קצת על סוגי העסקאות הקיימות

#יזם השבוע #פוסט 3

שלום שוב לכולם!

היום אציג בפניכם כמה מסוגי העסקאות השונות בתחום הנדל”ן בארה”ב שמתאימות למשקיעים מתחילים. כל סוג עסקה מציע יתרונות ואתגרים שונים, וכדאי להכיר את האפשרויות כדי לבחור את המתאימה ביותר עבורכם. הנה סקירה קצרה על מס’ סוגי העסקאות הנפוצים כיום:

נכסים למטרת שכירות ארוכת טווח (RENTAL):

השקעה בנכסים להשכרה ארוכת טווח כוללת רכישת נכס שיפוצו (אם ישנו צורך) והצבתו להשכרה לתקופה ארוכה (למשל, שנה או יותר). יתרונות ההשקעה הזו כוללים יציבות יחסית בהכנסות השכירות, ותזרים מזומנים קבוע. כמו כן, הנכסים הללו יכולים לייצר הכנסה פאסיבית לטווח הארוך. עם זאת, יש לשקול את הצורך בתחזוקה שוטפת ואת השפעת עלויות התפעול על התשואה. יש לקחת בחשבון כי אומנם תמיד ניתן לשכור את שירותיה של חברת ניהול (אישית אני ממליץ) אך עדיין מדובר על עסקה שיש בה רמת מעורבות של המשקיע והתקשרות מול חברת הניהול. כל עוד בוחרים בשוק הנכון (שוק עם הגירה חיובים, רמה אקונומית טובה וכו’), ניתן לומר כי רמת הביטחון בסוג עסקה זה היא יחסית יותר גבוהה שכן כמו שאמרה אומרת “people will always need a roof”

עסקאות השבחה (FLIP):

עסקת השבחה כוללת רכישת נכס במחיר נמוך, לרוב OFF MARKET ובמצב יחסית לא טוב (על מנת שיהיה מרווח לייצר ערך מוסף), שיפוצו או שדרוגו, ולאחר מכן מכירתו במחיר גבוה יותר. סוג זה של עסקה מתאים למשקיעים שמעוניינים ברווח מהיר יותר, אך הוא כרוך בסיכון גבוה יותר ובצורך בהבנה מעמיקה של שוק הנדל”ן והשיפוצים. חשוב להבין את העלויות הקשורות לשיפוץ ולוודא שיש לך את היכולת לנהל את התהליך בצורה חלקה או לחלופין יצירת קשר עסקי עם קבלן כזה או אחר אשר מכיר את התחום ואתם סומכים עליו. יש לזכור כי היותה של עסקה זו בדר”כ קצרת מועד יחסית לאחרות, הסיכון פה עולה מכיוון שאם לדוגמא בעת המכירה השוק אינו תואם את ציפיות הבסיס בתכנית העסקית בתחילת העסקה, דבר זה אומר כי ישנה אפשרות שתצטרך להמשיך “להחזיק” בנכס ועניין זה עלול ליצור הוצאות עודפות אשר לא נילקחו בחשבון, דבר אשר יכרסם את התשואה הצפויה.

עסקאות של שותפויות מוגבלות (LP/GP):

השקעה בשותפויות מוגבלות היא מודל השקעה בו משקיעים משתתפים בפרויקט נדל”ן כשותפים מוגבלים (LP) ולרוב היזם עצמו יהווה כהשותף כללי (GP). השותפים המוגבלים מספקים הון ולרוב אינם מעורבים בניהול היומיומי, בעוד שהשותף הכללי מנהל את הפרויקט. המודל הזה מאפשר למשקיעים ליהנות מהשקעות משמעותיות מבלי לנהל את הנכס בעצמם שכן הינם חסרי ידע ונסיון, אך חשוב לבדוק את האמינות והניסיון של השותף הכללי ואת התנאים הכספיים של ההשקעה. יחד עם זאת, יש לזכור כי בעסקה זו הינכם “שותפים שקטים” כלומר אין לכם לרוב אפשרות לקבוע דבר כזה או אחר, ועניין זה צריך להילקח בחשבון טרם הכניסה לעסקה זו שכן לא תהיה אפשרות לרוב “להרים היד ולצאת מהעסקה”.

עסקאות חוב מגובה נדל”ן (DEBT/NOTE):

נכתב פה לא מזמן לא מעט על עסקאות אלו ע”י חברי הקבוצה. אגע בסוג זה בקצרה – בעסקאות אלו, המשקיעים מעניקים הלוואות שמגובות בנכסי נדל”ן. הכנסה נובעת מתשלומי הריבית על ההלוואה, והנכסים עצמם משמשים כבטוחה במקרה של חדלות פירעון. עסקה זו יכולה להוות אפשרות פחות מסוכנת לעומת רכישת נכסים פיזיים, אך יש לוודא את יציבותו של הלווה ואת תנאי ההלוואה כדי למזער סיכונים. יש לזכור כי העובדה שעסקה זו הינה ברמת ביטחון (יחסי) גבוה יותר עקב הבטוחה הנדל”נית יוצרת פלוס ומינוס באותה העת, כלומר, הפללוס הוא שאם העסקה של הלווה לא צלחה – ישנה בטוחה השומרת על ערך הקרן והריביות של המלווה (לרוב החוב ינתן לדוגמא כ75% מגובה ערך הנכס), המינוס הוא שאם העסקה צלחה באופן יוצא מגדר הרגיל והלווה הרוויח עשרות אחוזים יותר ממה שציפה, הלווה לא שותף בהצלחה הנוספת ויהנה רק מתשלומי הריבית אשר נקבעו מראש (כל עוד אין קיקר כמובן).

חשוב לזכור כי אין דבר כזה 100% בטוח!!! לכל סוג עסקה הסיכונים והסיכויים האופייניים לה, וכמובן שמדינת היעד, העיר והאזור מייצרים איתם סיכונים וסיכויים נוספים אשר יש לקחת בחשבון.

בברכה, ארז הרשקוביץ