A-Z לקחת אחריות על העסקה
יזםהשבוע Eliran Simoniפוסט2
שלום לכל חברי הפורום ותודה רבה לכל המגיבים ולשאלות שנשאלו בפרטי, נענה גם עליהם בפוסטים הבאים.
אני רוצה להקדיש את הפוסט של היום לאבולוציה של השקעות הישראלים בנדל”ן בארה”ב ובעצם במה אנו מאמינים כחברה במודל ההשקעות והוא: בהשקעה מעבר לים תוודאו שיש מי שלוקח אחריות על העסקה מא’ ועד ת’!
והנה ההסבר:
כל שוק שמתגלה כמציאה בהתחלה מושך אליו משקיעים ומודלים להשקעה מכיוונים שונים.
גם שוק הנדל”ן האמריקאי עבר אבולוציה למשקיעים ישראלים, וכיום ישנן אפשרויות שונות של השקעה: דרך חברה משווקת ונעלמת, דרך חברה שמאתרת ומלווה חלק מהתהליך, ועד לאנשים יחידים שאופיים היזמי הביא אותם לקום בבוקר ולרכוש נכס בצורה עצמית בארה”ב.
למעשה, השקעות בנדל”ן אמריקאי ע”י ישראלים התחילו עוד לפני משבר הסאב פריים. השקעות אלו התמקדו בעיקר בערים הגדולות והמוכרות לישראלים, ערים כגון ניו יורק, מיאמי, לאס וגאס ולוס אנגלס.
לאחר משבר הסאב פריים כשהבורסות לא נתנו הרגשה של נמל בטוח לכסף ובסביבת ריבית אפסית בארץ ובעולם, ישראלים רבים מצאו את עצמם מחפשים מקום שבו הכסף שיש להם לא יעמוד ריקם וימשיך לעבוד, גם אם זה מעבר לים.
וכך הפכו טפטופים של משקיעים ישראליים להפוך במהרה (שנים בודדות) לנהירה של משקיעים בשלל ערים בארה”ב. כל עיר יכלה להיות פוטנציאל להשקעה היות והרגישו את המשבר ואותותיו בכל עיר בארה”ב, למרות שלא באותה עוצמה.
הדבר היחיד שלא נלקח בחשבון על ידי רבים מהמשקיעים הישראלים הינו שנדל”ן מעבר לים במחירים נמוכים אמנם קיים – אבל! וזה אבל גדול! דורש התייחסות והתעסקות רבה במהלך היום יום. הטיפול בבתים, שהינם לרוב בתי עץ ומחומרים זולים (יחסית לחומרים העמידים בארץ כדוגמת בטון וברזל) דורש בעלי מקצוע זמינים ומנהל נכסים שיודע להסתכל על הבעיה ולהבין מה הפתרון הטוב והזול לפתור אותה על מנת להשאיר את הרווחים גבוהים.
כך, הרבה משקיעים מצאו את עצמם מחפשים חברת ניהול אמינה אשר תטפל בנכסים עבורם ותעזור עם כאב הראש של מציאת בעלי מקצוע, תזמון מול השוכר וניהול מו”מ והשוואות מחירים וכל זה בשעות הערב או הלילה ובאנגלית! מיותר לציין שאותם בעלי מקצוע גם נמצאו באתרי אינטרנט יפים המרמזים לכך שיהיו יותר יקרים ופחות זמינים…..
בעיות אלה “הולידו” חברות ישראליות המשווקות או מתווכות עסקאות לישראלים בארה”ב. כיום, האלטרנטיבה הנפוצה בשוק היא חברות תיווך או שיווק אשר מוכרות למשקיע המתחיל את הנכס, ומקשרים אותו לחברת ניהול מקומית אמריקאית, אשר תדע לכאורה לטפל בבעיות ותשאיר את ההשקעה יחסית פאסיבית.
אולם לאורך זמן פתרון זה לא מוכיח את עצמו, וזאת מסיבה פשוטה שיש מאות חברות ניהול נכסים בארה”ב שהמנטליות שלהם שונה בתכלית מהמנטליות הישראלית בניהול ההשקעה! הראש הישראלי באופן טבעי מכוון למצות את ההשקעה ולנסות לחסוך כל שקל בהוצאות! למקסם את ההשקעה עד כמה שניתן.
