי בפורום נדל”ן ארצות הברית בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)

את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון