אם אתה לא שם אתה לא קיים – CREATIVE FINANCE

#יזםהשבוע ערן רייזר
#פוסט6

אחד הדברים החשובים ביותר בנדל״ן הוא לזהות את מגמות השוק העכשוויות ולהבין לאן פניו מועדות. במידה ולא שמעתם או אינכם מודעים לתנאי השוק הנוכחיים, הריביות הגבוהות כיום מקשות מאוד על עסקאות להפוך לרווחיות. ברוב העסקאות, ההחזר החודשי של תשלום ההלוואה יהיה גבוה יותר מה-NOI (Net Operating Income), שהוא למעשה סכום הנטו שנשאר מהשכירות לאחר הוצאות שוטפות כמו ארנונה, ביטוח נכס, חברת ניהול, תקופות שבהן הנכס ריק מדיירים, וחישוב מוערך של 5%-10% שנתי לתיקונים בנכס.
בשוק הבתים הפרטיים למגורים, מרבית הקונים לא מאושרים להלוואה כי הריבית הגבוהה מפחיתה את היחס להכנסה המשפחתית, והבנקים מאשרים או מלווים פחות אחוזים לרכישת הנכס.
למרות ששמעתי על Creative Finance, לא ממש חקרתי את הנושא, ואז השוק טפח על פניי ורוב העסקאות פשוט לא עובדות יותר!
מה עושים עכשיו?????
Creative Finance
הוא למעשהת נדל״ן יצירתי, שעובד בכל שוק ועכשיו במיוחד.
דעתי היא, שאם אתם כמוני, משקיעי נדל״ן או מתווכים וב 3 שנים הקרובות לא תתחילו להתמחות בנדל״ן יצירתי, רוהינו נתקשה מאוד ואף אולי נמצא את עצמינו מחוץ למשחק.
אז בקצרה, מה זה בכלל Creative Finance?
1. SELLER FINANCE
זו בעצם רכישת נכס על ידי מימון בעלים בריבית של 3%-5%. הבעלים מתפקד כמו בנק ומקבל הכנסה חודשית ללא התעסקות בתשלום הארנונה, ביטוח, דיירים, שיפוצים וכאבי ראש. אנחנו, כמשקיעים, לוקחים את זה עלינו בתמורה לרכישה עם פיקדון נמוך מהבנק וריבית נוחה יותר, וכך נמנעים מהבדיקות הארוכות והפולשניות של הבנקים.
2. SUB 2
במקרה זה, לבעל הנכס יש משכנתא קיימת ואנחנו כמשקיעים משלמים את התשלום החודשי ואת כל ההוצאות הנלוות. אם העסקה מאפשרת זאת, נוסיף לבעל הנכס תשלום חודשי נוסף לתשלומי המשכנתא הקיימת ואולי גם מקדמה (down payment) שתספק לו רווח התחלתי. בעסקאות אלה, יש לרוב מצב של Win-Win הן למוכר והן לקונה.
אני ממליץ בחום ואף רואה בכך חובה לעבור לתחום הזה בנוסף למה שאתם כבר עושים ולגלות עולם חדש של אפשרויות מרובות לביצוע עסקאות טובות ורווחיות יותר. קחו מנטור בנושא, זה מאוד יעזור לכם.
אז יאללה קדימה, Creative Finance בכל הכח!