הדרך לעסקת הפליפ הראשונה

בס”ד

“הדרך לעסקת הפליפ הראשונה”

#יזםהשבוע #גיל_לוי_צדק

#פוסט2

“עם רגלים בנעליים

עם שכל בראש

תמצא את הדרך שלך

אל תחשוש.

אתה יכול ויודע, מוכן ומזומן

ואתה הוא זה שיחליט לאן”.

(דוקטור סוס)

אז בהמשך ל #פוסט1 כאמור, לפני כשנתיים החלטתי לצאת למסע חדש, ידעתי שאני מוכן לעשות את השינוי והגיע הזמן, החלטתי לממש את החלום שלי לעשות נדל”ן בארה”ב !

כשאני רוצה משהו אני משיג אותו, זה רק עניין של זמן !

זה היה דאז בתקופה של הקורונה, תקופה שבה למדתי המון, השתתפתי בעשרות וובנרים וזומים, הכרתי חברים חדשים שעוסקים בתחום ועשו כבר עסקאות נדל”ן, הקדשתי שעות על גבי שעות, בקריאת מאמרים, סרטוני העשרה מקצועיים, יוטיוב, ביגר פוקטס, נכחתי בפורומים ספציפיים לנדל”ן ארה”ב (ראו ערך הפורום המכובד דנן).

במהלך שיחות שעשיתי עם משקיעים ויזמים מתחילים ומנוסים הקשורים בנדל”ן ארה”ב, שמעתי כל הזמן את השם של Rafi Mizrahi, שגם אצלו עברו לא מעט מהמשקיעים שדיברתי, ואף כאלה שכבר נכנסו לעסקאות תוך כדי הקורס.

באותו זמן הכרתי איש יקר מאוד שהיה בוגר שלו Moshe Arfanian. נפגשנו לקפה ודיברנו על איך הוא התחיל, מה הוא עשה? ואני זוכר ששאלתי אותו “מאיפה אני אביא כסף לרכוש נכס בארה”ב ?” הוא אמר לי: “גיל קפוץ למים…תתחיל לשחות..הכל יסתדר..אתה תכיר אנשים..דברים יבואו לך תוך כדי…”

עוד באותו היום התקשרתי ל Tomer Markovich מנהל המשרד של רפי מזרחי – דיל מייקר (והיום הוא אח יקר) ונרשמתי לקורס.

כבר בהתחלה מיד הבנתי שהגעתי למקום מדהים, המקצועיות, הרצון לשתף ולחלוק מהידע שהוא רכש, הקהילה האדירה של “דיל מייקר” זה משהו שלא נתקלים בו כל יום, וביחד עם תומר האלוף שנתן לי מענה (בין אם בטלפון ובין אם בזומים) לכל שאלה במהלך הקורס, ידעתי שזה רק עניין של זמן עד שאני נכנס לעסקה !

במהלך הקורס חברתי לשותפה מקסימה, כאשר התחלנו באזור קליבלנד אוהיו (כמו הרבה משקיעים) ולבסוף החלטנו שהולכים על השוק שחשבתי עליו מהתחלה – דטרויט מישיגן. משהו שם קרץ לי…המחירים הזולים והתשואות המטורפות לצד פוטנציאל צמיחה מחודשת עשו את העבודה והחלטנו לצאת לדרך.

שמתי לב שהרבה מהאנשים שהצליחו בעולם הנדל”ן או בכלל בעולם העסקים, לרוב היה להם “מנטור”, או מישהו שליווה אותם לאורך הדרך, שדואג לכוון ולשמור שהם בכיוון הנכון.

חיפשתי מישהו שמשקיע בדטרויט ולבסוף הגעתי ל Shai Bar שמשקיע שם כבר מס’ שנים ועשה לא מעט עסקאות נדל”ן. אחרי שכנועים רבים הוא הסכים להיות המלווה שלנו. עכשיו כבר הייתי בטוח כשיש סביבי מעטפת כזו של תמיכה, אין מצב שאני לא נכנס לעסקה !

התחלנו לבחון ולנתח עשרות נכסים, נכסים שעל פניו נראו בעלי פוטנציאל, אבל אחרי שבחנו את המספרים לעומק, גילינו שהם לא עושים שכל.

.

