איך הופכים ממשקיע נדלן לעסק נדלן?

#יזםהשבוע יונה שומן #פוסט5

אז את דרכי בנדל״ן התחלתי כמו כולם כמשקיע שרכש נכס אחד וחיפש את דרכו בעולם הנדל״ן. כולם מגיעים לעולם הנדל״ן עם הון עצמי כלשהו, שמספיק לרכישת נכס אחד או יותר ורוכשים עסקה טובה יותר או פחות, אך המשותף לכולם שבסוף ההון נגמר. 

כשזה קרה לי ולשותפים שלי בתחילת הדרך לאחר רכישת מספר נכסים ניסינו להבין איך הופכים את זה לעסק, כזה שיפרנס אותנו ונוכל לעסוק בו כעיסוק מרכזי.

התובנה הייתה שיש לנו בעצם 2 כובעים, כובע של משקיע נדלן בעל פרוטפוליו שמרוכז בהגדלת ההון העצמי בתיק ובתשואות וכובע שני כבעל עסק שמביא ערך לאחרים ומפיק מכך רווח בדרכים שונות.

כשהאסימון הזה נפל לנו דברים התחילו להשתנות. הפסקנו לחשוב דרך תשואת הנכסים שלנו בלבד והתחלנו לחשוב כעסק שרוצה להתפתח ולפתח ״מוצר״ טוב יותר משל אחרים, לפתח יכולות ברמה הגבוהה ביותר שתביא ערך רב לאחרים, הפסקנו לספור כל שקל והשקענו גם בתוכנות יקרות והכשרות יקרות במטרה להיות מובילים. התובנה הזו הובילה בזמן קצר לכמה פיצוחים שהיו לנו בחברה:

1) איתור עסקאות טובות: הבנו שאם נצליח לתפור עסקה ממש טובה תמיד נוכל למצוא מי שירצה לשתף איתנו פעולה ברכישתה, בין בשותפות בנכס, בין בהעברת העסקה תמורת רווח או בכל דרך אחרת ובלבד שתהיה win win. כפועל יוצא התחלנו להכיר בזמן אמת כל עסקה שהתפרסמה במרקט, לנתח כל עסקה ולפתח שיטות ייחודיות איך לזכות בעסקאות בשוק תחרותי כמו גם לפתח קשרים קרובים עם הולסיילרים, השקענו בכך עשרות שעות מידי שבוע. עצם העשייה חלף הקיפאון בגלל שאין כסף בקופה הביאו לפיתוח יכולות ייחודיות שהן תוצר הניסיון שצברנו וכפועל יוצא התחלנו לסגור עסקאות יוצאות דופן שהיה קל מאד למצוא להם שותפים מממנים או רוכשים, עסקאות שכמה חודשים קודם רק היינו יכולים לחלום עליהם. עסקאות טובות מייצרים- לא מוצאים.

2) שיפוץ ללא קבלן ראשי- כחלק מפעילות הפליפים שלנו וגם הכנת הבתים לקראת השכרה הבנו שאנחנו יכולים לחסוך הרבה על ידי ניהול השיפוץ בעצמנו. יצרנו קשר עם בעלי מקצוע שונים, קפצנו למים והתמקצענו גם בזה. תתפלאו לשמוע שזה חוסך לא רק הרבה כסף אלא גם הרבה כאב ראש. לנו היום קל יותר לשלוט באופן ישיר בנותני שירותים שונים ולנהל אותם מישראל מאשר לסמוך על קבלן אחד שמנהל במקומנו ומספר סיפורים.

3) ניהול עצמי של נכסים- התחלנו לנהל לבד נכסים. בכך פתרנו בעיה של קושי לצפות מה תהיה ההכנסה נטו מהנכסים בסוף החודש בשל ‘הפתעות׳ חברות הניהול והבאנו את הערך הזה גם לשותפים שלנו.

בנוסף כל היכולות שפיתחנו אפשרו לנו לעסוק גם בחניכת יזמים חדשים ובנוסף לכך לזכות גם בקולגות מוכשרים שהפכו חברים וממשיכים לשתף איתנו פעולה בעסקים בהמשך.

חשוב לי להדגיש שאם לא היינו משתחררים מקו המחשבה של משקיע שבוחן הכל דרך תשואת נכסיו הבודדים ועוברים לחשוב כעסק, היכולות האלו כנראה לא היו מתפתחות. כי מי צריך ׳כאב ראש׳ של ניהול עצמי בשביל כמה נכסים בודדים, ומי צריך ללמוד לנהל שיפוצים בעצמו ומי צריך לבחון ולהציע על כל נכס רלוונטי במרקט אם אין לו הון לקנות כל שבוע עסקה? הצעתי לכם: תשתחררו מקו מחשבה של משקיע בעל הון מוגבל ותתחילו לפתח יכולות, תתחילו ליצור יש מאין עסקאות מדהימות ותגלו שהמון אנשים ירצו לשתף איתכם פעולה ולהרוויח יחד איתכם בדרך כזו או אחרת.

בתמונות- לפני ואחרי של נכס שרכשנו בארה״ב למטרת פליפ וכבר מכרנו בהצלחה.