הפעילות שלנו היום

#יזםהשבוע שמוליק בורגן 

#פוסט5

לאחר שהתגבשנו על אופי הפעילות וביצענו חלוקת עבודה מסודרת בינינו לניצול החוזקות של כל השותפים התחלנו בניתוח ושיווק פרויקטים, הגדלנו לאט ובבטחה את יכולות הגיוס שלנו לעסקאות עם אורך זמני גיוס קצרים יותר, המשמעות היא לא רק יכולת להביא משקיעים אלא גם לנתח מהר את המידע עם מודלים קיימים, וכתיבת תהליך מוסדר לגיוס ושירות המשקיעים בצורה המיטבית.

לאחר ההחלטה להתקדמות לעסקה ספציפית אנחנו מישראל מתמקדים בגיוס וניהול משקיעים, והשותף מתמקד בהשגת המימון ותפעול הרכישה והפרויקט עם בקרה שלנו. 

אנחנו עובדים ב 3 מדינות, בפילדלפיה שבפנסילבניה , ומחוז קנושה שובוויסקונסין ולאחרונה אף התרחבנו לפלורידה. 

פילדלפיה נמצאת בתקופת פיתוח משמעותית בשנים האחרונות, כל מרכז העיר עובר שינוי, ניתן למצוא בכל רחוב בניה חדשה / פיתוח קרקעות ושינוי ייעוד לנכסים ותיקים. בשנים האחרונות ביצענו מגוון של  עסקאות ונשמח להרחיב על חלקם בקצרה. 

איתור קרקעות לבניה: מתחילים באיתור האזור שבו נרצה לעבוד, כעיקרון לא נחפש לעבוד בתוך אזור שכבר נמצא בעיצומו של הפיתוח, אלא נלך לשטחים והאזורים הקרובים ביותר לאזורים מתפתחים 

אחת הדרכים לזהות זאת, באמצעות חברות ענק שכבר כיום עובדות באסטרטגיה הזו, ואפשר ממש לעקוב אחריהם ולראות את דרך הפעולה שלהם ולראות לאן חברות אלו נכנסות ומפתחות (אחת מהחברות שעובדות באסטרטגיה זו היא חברת V2 properties שקונה ובונה בעיר במספרים עצומים בהצלחה רבה.), להיכנס לשכונות אלו ולהתחיל לבצע ניתוח מעמיק, ומשא ומתן על קרקעות.

ייעוד השטח – Zoning: 

בדיקת הייעוד של השטח (Zoning) בעירייה, המידע גלוי לציבור ואפשר לבדוק מה הפוטנציאל של השטח ומה הייעוד שלו. הבדיקה נעשית או מאתר העירייה או באתרים נוספים (Atlas וכו) ואז אפשר לבקש מארכיטקט לכתוב תוכנית לקבלת ה Building permit. 

שינוי יעוד: בהגשת ההיתר מגישים site plan כלומר איך זה הולך להיראות מבחוץ, כמה יח’ כמה חניות..   

אם הבקשה חורגת ממה שמאושר בתוכנית המקורית נדרש להגיש variance ב ZBA בעירייה ( zoning board) יחד עם העו”ד והארכיטקט ולבקש בקשה לחריגה, זה הרבה תלוי באישור והתמיכה של השכנים באזור (RCO). עם זה ניגשים לעירייה לבקש אישור על הפרויקט יש לציין שעסקאות מסוג אלו מאוד רווחיות לרוב הבעלים של הנכס לא יודע או לא יכול לממש את הפוטנציאל

איתור עסקה: לרכישה של שטחים אנחנו עוברים שטח שטח בעירייה ובאתרי עזר ומדברים עם מוכרים, כמה פעמים קנינו שטחים בזול שהמוכר לא חשב אפילו שמישהו יקנה אותם.  

יש בחברה עובד שכל תפקידו זה לשבת ולאתר שטחים ובתים למכירה, ללכת לאזורים ולשים פליירים מי מוכר בתים / בניינים וכו’.

במקביל כל הזמן עובדים עם הולסרים שאיתם אנחנו בקשרים טובים, ויש להם אינטרס לתת לנו את האופציה ראשונה על עסקאות מעניינות וכמובן גם על השוק יש עסקאות שלפעמים לא תמיד אחרים רואים את הפוטנציאל שאתה רואה. 

בוויסקונסין אנחנו יצאנו ממטרופולין של מילווקי ואנחנו מתמקדים בעיר קנושה (עיר הצמודה לשיקגו, אנשים שמחפשים להימנע ממיסוי גבוה של אלינוי מעדיפים לגור 20 דק נסיעה בויסקונסין) שם יחד עם השותף המקומי אנחנו מחזיקים בניינים למגורים ומסחרי.

בתקופות מאתגרות כמו בימים אלו אנחנו מחפשים משרדים ומתחמים עם חוזי שכירות לטווח ארוך, וכבר יש לנו 2 פרויקטים מושכרים למדינת ארה”ב לטווח ארוך (15 שנה) עם עליית שכירות קבועה בחוזה. 

בנוסף אנחנו מציעים למשקיעים גם אפשרות של נתינת הלוואת חוב תמורת אחוזים טובים.

בפוסט הבא ואחרון נדבר על המשקיעים שלנו ואיך אנחנו עוזרים למנף את כספם, ומה הערך מוסף שלנו