להעסיק את האנשים שיבצעו בשבילנו וייצגו אותנו בשטח

#יזםהשבוע – מושיק צמח – פוסט 4

א. לא חייבים לראות במו עיניינו ולהיות בעצמינו בבית להשקעה שאנחנו קונים. עדיף לתת למקצוענים להסתכל על זה בשבילנו ולדווח חזרה. אנחנו רק צריכים כמה תמונות וכמה וידאו מבפנים ומבחוץ. זהו.
ב. ככל שקונים יותר בתים ככה אוטומטית אוספים אנשי מקצוע סביבנו כי אנחנו הופכים למקור הכנסה עקבי בשבילם. ברמה הזאת אנשי מקצוע ילכו לבדוק בתים בשבילנו בחינם. אבל כשמתחילים, צריך להוציא קצת כסף ולשלם להם על ביקורים ועבודת רגליים.. זה ייצא כמה מאות דולרים או אלפים בודדים. שווה
ג. לפני שבכלל מתחילים להסתכל על דילים בשוק, עושים בדיקה נרחבת ו”מגייסים” צוות שיודע איך אנחנו עובדים, יודע מה מצופה מהם, יודע כמה הם מקבלים ויהיה מוכן לקפוץ על כל דיל חם. בבדיקה קודמת ונרחבת אני מתכוון: למצוא אותם באינטרנט ודרך קישורים. לשאול הרבה שאלות שמבוססות על נסיון. לא להתבייש לבקש המלצות של משקיעים אחרים שעבדו איתם, לבקש תמונות, לבקש אתר אינטרנט,לבקש נוכחות בפייסבוק או אינסטגרם. לעשות שיחות זום איתם להיכרות, לא רק טלפון. שווה לחפש מישהו עם נסיון מוכח אבל רעב. מישהו שעונה לטלפונים ומחזיר טקסטים. כשמשקיעים מרחוק, הרבה יותר קשה לעבוד עם מישהו (מאוד מקצועי) שלא מסתכל עלינו ממטר ולא עונה לטלפונים.
ד. מי הצוות? אני מדבר על: קבלן/שיפוצניק, ברוקר (למכירה אחרי השיפוץ או להשכרה), חברת ניהול (אם משכירים את הבית ולא מוכרים), חברה לבדיקת בתים (Home Inspection), מלווה וחברת טייטל (עו”ד לסגירה). בדרך כלל הברוקר יכיר קבלן טוב, הקבלן יכיר חברת ניהול, החברת ניהול יכיר ברוקר וכן הלאה.
ה. נגייס את הברוקר או את הקבלן להיות גם העיניים שלנו ולשלוח לנו תמונות ווידאו מהבתים שבודקים כייתכנות להשקעה. אבל צריך ליישר את האינטרסים שלנו איתם קודם כל, כי אף אחד לא עובד בשבילנו (עוד). על זה אני אדבר עוד מעט בסעיף למטה של הברוקר.
ו. קבלנים: לבתים, לפני ששמים הצעה, הכי טוב לשלוח קבלנים. בסופו של דבר הם יעשו את העבודה והם לא אוהבים לתת הצעה על בסיס וידאו או תמונות. אבל מה, קבלנים תמיד עסוקים מאוד. לא אוהבים ששולחים אותם לבתים כדי לבדוק ולתת הצעות מחיר ואחר לא יוצא מזה כלום. אחרי פעם אחת כבר די נשרפים. על כל ביקור בית ושליחת הצעת מחיר מפורטת אני אוהב להבטיח להם $200 אם לא יוצא מהדיל בסוף כלום. גם אם שולחים קבלן ל 5-6 בתים בחודש ולא יוצא כלום, זה בסה”כ $1,000… כלום.
ז. ברוקר (סוכן נדל”ן): אחרי שבדקתם, שאלתם, חקרתם ומצאתם ברוקר מנוסה מספיק אבל רעב לעבודה (לרוב זה הברוקרים היותר צעירים עם 2-4 שנים נסיון), שמרו עליו/ עליה קרוב. אם לא הקבלן, אז הם יהיו העיניים בשטח שהולכים לבדוק כל בית השקעה פוטנציילי ושולחים תמונות ווידאו וניתוח שכונה. ביחד עם הברוקר גם תבנו תכנית שיפוץ מה צריך ומה לא חשוב להחליף כדי לקבל את הערך המייטבי. דרך מצויינת ליישר אינטרסים עם ברוקר זה (א) להסביר להם שאחרי כל שיפוץ של בית הם יקבלו בלעדיות לשווק את הדיל לקונים (או שוכרים) ולכן גם יקבלו את האחוזים שלהם מהמכירה ו (ב) יקבלו $50-100 על כל ביקור ושליחת תמונות. הם הסמכות הכי טובה לקבל מיידע על השכונה והאיזור של הבית.
ח. חברת ניהול – מאוד מאוד מאוד חשוב לקבל הרבה המלצות ממשקיעים אחרים על חברות ניהול. עדיף לשלם קצת יותר כדי לקבל חברת ניהול מסודרת וטובה. עדיף ללכת על אלה עם הרבה המלצות באינטרנט (Reviews) ושרואים שאכפת להם מחוות הדעת באינטרנט. ככה יש להם מה לשפסיד אם הם מפשלים. לא לקחת חברות ניהול שיש להם גם “שלוחת בית” של שיפוץ בתים – ניגוד אינטרסים.
ט. מילה על מלווה: בין אם אתם ניגשים לבנק בשביל הלוואה לטווח ארוך או מלווה Hard Moneyלטווח קצר, הם יבקשו לראות היסטורייה של רכישות ו CREDIT. תצטרכו לחפש ASSET BASED LENDER שמלווה רק על בסיס הדיל ולא הלווה. הם לא רבים אבל הם קיימים.
י. לסיכום של כל הנקודות עד עכשיו: צריך להיות במצב שיש צוות שמכירים וסומכים עליו על בסיס המלצות ובדיקה מקדימה. ואז יושבים בבית מול המחשב ומקבלים דילים מסיטונאים. עושים ניתוח דיל ראשוני, עוברים על התמונות מהסיטואני, מדברים עם הסיטונאי לקבל מיידע, שולחים תמונות לצוות ושואלים שאלות, בודקים עלות קנייה ושיפוץ מול מכירה, שמים מספיק מרווח טעות במספרים (Margin) ואם דיל עושה שכל על הנייר שולחים את הצוות בשטח לבדוק בעצמו ולדווח עם עוד תמונות, וידאו, מספרים והמלצות. ואם גם זה עובד, אז שולחים הצעה ויאללה. כל זה בלי לדרוך רגל בבית.