בתחום הנדל”ן המספרים יכולים להטעות
בזמן האחרון היו לי מוכרים פוטנציאליים רבים ששאלו אם זה זמן טוב למכור את ביתם, מכיוון שב-2023 היו פחות מכירות משמעותית מאשר בשנים האחרונות, והריביות המנופחות עצרו את הקונים מלרכוש.
אני לא מאשים אותם שהם חושבים כך, מכיוון ששני הגורמים נכונים. שיעורי המשכנתא יותר מהכפילו את עצמם מאז תחילת 2022, עברו מ-3% ל-7% פלוס, והיה לנו מספר נמוך של מכירות בהשוואה לרוב השנים. אפילו סוכני נדל”ן רבים חשבו שזה עלול להוביל ליובש עבור המוכרים עם אפשרות שהמחירים ירדו כדי להסתגל לנורמה החדשה בתעריפים.
בנוסף, המחיר החציוני בסנטה ברברה ירד ב-25% משנה לשנה ממאי 2022 ל-1,304,500 דולר, ומחיר המכירה הממוצע ירד גם הוא ב-24% בהשוואה ל-1,786,267 דולר. סך המכירות ירדו גם ב-36% לעומת השנה שעברה.
המספרים האלה חייבים להצביע על אסון, נכון?
ובכן, סטטיסטיקה לא תמיד מספרת את כל הסיפור, ויש לכך הסבר פשוט.
מינואר עד 30 במאי, היו רק 137 מכירות בתים ו-60 דירות, בהשוואה ל-195 מכירות בתים ו-85 דירות במהלך אותה תקופה בשנת 2022. ככל שהמחיר סביר של בתים הפך לקשה יותר עבור רוכשים בפעם הראשונה, הם החלו להעביר את האתרים שלהם דירות, ובכך תורמות לירידת המחירים הממוצעים והחציוניים.
זה לא שהמחירים יורדים, אלא יותר מכך שסוג הבתים שנמכרו השנה היו בטווח מחירים ממוצע נמוך יותר בהשוואה ל-2021 ו-2022. היו גם רק 44 מכירות בסך הכל במאי, אז כמה בתים במחירים גדולים או קטנים יכול להשפיע מאוד על הנתונים האלה.
כדי לקבל תמונה ברורה יותר של מה שמתרחש, חשוב לראות שהבתים נמכרים כיום ביותר מ-100% ממחיר המחירון, כאשר יותר ממחצית הנכסים מקבלים מספר הצעות. עדיין ישנה כמות גדולה של תחרות בין קונים מכיוון שראינו בתים עדיין מקבלים הצעות של 5-20 פלוס אם מתומחרים נכון. לבסוף, יש רק 1.7-1.8 חודשים של מלאי בשוק, כלומר אם לא יתווספו רישומים, אז היינו מוכרים את הבתים בתוך כשבעה שבועות!
כן, הייתה הפסקה לכמה חודשים במהלך החורף כשהקונים הורידו את הרגל מהגז. אבל ברגע שנקבעה המציאות שהתעריפים האלה כאן כדי להישאר לעת עתה, לא היה טעם לחכות לקנות בסנטה ברברה אם הם רוצים לבסס את השורשים שלהם.
האמירה הפופולרית החדשה הייתה, “התחתן עם המחיר ותצא עם הריבית”, שכן המלווים צופים שהריביות עלולות בסופו של דבר לרדת בחזרה לטווח של 5-6% ברגע שהאינפלציה תחזור לרמות נורמליות.
כאשר זה מובא בפני הקונים, הם נוטים לשאול, “למה לא לחכות לקנות עד שהמחירים יורדים אז?” ובכן, התשובה פשוטה: תעריפים נמוכים יותר הופכים את הרכישה למשתלמת יותר, ובכך מביאים יותר קונים לשוק ומייצרים יותר תחרות ומספר רב יותר של הצעות מרובות על בתים. כמו כן, אם המחירים ממשיכים לעלות מדי שנה, רכישה מוקדמת תחסוך בארנונה לטווח הארוך, שכן אלה מבוססים על מחיר הרכישה שלך. בכל דרך שתסובב את זה, אנחנו מסתכלים על שוק אפשרי של מוכרים מתמשכים (מקומי), שכן לביקוש יש דרך ארוכה להדביק את ההיצע.
רק לפני 10-15 שנים לסנטה ברברה היו בדרך כלל 700-1,000 רישומים בשוק בכל פעם. עכשיו, זעום 175 בערך. זה נובע מכך שלבעלי בתים יש מוטיבציה נמוכה למכור אם הם נעולים בריבית נמוכה של משכנתא, שכן רוב המוכרים יצטרכו לרכוש בית חלופי, מה שידרוש ריבית גבוהה בהרבה. במקרים רבים, זה משתלם יותר למוכר להישאר בבית בעל ערך גבוה יותר מאשר לצמצם לנכס זול יותר, שכן התשלומים החודשיים שלו עשויים להיות גבוהים משמעותית.
למרות שאנו רואים יותר בתים ודירות יוצאים לשוק בשבועות האחרונים, אנו עשויים לראות כמה שנים של מלאי נמוך מכיוון ש-85%+ מבעלי הדירות מחזיקים בריבית של פחות מ-4%, מה שמותיר לחלק מבעלי הדירות מוטיבציה מועטה למכור ולעבור. סביר להניח שהדבר יביא לכך שערכי הבית ישמרו על חוזק וצמיחה, גם כשהמספרים בפריסה ארצית ירדו או ישתטחו.
סנטה ברברה תמיד הייתה שוק נישה, והביקוש לבתים כאן המשיך לגדול באופן אקספוננציאלי מדי שנה. לכן, גם אם זה מרגיש כאילו השוק מאט בגלל ה”מספרים”, המציאות הייתה שכולם רוצים פרוסת גן עדן, וזה זמן טוב כמו כל זמן למכור את הבית שלך.
Responses