בעוד שהמשקיע האמריקאי יוכל להסתפק בתשואה של 7-8%, המשקיע הישראלי ירצה להרוויח יותר וזאת בין היתר בשל הסיכון הגלום בהשקעה באזור מרוחק ובשל המיסוי הגבוה יחסית. ולכן, חברת ניהול אמריקאית (אני אשתמש בביטוי ישראלי ????) שאין לה סכין בין השיניים לא תצליח להוציא זאת מהנכס. יתרה מכך, אין לה אינטרס ממשי לדאוג לתשואה גבוהה יותר עבור המשקיע, הוא עוד ישראלי שגר רחוק ואינו יכול להשגיח על פעולותיה.
ולכן, מניסיון כואב של משקיעים רבים שהגיעו אלינו, בנינו את המודל שלנו לגמרי אחרת. הוא מתאפשר אך ורק בזכות העובדה שיש לנו אנשים בשטח, ישראליים-אמריקאיים שגרים וחיים ונושמים את שוק הנדל”ן המקומי.
המודל הנכון לדעתנו הוא מודל שמשקף את מנטליות הניהול הישראלית והוא: אגרסיביות בניהול חסכוני של הנכס, התרכזות בהוצאות נחוצות ומקסום ההשקעה בכל זמן נתון, כולל העלאת שכירויות מתי שמתאפשר.
עבור המשקיע הישראלי שמחפש השקעה פסיבית באמת ובראש שקט, חברות הניהול צריכות לדעת לעשות הכל! הווה אומר, החברה המנהלת צריכה להשתמש בידע שלה כמקומי שמכיר את השוק ויכול למצוא את הנכסים הטובים (רמז: בד”כ הם לא יהיו ממתווכים! לדוגמה אשה זקנה שלא יכולה לטפל בנכס, גבר מבוגר שרוצה לממש נכסים לפני הפנסיה ועוד..).
חברת ניהול טובה תהיה חברת ניהול שתדע לנהל ולהשביח את נכס בהתאם לתוכנית עסקית ברורה מראש, ובכוונה לשמור על איזון של תקציב נכון לתשואה טובה. במילים אחרות, לא לשפץ בצורה שכבר לא יהיה משתלם לרכוש את הנכס אבל כן לתת צורה טובה לדברים שחשוב לשוכרים לקבל כדוגמת כיריים חשמליים ולא גז, מכונת כביסה וכדומה.
וכמובן נושא אחרון אבל לא פחות חשוב, מכירת הנכס ברווח!
אני בטוח שלרבים כאן הבטיחו שתהיה עליית ערך אך האם אותן חברות ניהול גם נשארו לראות שזה קורה? חברת ניהול טובה תיקח אחריות עד סוף העסקה ותוודא למימוש המכירה ברגע הנכון ולמשקיע \ רוכש הנכון.
ולסיכום: אנחנו מאמינים שמי שמחפש השקעה מעבר לים – ולא רוצה להיום היזם בעצמו ולהתעסק בכל “כאב הראש” הזה – צריך לחפש חברה שלא רק משווקת/מתווכת ונעלמת, אלא למצוא חברה שמלווה את כל שלבי העסקה, שמציגה תכנית סדורה, שמציעה ניהול אין-האוס קפדני בראש ישראלי ושבסופו של דבר תשיא את הרווחים שלכם במכירה נכונה.
אני מזמין אנשים שמחזיקים בנכסים בארה”ב לשתף אותנו בתגובות לפי איזה מודל אתם השקעתם? איך פועלת חברת הניהול שאתם בחרתם? והאם המודל שהצענו נשמע לכם רלוונטי?
בתמונות מטה:
הצוות שלנו בהרכב כמעט מלא בפגישה בארץ, אבי ודרור השותפים המקומיים, יעל האחראית על הכספים וקשרי משקיעים ודפנה האחראית על הגיוסים, הפגישה צולמה לפני מפגש שנתי עם כלל המשקיעים להצגת ביצועי החברות השונות.
בתמונות האחרות, שיפוץ של בית היסטורי מהיסוד, תמונות של המטבח לפני ואחרי. הפכנו את כל הבית למשהו אחר עם אותה תחושה היסטורית.
Responses