ואז עובר עוד יום ועוד יום, ועוברים חודש וחודשיים, עד שלבסוף אחרי:

64 נכסים שבחנו (לפני כן היו 13 נכסים שבחנו בקליבלנד),

אין ספור ימים ולילות של ניתוח עסקאות, אקסלים (לא המשקה), פתיחת חברה LLC, הוצאת מספר EIN, ITIN ו- Mailing Address ופתיחת חשבון בנק (בנק שהיום אני פותח בו חשבונות בנק למשקיעים ישראלים באופן חוקי), שיחות טלפון ומיילים לאנשי מקצוע בארה”ב שכללו בין היתר ראיונות לסוכני נדל”ן, אינספקטורים, קבלנים והכל בכדי למצוא את הצוות שאיתו נוכל לבצע את הפרויקט בצורה הכי טובה, התייעצויות עם יזמים מנוסים וכמובן עם “דיל מייקרים” נוספים,

5 הצעות מחיר לנכסים פוטנציאלים שהגשנו,

1 הצעה שהתקבלה וירדנו ממנה (אחרי האינספקשן והצעת מחיר לשיפוץ, המספרים כבר לא עשו שכל, החלטנו לרדת מהעסקה),

ואז הגיעה “עסקת הפליפ הראשונה”:

נכס שנמצא בשכונה היסטורית מאוד מבוקשת ויוקרתית בצפון מערב דטרויט, במיקום מעולה, ליד פארק יפהפה במרחק הליכה, מחיר מבוקש 100,000$.

את ההצעה הגשנו בתחילת מרץ 22 והפעם להבדיל מהצעות מחיר קודמות, אמרתי שנפעל באסטרטגיה שונה – נתנו הצעה קרובה למחיר המבוקש (93,000$) בכדי ל”נעול” את הנכס על חוזה, בידיעה שאחרי האינספקשן ננהל שוב מו”מ על הנכס, וזה עבד !

אז מיד אחרי שההצעה שלנו התקבלה שלחנו אינספקשן לנכס, הכנו רשימה של הדברים שאנחנו רוצים לשפץ ובאיזה רמת שיפוץ, ושלחנו לקבלנים לקבלת הצעות מחיר לשיפוץ.

ברגע שקיבלנו את ההצעות בשילוב דוח האינספקשן הבנו פחות או יותר איפה אנחנו עומדים וחזרנו לנהל מו”מ נוסף עם המוכר.

כאחד שעוסק בנדל”ן בארץ, אני מודע לחשיבות של ניהול מו”מ עם אסטרטגיה. אם יש לך מחיר מסוים אליו אתה רוצה להגיע, צריך לתכנן זאת ולא סתם לזרוק מספרים באויר.

אז תדרכתי את הסוכן שלנו שיגיש הצעה עם מספרים לא שלמים (70,321$) עשיתי לו תיאום ציפיות ויצאנו לדרך.

בסוף זה השתלם וההצעה האחרונה במסגרת המו”מ התקבלה ולבסוף בתחילת חודש אפריל 23 הצלחנו לסגור את הנכס במחיר 74,000$, כאשר ה- ARV של הנכס, השווי שוק שלו לאחר שיפוץ לפי הערכות שעשינו היה 235,000$ !

רגע….מה עם הכסף אתם בטח שואלים?

אני והשותפה הבאנו כסף מהבית כל אחד מה שהיה לו (אני לקחתי הלוואה מהבנק בריבית מעולה, והלוואה נוספת להשלמה קטנה ע”ח קרן השתלמות), ובכדי לגייס את יתרת הכסף הצענו לחברי המחזור שלנו להצטרף אלינו לעסקה בצורה של “משקיע חוב”, או בעברית “מישהו שיתן לנו הלוואה תמורת ריבית קבועה”.

האמת, פנו אלינו לא מעט חברים, אפילו הופתענו מכמות האנשים שהתעניינו, דבר שהראה לי עד כמה נכון המשפט שאמרו לי כל הזמן, “כסף יש, צריך רק לדעת מהיכן להביא אותו”, בחרנו את המשקיע שהתאים לנו, סיכמנו את פרטים, חתמנו חוזה ויצאנו לדרך.

כאמור ההצעה שלנו על הנכס התקבלה, תהליך הרכישה יוצא לדרך ומתחילים התנהלות מול חברת ה- Title.

מה קורה עכשיו? מה עושים? על מה חותמים? מה צריך לשים לב בחוזה הרכישה?

המשך בפוסט הבא…